[K그로우 전문가칼럼=이주현 지지옥션 선임연구원] 부동산 경매에 관심이 높아지는 만큼 참여자 연령대도 낮아지는 추세다. 과거 경매시장의 주 참여자는 중장년층이었지만, 최근 들어 2030 세대도 부동산에 관심이 많아지면서 점차 경매시장으로 진입하는 모습이다.
특히 주거용 부동산에 많은 관심이 집중되고 있는데, 경매투자 시 유의점과 전략적인 접근방법에 대해 살펴보기로 한다.
첫째, 경매 감정 가격이 시세라는 인식은 버려야 한다. 부동산에 경매가 신청될 경우, 법원은 경매개시 결정 등기와 동시에 부동산에 대한 감정평가를 하게 된다.
이후 정해진 여러 절차를 거치다 보면 최소 6개월, 길게는 1년 후에나 투자자가 입찰할 수 있는 매각기일이 잡히게 된다.
따라서 감정평가 시점과 매각기일 간의 시간적 차이로 감정 가격이 시세를 반영하지 못하는 경우가 많다는 점을 염두해야 한다.
예로 부동산 시장이 상승장인 경우 감정 가격은 시세보다 낮을 수밖에 없고, 반대로 하락장이면 감정 가격이 시세보다 높을 수밖에 없다.
즉 경매 감정가는 입찰 가격 산정 시 절대적인 기준이 될 수 없으므로 주변 실거래 가격과 호가 등을 철저히 조사한 후 상황에 따라 유연하게 생각하고 입찰가를 산정하길 바란다.
둘째, 권리분석에 문제없는 깨끗한 경매사건을 찾는 것이 능사는 아니다.
경매 투자에서 가장 크게 신경 써야 할 부분은 당연히 권리분석이다. 권리분석의 실패는 곧 금전적인 손해로 이어지기 때문에 일차적으로 리스크 분석이 완벽해야 한다. 더 나아가 그 리스크를 기회로 만드는 전략도 필요하다.
예로 등기부등본 상의 권리보다 전입일자가 빠른 대항력 임차인이 거주할 경우, 낙찰자는 임차인의 보증금을 별도로 물어줘야 할 수 있고, 때로는 남은 임대차 계약 기간도 보장해 줘야 한다.
이 경우 거주가 목적인 실수요자는 접근이 어렵기 때문에 상대적으로 경쟁률이 떨어지고, 인수하는 보증금을 감안해도 전체 매입 가격이 평균보다 낮은 경우가 많다. 따라서 거주 목적인지 투자 목적인지에 따라 접근방법을 달리하는 것도 좋다.
셋째, 부동산 경매의 틈새전략이라 할 수 있는 지분경매에도 관심을 가져보자. 가령 A와 B가 공동명의로 부동산을 소유하고 있던 중 A의 지분만 경매로 진행하는 경우를 ‘지분경매’라고 한다. 이렇게 일부 지분을 낙찰받을 경우, 생면부지의 사람들끼리 함께 거주한다는 것은 불가능하기 때문에 일반 경매보다 경쟁률과 낙찰가율이 낮을 수밖에 없다.
이때 대략적인 해결 방법은 이렇다. 우선 낙찰받은 지분을 다른 공유자에게 매도하거나 다른 공유자의 지분을 매수하는 방법이다.
하지만 이해관계가 얽혀 있다보니 그 합의는 통상적으로 쉽지 않다. 결국 공유물 분할 소송이라는 절차를 통해 해결할 수 있는데, 해당 부동산 전체를 경매로 매각 후 대금을 나눠갖는 가격 분할 판결이 대부분이고, 이후 온전한 부동산을 경매로 매각함에 따라 낙찰가가 정상범위로 돌아오면서 그 차익을 얻을 수 있다.
출처 : K그로우(http://www.kgrow.co.kr)
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