[건설/부동산] 분양가상한제 update: 동 단위 핀셋(?) 지정

[불스탁™]

 

 예상 수준의 ‘1차’ 분양가상한제 적용 지역 발표

6일 국토교통부는 주거정책심의위원회(주정심) 심의/의결을 거쳐 분양가상한제(분상제) 적용 지역을 발표했다. 시장에서 예상하던 강남 4구와 마용성(마포/용산/성동) 그리고 영등포구의 일부 지역이 ‘1차’ 분양가상한제 적용 지역에 포함됐다. 하지만 분상제 적용 지역보다 중요한 것은 이번 발표가 ‘1차’ 지정이며 향후 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 방침이라는 점이다. 분상제 적용 지역을 선정하는 주정심이 필요에 따라 수시로 개최 가능하며, 2018년 1분기에도 매월 한 차례씩 열린 바 있음을 감안하면 공연한 위협은 아닌 것으로 판단된다. 최근 분상제 적용을 피하기 위한 ‘우회로’로 추진되는 ‘일반분양분 통매각’도 4일 신반포 3차/경남아파트 재건축 조합의 정관/관리처분계획 변경 신청이 서초구청의 반려로 마무리되며 추진이 어려워진 상황이다.

대형건설사의 텃밭, 서울 지역 재건축 영향 불가피

이번 발표에서도 반복해서 밝혀졌듯 서울 전 지역은 분상제 적용을 위한 정량 요건을 충족했으며 언제든 규제가 가능하다. 이는 지방 분양시장 침체로 수도권/재건축 중심으로 주택사업을 추진해온 대형건설사에게는 부정적인 영향이 불가피함을 의미한다. 실제로 대형건설사는 평균적으로 연간 분양의 1/4을 서울지역에서 실시했으며, 이는 전국 분양에서 서울지역이 차지하는 비중인 11%를 두 배 이상 상회하는 수치다. 결국 월등한 재무 여력과 브랜드파워로 서울 대형 정비사업을 독식해온 대형건설사가 경기도/인천 그리고 비수도권 대도시에서 활로를 모색해야 함을 의미한다. 줄어드는 일감으로 심화되는 업체간 경쟁은 수익성 악화로 이어질 수 있다는 점도 경계할 필요가 있다.

‘핀셋 규제’의 탈을 쓴 ‘서울 전역 규제’. 중립 의견 유지

분상제 적용 지역 발표 이후 대형건설사 대부분의 주가가 소폭 약세를 보였으나, 그중에서도 GS건설의 약세가 두드러졌다. 이날 상장한 자회사 자이에스앤디의 주가 약세도 원인 중의 하나겠지만 여의도(브라이튼 여의도)를 포함한 서울 주요 지역 정비 시장의 메이저 플레이어로써 타격이 불가피할 것으로 전망된 점도 영향을 미쳤던 것으로 판단된다. 분상제로 촉발된 서울 재건축 사업 위축은 건설사 뿐만 아니라 시멘트/건축자재 업종에도 부정적인 영향이 불가피할 전망이다. 건설업종에 대해 중립 의견을 유지하며, 주택 규제 영향에서 자유로운 삼성엔지니어링을 top pick으로 유지한다.

한투 김치호

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