↑위에 질문하신 부산시 해운대 재송동 근린주택 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경12284*

 이 물건은 부산시 해운대구 재송동 근린주택 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지및 건물등기부를 확인한 결과 2007.10.11 

의령새마을금고의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부

소멸 하므로 토지및 건물 등기부상 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:점유관계조사서,매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 말소기준권리 이후 전입한 대항력 없는 임차인

‘김경철’ 외 9명(10명)과 말소기준권리이전 전입한 대항력 있는 임차인

'박창원' 외 2명(3명)등 총13명의 임차인이 전입되어 있으며, 그중에

대항력 있는 임차인 박창원(처남:김봉주 전입)은 보증금 800만원 전액을

역시 대항력 있는 임차인 신영광도 보증금 전액 배당을 받아 문제없지만

나머지 임차인 안영주(1992년11월23일)는 임차보증금이 미상이고

배당요구도 하지 않아 만약 안영주가 진정한 임차인 이라면 임차보증금 전액을

인수해야 하니 직접 현지 임장하여 안영주에 대하여 탐문을 해보시기 바랍니다.

다행이 전입세대열람내역서를 보면 안영주의 주민등록이 말소되어 있어

큰 문제는 없어 보이지만 재확인은 필요해 보입니다.또한 나머지

대항력 없는 임차인 10명은 모두 인도명령 대상자입니다.

3.최종결론: 본건은 이번회차에 입찰참여 하시기 바랍니다.

이유: 본건은 1986년1월에 건축되어 약25년이 경과한 지상3층 근린주택인데

아래---감정평가서 사진상 건물 외관도 상당히 노후도가 있어 보입니다.

더구나 물건지 도로가 경사가 진 곳이다 보니 1층이 위 건물의 1층 주차장 밑에 소재하여 사실상 지하층으로

보이고 난방도 유류(기름)보일러에 물건자체의 개발 호재가 없고 아래 지적도 처럼  도로에 직접 접하지 않고

좁은 통로를 통해 출입을 해야 하는 (주차 불가능한)자루형 토지입니다.

무엇보다 선순위전입자 3명에 방공제를 하면 대출이 한 푼도 나오지 않을것 으로 보이며

임차인 13명을 전부 명도해야 하는 부담에다가 특히 3층은 명도가 만만치 않은 신일용역과

수암토건등 건설관련 업체들이 사업자등록을 하여 상당한 걸림돌로 작용 하고 있습니다.

하지만 본건의 가장 큰 장점은 훌륭한 입지 입니다.

비록 건물은 낡았지만 토지용도지역이 '준주거지역'이고 인근에 부산지방법원 동부지원과

부산지검 동부지청이 소재하는데다가 버스3정거장 거리에 해운대 센텀시티가 소재하여

상당히 좋은 강점으로 작용하고 있습니다. 또한 현재 입찰가도 시세보다 저렴하여 가격

메리트도 있으니 본건은 이번 회차에 입찰 참여하시기 바랍니다.

단,잔금 대출이 불가능해 보이니 입찰금액 전액을 미리 준비를 하셔야 합니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.