＜추석후 완결판 부동산대책 나올 전망＞과 향후 투자유망지역 및 아이템 (펌)

[이천시공인(문호현)]

http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20140817&prsco_id=009&arti_id=0003281256

위 기사내용중에 주목할만한 것은

양도세 관련된 규제 및 재건안전진단기준 규제 완화일 것입니다.

먼저 재건축안전진단규제기준완화가 시장에 불을 당길 것으로 전망됩니다.

이것과 관련한 내용은 일전에 광장에 글을 올려드린 바가 있지만

좀 더 구체적으로 다시 조명해보겠습니다.

만약 정부가 재건축안전진단기준을 현행 40년에서 35년으로 5년이 축소된다면

가장 큰 수혜지역은 수도권 1기 신도시 아파트가 될 것 같습니다

수도권 1기 신도시 아파트는 노태우정부때 200만호 건설정책에 따라 분양된 아파트들로서 91년~93년도에 분양되어 93~95년도에 준공.입주된 아파트들입니다.

이들 아파트들은 또 명분도 있습니다.

바로 그 시기에 지어진 아파트들은 일산과 분당인데...

바로 바다모래파동을 겪었던 단지들입니다.

이들 아파트들을 현행 기준인 40년에 맞춰 매수타이밍을 산정하면 다음과 같습니다.

예로 드는 것은 93년도 준공.입주한 아파트입니다.

재건축안전단시기 = 1993년 + ( 20년 + (1993-1985) x 2) = 2029년이고

재건축추진위 구성시기 = 2029 - 5년 = 2024년입니다.

그런데 재건축안전진단기준이 35년으로 줄어들면

현행 기준식에 맞출 경우 다음과 같습니다.

재건축안전진단시기 = 2028-5년 = 2024년

재건축추진위 구성시기 = 2024년 - 5년 = 2019년

이를 기준으로 하게 되면

아파트 구매시기는 늦어도 2014년~2017년까지로 분석이 됩니다.

그리고 위의 2019년은 굉장히 낯익은 숫자일 겁니다.

바로 그렇습니다.

2017년 종합부동산회사가 허용되고

시장에서 본격적으로 활동하는 시기인 것입니다.

바로 그즈음부터 우리나라 아파트 가격은 제3차 부동산랠리가 시작됩니다.

1차는 1975부터 시작된 강남개발분위기에 맞춰 정점을 찍은 1989년가지이고

2차는 서울 뉴타운으로 촉발된 아파트 재건축과 레버리지로 상승하다 정점을 찍은 2008년도까지이고

3차는 종합부동산회사를 통한 미국식부동산금융과 일본식 재개발.재건축 그리고

레버리지 극대화를 통한 부동산랠리가 시작되는 시기로서 2017년부터 2026~2028년까지 진행되는 구간입니다.

3차부동산 랠리의 가장 큰 특징은

초저금리 + 레버리지 확대 (주택담보대출의 LTV인하 및 전세가격 폭등) + 주거패러다임의 변화(18평~25평 위주) + 재개발.재건축.리모델링.리폼 + 부동산금융 등

5가지가 합성된 대대적인 부동산랠리가 전개될 것으로 예상됩니다.

그리고 그 뒤에는

상상도 하기 싫을 정도의 부동산 가격폭락이 기다리고 있겟지요...

일본과 미국처럼....스페인과...포르투갈처럼....

지금 정부는 3차 부동산 랠리를 위한 준비작업을 착착 진행시켜나가고 있습니다.

이와 관련한 자료는 제가 지난번에 올려드린

<종합부동산과 관련한 대책>에 상세히 기술되어 있으므로 그걸 참조하시기 바랍니다.

끝으로 3차부동산랠리가 왜 2017년부터 시작되는가에 대한 간략한 추세분석을

패턴분석을 통해 언급해보겠습니다.

일단 제가 거주하고 있는 대전을 기준으로 말씀드리면

1989년도 - 아파트분양가 100만원대

1992년도 - 둔산개발 , 아파트분양가 200만원대

1998년도 - 노은1지구개발, 아파트분양가 400만원대

2010년도 - 노은2지구 및 도안신도시개발 , 아파트분양가 800만원대.

위 사례를 보면

분양가가 배로 뛰는 기간이 3년, 6년, 12년이 걸리는 패턴임을 알 수 있습니다.

따라서 위의 패턴을 근거로 다음번에 분양가가 1600만원대가 되는 시점을 보면

2010년+24년 = 2034년입니다.

그런데 여기서 24년을 <하락기->바닥기->상승기->고점기>의 4구간으로 나누어보면

각각 6년씩 소요된다고 할 때

2차랠리의 정점인 2008년도8월에 6년을 더한 2014년가지 하락기에 해당하고

바닥기는 2014년+6년인 2020년이며

상승기는 2020년~2026년이 됨을 알 수 있습니다.

