원룸전세 세입자 입니다. 땅주인과 건물 주인이 다른경우 경매.. [변호사선임]

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의뢰인 질문내용

질문:

안녕하세요. 땅주인과 건물주인이 다른곳에 원룸 전세2000만원을 걸고 살았습니다.
계약기간이 만료하고 전세금을 반환해달라고 수차례 말했고 내용증명도 보냈습니다.
준다 준다 하며 미루다가 갑자기 사망하였고 땅이 경매에 넘어 가게되었습니다. 미성년자인 딸이 건물을 물려받았고 법정대리인인 분이 관리한다고 들었습니다. 땅이 경매되면서 건물도 넘어가는줄알고 법원에 배당일에 받을려고 했더니 안된다고 하며 건물주인의 법정대리인에게 받을려고 했더니 건물을 팔면 준다고 합니다. 이런경우 경매에서 땅을 낙찰받은분이 건물을 어떤식으로 할지 저는 집주소도변경안하고 확정일자도 받은상태인데 건물주인이 팔고 가버리면 못받을것같아 어떤식으로 조취를 해야하는지 알고싶습니다.임차권등기를해야하는지 그럼 전세자금을 모두 받을수있는지 궁금합니다.

답변드립니다. [본 답변글의 담당자는 법률사무소 아신 한주원 본부장입니다.]

답변:

토지와 건물은 별개의 부동산입니다. 따라서 토지와 건물 소유자가 다른 경우 건물 소유자가 토지위의 건물을 사용 수익하기 위해서는 그 권리가 필요합니다(예: 지상권, 임차권).

위 사안의 경우 토지 경락인(토지를 낙찰받은자)과 건물소유자가 다르므로 토지소유자는 건물소유자가 토지를 사용 수익할 권리가 없으면 그 건물의 철거를 요구할 수 있습니다. 그런데 상담신청서상 토지소유자와 건물소유자가 별도로 임대차계약을 체결하였는지, 또는 토지소유자가 건물을 매입하기로 하였는지, 또는 토지에 대한 저당권 설정 당시 토지와 건물을 소유자가 동일하였는지 여부를 알 수 없어 건물 소유자에게 법정지상권이나 임차권이 있는지 알 수 없습니다.

따라서 2가지 경우로 나누어 생각해 볼 수 있습니다.

1. 건물 소유자에게 토지를 사용 수익할 권리가 있는 경우(법정지상권, 임대차계약, 건물매매계약 등) : 이 경우 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 없으며, 대항력이 존재하므로 여전히 건물주를 상대로 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 건물주가 변경된다 하더라도 새로운 건물주가 임대인의 지위를 승계한다 할 것이므로 새로운 건물주를 상대로 여전히 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임차권등기는 부득이하게 이사를 가게 되는 경우 대항력을 유지하기 위한 것으로 이사를 가게 되면 임차권 등기를 할 필요가 있습니다.

2. 건물 소유자에게 토지를 사용 수익할 권리가 없는 경우
토지에 대한 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 동일한 경우에 경매로 토지와 건물 소유자가 달라진다 하더라도 법정지상권이 발생하여 건물 소유자가 토지를 사용 수익할 수 있습니다. 그러나 법정지상권이 발생하지 아니하고 기타 토지를 사용 수익할 권리가 없다면 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거를 청구할 수 있습니다. 또한 토지 소유자가 건물 철거를 청구한다면 건물에 대하여서만 대항력이 있는 임차인(상담신청인)으로서는 이를 대항할 권리가 없으므로 건물을 비워주어야 하며 다만 건물주를 상대로 민사소송을 통해 임차보증금 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.

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