광주부동산전문변호사 - 공유재산과 상가건물임대차보호법

[변호사 김덕은]

공유재산이란 지방자치단체의 부담, 기부채납이나 법령에 따라 지방자치단체의 소유로 된 재산을 말합니다. 이러한 공유재산인 부동산을 임차인이 임차하여 상가를 운영하는 경우가 종종 있습니다.

이러한 경우 공유재산을 임차하여 상가를 운영하는 임차인이 상가건물임대차보호법상의 자신의 권리를 주장할 수 있는지 문제가 됩니다.

2015. 5. 13. 개정 상가건물임대차보호법은 권리금에 대해 규정하면서 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 규정을 두고 있는데 권리금과 관련하여서는 상가건물임대차보호법 제10조의5가 '임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우는 권리금 적용을 명확하게 제외하고 있습니다.

그렇다면 공유재산에 관한 사용허가 기간이 종료될 때 임차인이 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권을 주장하여 5년간 계약기간을 연장할 수 있는지, 계약갱신요구권과 관련하여서도 공유재산의 경우는 제외가 되는지 문제가 됩니다.

공유재산법 제1조는 "이 법은 공유재산 및 물품을 보호하고 그 취득, 유지, 보존 및 운용과 처분의 적정을 도모함을 목적으로 한다."고 규정하고 있고

제2조의2에서는 "공유재산 및 물품의 관리, 처분에 관하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 이 법에서 정하는 바에 다른다."고 규정하고 있습니다. 또한, 공유재산법 제31조, 대부기간에 관하여 "제1항 일반재산의 대부는 토지와 그 장착물은 5년, 그 외의 재산은 1년을 초과할 수 없다.

제2항 지방자치단체의 장은 제29조 제1항 단서에 따라 수의계약의 방법으로 대부한 경우에는 대부기간이 끝나기 전에 대부계약을 갱신할 수 있다. 이 경우 갱신하는 대부기간은 갱신할 때마다 제1항에 따른 대부기간을 초과할 수 없다.

제3항 지방자치단체의 장은 제2항의 적용을 받지 아니하는 자에 대하여도 1회로 한정하여 대부계약을 갱신할 수 있다. 이 경우 갱신하는 대부기간은 제1항에 따른 대부기간을 초과할 수 없다.

제5항 제2항 및 제3항에 따라 대부계약을 갱신하려는 자는 대부기간이 끝나기 1개월 전에 지방자치단체의 장에게 대부계약의 갱신 또는 대부기간의 연장을 신청하여야 한다"고 규정하고 있습니다.

위와 같은 규정들에 비추어 보면, 공유재산에 해당하는 이 사건 건물에 대하여는 적어도 상가건물 임대차보호법에서 정한 계약갱신에 관한 규정들이 아니라, 공유재산법에서 정한 대부기간 갱신에 관한 규정들이 우선적으로 적용되어야 할 것입니다.

따라서 임차인은 국공유재산의 경우 계약갱신과 관련하여 상가건물 임대차보호법이 적용된다고 주장하기는 어려울 것으로 보입니다.

관련판결

서울북부지방법원 2017. 4. 28. 선고 2016나36933 판결

대전지방법원 2015. 7. 10. 선고 2015나102307 판결

서울중앙지방법원 2013. 8. 29. 선고 2012나38451

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