시외버스터미널부지에 자동차정류장을 용도 폐지하고 주상복합 오피스텔을 짓는다면 토지가치가 어느 정도 증가할까요?

[이정국]

만약 경기도 안양시 평촌신도시 시외버스터미널 자동차정류장을 용도(150%) 폐지하고 주상복합 오피스텔(800%) 등을 짓는다면 토지가치가 어느 정도 증가할까요? 

1100억원에 낙찰된 평촌신도시 자동차정류장이 시외버스터미널을 용도폐지하고 용적율을 800%로 올리니 땅값이 약 4200~4400억원으로 약 4배가 오를 것입니다. 그렇다면 약 2,856억원의 개발이익을 누가 가져갈까요?

또한 민간기업의 개발이익과 시민들의 교통권의 가치와 그 크기를 비교해 보면 어떨까요? 민간기업의 토지수익(2,856억원) 보다 시민의 교통권의 가치(8,129억원)가 월등히 큽니다. 그러므로 헌법상 공익원칙과 비례원칙에 반합니다.

택지개발 1기 평촌신도시 지구단위계획 자동차정류장은 2021.5.28 용도폐지되었습니다. 그러나 건축이 완공된 상태가 아니므로 주민제안에 따른 오피스텔 1116실 등을 가정하고 추정한 것입니다. 아래에서 구체적으로 살펴보고자 합니다.

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1. 개발법에 의한 토지가치 추정

■분양예상수지분석(개발완료100%분양전제)

○오피스텔 분양예상액 추정

□오피스텔 : 1,116실 가정 

□54,455평(27,506평/전)×0.16억≒8천719억원 

※2018년 범계역 NC백화점 터 오피스텔분양가 3.3㎡당 1232만원 

○상가 분양예상액 추정 

□상가 약4,800평 가정

□1층 3,282×0.45억 +지층 1,519×0.20억 

≒1천771억원 

○총분양예상액 합계 : 1조494억원 추정 

○순수익 추정 : 2천856억원

≒총분양가 1조491억원- 총원가 6천940억원×1.1

□토지가치 : 1조491억원×0.28 ≒ 2천937억원

□건물가치 : 1조491억원×0.72 ≒ 7천553억원

■토지가치 증가분

□2,937-1,221×1.1=1,594억원

■건물가치 증가분

□7,553-5,720×1.1=1,261억원

※만약에 건물가치 증가분을 전통적인 산정방식인 개발법으로 간주한다면 토지가치 증분으로 귀속됨토지수익 2,856억원으로 추정됨.

■토지가치=1,343+2,856 ≒ 4,200억원

(@22,893,000원/㎡, 75,648,000원/3.3㎡)

2. 공시지가기준법에 의한 토지평가

3. 교통권의 가치 추정

□교통 인구추정 : 1,000,000명×67.74%

□회전율 : 년1회 60년

□1회 비용절감액 : 20,000원

□교통권 가치

1,000,000×0.6774×1×60×20,000 =812,880,000,000원

4. 공익원칙과 비례원칙 위반 판단

기업의 토지수익 < 시민의 교통권의 가치

□민간기업의 토지수익 : 2,856억원

□안양권 시민들 교통권 가치 : 8,129억원

□공공재 교통권 가치가 월등함