전국세입자협회가 추천하는 '주택임대차 계약시 확인해야 할 10가지 내용'

[느린곰]

임대차계약 확인 10가지 (전국세입자협회 추천).hwp

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(전국세입자 협회가 추천하는)

주택임대차계약시 확인해야 할 10가지 내용

1. 주택임대차표준계약서를 계약 전 꼼꼼히 읽어보고, 계약하자

주택임대차표준계약서.pdf

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- 계약은 천천히 신중하게. 주변보다 매우 싸면서 좋은 집은 없다.

- 법무부발행, 주택임대차보호법의 핵심사항을 잘 정리했고, 세입자입장에서 계약 시 주의할 사항과 확인사항을 자세히 기록

- 묵시적갱신. 계약갱신청구권. 시설유지. 차임연체. 소모품과 시설품 차이 등.

2. 공인중개사를 100% 신뢰하지 말고 꼼꼼히 서류를 확인 요청해라

- 건축물대장, 등기부등본, , 임대인의 국세 및 지방세 납부증명서, 다가구주택인 경우 ‘전입세대 열람 내역서(확정일자부여)’, 주택임대차표준계약서를 사항 바탕으로 계약 요청

- 임대차계약 때 임대인이 가져오는 국세 및 지방세 납부증명서, 다가구 및 다중주택인 경우 확정일자 받은 선순위 세입자 보증금 자료가 기록된 ‘ 전입세대 열람 내역서(확정일자부여)’를 확인하기.

3. 건축물대장과 등기부등본이 깨끗한지 봐라.

- 다음 사항이 써 있으면 임대차 계약 피하기 :

건축물대장에 -> 위반건축물, 용도와 주택 현황이 불일치, 비주택으로 등재

등기부등본에 -> 다수의 압류(가압류), 가처분, 가등기, 경매기입등기,

- 신탁등기는 신탁원부(등기소에서만 발급)의 임대차조항을 확인해서

임대차보증금이나 월세을 받을 권리가 누구에게 있는지를 확인해야.

- (다세대, 연립, 도시형생활주택에서 임대인이 소유한 전체호수 혹은 일부 호수들에 공동 담보로 근저당을 설정한 경우) 공동담보 근저당 말소조건으로 임대차 계약 해야.

- 등기부등본은 계약 때는 물론 중도금 및 잔금지불 직전에도 확인하기.

4. 임대인의 부채 상황을 파악하자

- 주택가격 대비 부채(근저당설정액+본인 보증금+ 다가구주택이면 선순위 세입자 보증금 합) 가  70%를 넘으면 임대차계약은 신중히,

-60-70%(다가구주택), 아파트(70-80%)를 초과하면 임대차계약은 신중히.

5. 대리인 계약이더라도 반드시 임대인을 직접 확인하는 절차를 밟아야 한다.

- 대리인 계약인 경우, 위임장(임대인 인감증명첨부, 위임의 범위, 수임인 신분증)을 확인하고 임대인과 통화 후 임대인 명의 통장에 입금, “ 중도금 및 잔금에는 임대인이 직접 나와 금액을 수령”하는 특약을 계약서에 명시하기.

6. 잔금 직후까지 전입신고+거주+ 확정일자를 받자

-보증금 지키는 법적안정장치인, 대항력과 우선변제권 권리 확보하기

7. 전세보증금반환 보증보험 가입하려면, 세입자가 계약전 직접 확인해야.

세입자가 계약전에 보증보험회사에 문의하여 해당 주택이 보증보험가입대상이 되는 지를

직접 확인해야 .

8. 미준공 주택, 신축 직후 주택의 계약은 서류가 만들어지고 이를 확인한 후에 해야.

준공 전 주택, 준공 직후 주택을 계약하려면, 해당 주택이 건축물대장에 등재(주택의 현황과 건축물대장 용도가 일치여부 확인) 되고, 등기부등본에 소유권 보존등기가 되어 등기부등본(소유권에 제한사항이나 근저당설정액 확인)이 만들어지고, 주택공시가격이 결정(보증보험 가입대상)된 후에 서류들을 검증 후에...

9, 경매에서 소액임차인의 최우선 변제금액을 적용받는 기준일을 정확히 알자.

-경매에서 전입+실거주+ 확정일자를 갖춘 소액임차인이 선순위 담보물권자 보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리, 소액임차인의 범위와 최우선변제금액은 법률로 정한다.
-임대차 계약일 기준이 아니고, 해당 주택 등기부등본상 선순위 근저당 설정일 기준이다.

-(다가구주택처럼) 소액임차인이 많은 경우, 최우선변제금액은 배당금액의 1/2금액까지이다.

10. 세입자로서 임대인과 갈등이 생긴다면, 세입자지원단체나 기관과 함께하라.

- 서울시 전월세 보증금 지원 센터(02-2133-1200), 대한법률 구조공단 (054-810-0132)

- 전국세입자협회 (02-6022-4551), 주택세입자법률지원센터 세입자 114 (010-4794-0114), 주택임대차분쟁조정위원회(인터넷검색)