국민주택채권 매입기준 "헷갈려"

[김영준]

주택과 토지의 소유권 이전등기 직전에 의무적으로 사도록 돼있는 국민주택채권(1종) 매입 기준을 둘러싸고 재개발·재건축 아파트 입주자들 사이에서 강한 불만이 터져 나오고 있다.

신규분양 아파트는 통상 채권매입 기준이 분양가인데 반해 입주 후 소유권 이전등기까지 오랜 기간이 걸리는 재개발·재건축은 공시가격이 기준이어서 주택 공시가격이 급등한 올해 채권매입 부담이 상대적으로 커졌기 때문이다.

더욱이 같은 재개발·재건축 아파트라도 법원 등기소나 등기관에 따라서는 채권매입 기준이 분양가 또는 공시가격으로 오락가락하는 실정이어서 형평성에 문제가 많다는 지적이 제기되고 있다.

이에 대해 법원 관계자는 "채권매입 기준을 달리 적용하는 것은 문제가 있다"며 "선의의 피해자를 줄이기 위해서는 분양가와 공시가격 중 낮은 금액을 기준으로 채권을 매입할 수 있도록 개선할 필요가 있다"고 강조했다.

◆등록세는 분양가 기준

재개발 아파트인 서울 성동구 하왕십리 풍림아파트 43평형을 2억8900만원에 분양받아 입주한 진병수씨(40·가명)는 소유권 이전등기가 늦어지는 바람에 채권매입 부담이 76%나 늘었다.

2001년 1월에 분양계약을 맺고 2004년 12월에 임시사용승인을 받아 입주했지만, 조합원들의 소유권 보존등기 등이 지연돼 일반분양자 290여명은 입주한 지 2년4개월 만인 지난달에야 소유권 이전등기가 가능해졌다.

하지만 지난해 3억6000만원이었던 이 아파트의 공시가격은 올해 4억8300만원으로 높아져 채권매입 부담도 급증했다.

이로 인해 진씨는 분양가(부가세 제외 2억7402만원)를 기준으로 할 때 712만원보다 훨씬 많은 1255만원(공시가격의 2.6%)어치의 국민주택채권을 사야할 처지가 됐다.

이를 할인율 35%로 곧바로 되팔더라도 실부담액은 135만6000원에 달해 분양가를 기준으로 할 때 76만8900원보다 76% 늘어나게 된다.

진씨는 "등기신청 때 내는 등록세는 분양가를 기준으로 하면서 국민주택채권은 공시가격을 기준으로 하는 것은 납득하기 어렵다"면서 "하물며 일반분양을 받은 사람들 때문에 등기가 늦어진 것도 아닌데 채권을 더 사라는 것은 부당하다"고 불만을 터뜨렸다.

◆같은 아파트도 기준 달라

더욱이 공시가격이 나온 재개발·재건축 아파트라도 등기소와 등기관에 따라 채권매입 기준이 오락가락하는 경우도 많아 혼선이 가중되고 있다.

실제 진씨가 사는 같은 풍림아파트 입주자 중에도 분양가를 기준으로 채권을 매입한 사람이 있으며, 입주 후 2년여 만인 지난해 소유권 등기를 마친 인근 I·B·H 아파트 등도 분양가를 기준으로 채권을 매입한 것으로 알려졌다.

이처럼 기준이 헷갈리는 것은 관련 규정에서 등기시점에 따라 다른 기준을 적용하기 때문이다.

현행 주택법 시행령은 공시가격이 없는 신규분양 주택의 경우 분양가를 기준으로 하되, 공시가격이 고시된 후에 등기를 신청할 때는 공시가격을 기준으로 채권을 사도록 규정하고 있다.

건교부 관계자는 이에 대해 "부동산 소유권 이전등기 때 국민주택채권의 매입기준일은 등기시점, 매입기준가격은 공시가격(시가표준액)이 원칙이며 공시가격이 고시되지 않은 신규분양 공동주택에 한해 분양가(취득가격)를 기준으로 하도록 예외를 두고 있다"며 "공시가격이 있다면 신규분양주택도 공시가격으로 채권을 매입해야 한다"고 강조했다.

◆선의의 피해자 줄여야

문제는 재개발·재건축 일반분양자들의 경우 자신들의 의사와 관계없이 통상 입주 후 6개월~2년이 지나야 소유권 이전등기를 신청할 수밖에 없어 불이익을 감수해야 한다는 점이다.

대지지분이나 지적 정리 등 조합원들이 조합에 넘겨준 소유권을 되찾아 오는 절차인 보존등기가 완료돼야 일반분양자들의 등기신청이 가능하기 때문이다.

한 전문가는 "등기신청이 늦어져도 기존 조합원은 채권매입 의무가 없기 때문에 문제가 안 된다"며 "등기 지연으로 재산권 행사를 제대로 못하는 일반분양자들만 이중으로 부담하는 꼴"이라고 지적했다.

자료원:한국경제 2007. 5. 8