여기서 또 2019년과 비슷한 시기인 2020년이 나오게 되는군요...

이것은 앞서 언급했듯이 종합부동산회사를 통한 3차랠리가 시작되는 시기인 2017~2020년에 들어있는 기간임을 명심하셨으면 합니다.

이상의 논거에 따라

3차부동산 랠리의 시작 대상을 거론하면

최초에는 수도권1기신도시아파트들이 주된 대상이 될 겁니다.

그것도 25평형 이하 아파트가 밀집되어 있는

경기도 고양시 덕양구 일대가 될 것입니다.

물론 재건축.재개발이라는 형식으로 진행이 될 것이고

용적율은 최대 280%~290% 정도까지 주어질 것으로 전망되며

건폐율은 최대 60%정도까지 주어질 것으로 전망됩니다.

그리고 주차장은 단지 전체를 통으로 하여 지하 2~3층 정도로 지어질 것입니다.

이정도면 현재 용적율 150%, 건폐율 50%에 맞춰서 건축한

18평형 . 15층 , 9~10개동, 900~950세대 규모의 단지들은

새로 건축할 경우

20~22평형, 30~33층, 1800~2000세대 규모의 단지로 변신하게 되며 ,

기존 소유자들은

부담금이 거의 없이 약간 더큰 새아파트를 취득하게 될 것입니다.

이것이 지금 정부가 궁극적으로 노리고 있는 정책이라고 할 수 있을 것입니다.

더 이상은 얘기하지 않겠습니다...

잘 판단해서 움직이시길 바랍니다.

등록일	2014-08-17 오후 11:43:54	조회수	70
글쓴이	김동석
제목	<추석후 완결판 부동산대책 나올 전망>과 향후 투자유망지역 및 아이템
http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20140817&prsco_id=009&arti_id=0003281256 위 기사내용중에 주목할만한 것은 양도세 관련된 규제 및 재건안전진단기준 규제 완화일 것입니다. 먼저 재건축안전진단규제기준완화가 시장에 불을 당길 것으로 전망됩니다. 이것과 관련한 내용은 일전에 광장에 글을 올려드린 바가 있지만 좀 더 구체적으로 다시 조명해보겠습니다. 만약 정부가 재건축안전진단기준을 현행 40년에서 35년으로 5년이 축소된다면 가장 큰 수혜지역은 수도권 1기 신도시 아파트가 될 것 같습니다 수도권 1기 신도시 아파트는 노태우정부때 200만호 건설정책에 따라 분양된 아파트들로서 91년~93년도에 분양되어 93~95년도에 준공.입주된 아파트들입니다. 이들 아파트들은 또 명분도 있습니다. 바로 그 시기에 지어진 아파트들은 일산과 분당인데... 바로 바다모래파동을 겪었던 단지들입니다. 이들 아파트들을 현행 기준인 40년에 맞춰 매수타이밍을 산정하면 다음과 같습니다. 예로 드는 것은 93년도 준공.입주한 아파트입니다. 재건축안전단시기 = 1993년 + ( 20년 + (1993-1985) x 2) = 2029년이고 재건축추진위 구성시기 = 2029 - 5년 = 2024년입니다. 그런데 재건축안전진단기준이 35년으로 줄어들면 현행 기준식에 맞출 경우 다음과 같습니다. 재건축안전진단시기 = 2028-5년 = 2024년 재건축추진위 구성시기 = 2024년 - 5년 = 2019년 이를 기준으로 하게 되면 아파트 구매시기는 늦어도 2014년~2017년까지로 분석이 됩니다. 그리고 위의 2019년은 굉장히 낯익은 숫자일 겁니다. 바로 그렇습니다. 2017년 종합부동산회사가 허용되고 시장에서 본격적으로 활동하는 시기인 것입니다. 바로 그즈음부터 우리나라 아파트 가격은 제3차 부동산랠리가 시작됩니다. 1차는 1975부터 시작된 강남개발분위기에 맞춰 정점을 찍은 1989년가지이고 2차는 서울 뉴타운으로 촉발된 아파트 재건축과 레버리지로 상승하다 정점을 찍은 2008년도까지이고 3차는 종합부동산회사를 통한 미국식부동산금융과 일본식 재개발.재건축 그리고 레버리지 극대화를 통한 부동산랠리가 시작되는 시기로서 2017년부터 2026~2028년까지 진행되는 구간입니다. 3차부동산 랠리의 가장 큰 특징은 초저금리 + 레버리지 확대 (주택담보대출의 LTV인하 및 전세가격 폭등) + 주거패러다임의 변화(18평~25평 위주) + 재개발.재건축.리모델링.리폼 + 부동산금융 등 5가지가 합성된 대대적인 부동산랠리가 전개될 것으로 예상됩니다. 그리고 그 뒤에는 상상도 하기 싫을 정도의 부동산 가격폭락이 기다리고 있겟지요... 일본과 미국처럼....스페인과...포르투갈처럼.... 지금 정부는 3차 부동산 랠리를 위한 준비작업을 착착 진행시켜나가고 있습니다. 이와 관련한 자료는 제가 지난번에 올려드린 <종합부동산과 관련한 대책>에 상세히 기술되어 있으므로 그걸 참조하시기 바랍니다. 끝으로 3차부동산랠리가 왜 2017년부터 시작되는가에 대한 간략한 추세분석을 패턴분석을 통해 언급해보겠습니다. 일단 제가 거주하고 있는 대전을 기준으로 말씀드리면 1989년도 - 아파트분양가 100만원대 1992년도 - 둔산개발 , 아파트분양가 200만원대 1998년도 - 노은1지구개발, 아파트분양가 400만원대 2010년도 - 노은2지구 및 도안신도시개발 , 아파트분양가 800만원대. 위 사례를 보면 분양가가 배로 뛰는 기간이 3년, 6년, 12년이 걸리는 패턴임을 알 수 있습니다. 따라서 위의 패턴을 근거로 다음번에 분양가가 1600만원대가 되는 시점을 보면 2010년+24년 = 2034년입니다. 그런데 여기서 24년을 <하락기->바닥기->상승기->고점기>의 4구간으로 나누어보면 각각 6년씩 소요된다고 할 때 2차랠리의 정점인 2008년도8월에 6년을 더한 2014년가지 하락기에 해당하고 바닥기는 2014년+6년인 2020년이며 상승기는 2020년~2026년이 됨을 알 수 있습니다. 여기서 또 2019년과 비슷한 시기인 2020년이 나오게 되는군요... 이것은 앞서 언급했듯이 종합부동산회사를 통한 3차랠리가 시작되는 시기인 2017~2020년에 들어있는 기간임을 명심하셨으면 합니다. 이상의 논거에 따라 3차부동산 랠리의 시작 대상을 거론하면 최초에는 수도권1기신도시아파트들이 주된 대상이 될 겁니다. 그것도 25평형 이하 아파트가 밀집되어 있는 경기도 고양시 덕양구 일대가 될 것입니다. 물론 재건축.재개발이라는 형식으로 진행이 될 것이고 용적율은 최대 280%~290% 정도까지 주어질 것으로 전망되며 건폐율은 최대 60%정도까지 주어질 것으로 전망됩니다. 그리고 주차장은 단지 전체를 통으로 하여 지하 2~3층 정도로 지어질 것입니다. 이정도면 현재 용적율 150%, 건폐율 50%에 맞춰서 건축한 18평형 . 15층 , 9~10개동, 900~950세대 규모의 단지들은 새로 건축할 경우 20~22평형, 30~33층, 1800~2000세대 규모의 단지로 변신하게 되며 , 기존 소유자들은 부담금이 거의 없이 약간 더큰 새아파트를 취득하게 될 것입니다. 이것이 지금 정부가 궁극적으로 노리고 있는 정책이라고 할 수 있을 것입니다. 더 이상은 얘기하지 않겠습니다... 잘 판단해서 움직이시길 바랍니다.

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홍웅기 2014-08-18 오전 9:44:19

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좋은 글 잘 읽어 보았습니다.

부동산시장의 기존 패턴을 살펴보고 현재 추진하고 있거나 추진 할 정부정책을 살펴보면 다시 한번 더 부동산 살승랠리가 올 것이란 요지인 것 같습니다.

제가 생각하기에는
본문글은 .. 과거의 부동산 주변환경과 현재의 부동산주변환경의 비교가 없는 것 같아 저는 조금 다르게 생각을 합니다.

메스컴에서 흔하게 볼 수 있는 것들...

1. 과거와 같이 부동산의 매수세력이 충분한가?

2. 부동산에 투자하여 기대할 수 있는 수익율이 의미 있는 수치가 될 정도로 높은가?

3. 부동산 구매층의 현재 또는 장래의 수입이 부채를 감당할 수 있을 만큼 안정적인가?

4. 바젤 III 가 본격 시행이 되는 2018년 이후에도 은행들이 저금리를 지속할 수 있을 것인가?
- 지금과 같은 공격적 대출방식에 변화가 없을 것인가?

5. 장기간의 제로금리를 유지한 일본의 경우, 부동산시장이 어떠했던가?

6. 종합부동산회사가 부동산의 활황기에 적합한 회사인가? 아니면 부동산 침체기에 적합한 회사인가?
- 종합부동산회사의 주 사업영역이 매매인가 임대인가?

7. 무엇보다 ..먼저 생각해 봐야 할 것이, 한국에서 일본과 같은 제로금리를 장기간 유지하는 것이 가능한가 ?

에 대해서도 살펴 주셨으면 고맙겠습니다.