뉴스 종잣돈 부족한 투자자에게 기회 열어주는 '토지공동투자'인기

[이건호]

종잣돈 부족한 투자자에게 기회 열어주는 '토지공동투자'인기

토지시장은 여전히 뜨겁다. 올해 들어 토지시장 안정대책이 발표됐지만 개발호재를 갖춘 지역은 별다른 동요의 기색이 없다. 지난해 쏟아진 주택안정시장대책으로 아파트 시장을 빠져나온 유동자금이 계속해서 토지시장으로 물리면서 적은 자본으로 펀드를 만들어 토지를 공동으로 매입하는 사례가 늘고 있다. 토지는 거래면적이 큰데다 초기자금 부담도 만만치 않은 만큼 소액투자자들이 자금을 모아 공동으로 구입하는 공동투자가 당분간 새로운 투자방식으로 인기를 끌 것으로 예상된다.

'토지공동투자'라는 용어가 일반인들에게는 다소 생소하게 들릴지 모른다. 그러나 이미 토지시장에서는 여러 사람이 공동으로 자금을 모아 땅을 매입한 후 되팔아 지가상승에 따른 시세차익을 거두는 방식의 토지공동투자가 이뤄져왔다.

변호사들이 경매토지를 사서 공동투자로 이익을 분배하거나 대학이나 단체, 직장 등에서 동호회를 꾸려 주로 전원주택이나 동호인주택을 짓기 위해 공동투자에 나서는 사례들이 여기에 해당된다. 또는 부동산업자들이 나서서 사람들을 모아 공동투자를 유도하는 경우도 많다.
텔레마케팅을 통해 투자자를 모집하는 '기획부동산'들도 공동투자의 한 형태이다. 이들은 토지를 10만원에 사서 60만원에 팔아치우는 일명 '치고 빠지기'식의 수법으로 투자자들에게 피해를 입혀 문제가 되어 왔다.

그러나 최근 사업설명회와 현장답사를 거쳐 투자자들에게 투자 판단 근거를 제시하고 있는 토지개발전문업체가 생겨나고 있다.
서울의 한 토지개발전문업체 A사는 지난 2월 첫 토지공동투자 상품을 선보였다. 주최측은 인터넷접수를 통해 모여든 사람들에게 사업설명회를 개최하고, 유명 토지전문가들과 함께 현장답사를 실시하기도 했다.

투자금액 하한가를 1억원으로 정하고 지분등기를 통해 투자자 개인이 지분을 소유할 수 있또록 한 이 상품에 대한 반응은 뜨거웠다. 이틀간 진행된 설명회에 300여명이 넘는 개미투자자들이 모여들어 관심을 보였다.
본격적인 토지공동투자상품을 출시한 토지개발전문업체가 나타난 것과 더불어, 올 하반기에는 은행, 보험, 자산관리회사 등 금융권에서 관리하는 부동산펀드가 출범할 예정에 있어 앞으로는 전문성과 공신력을 갖춘 전문기관을 통한 토지공동투자가 가능해질 전망이다.

■ 왜 공동투자인가? 장단점 따져보기

투자가치가 있는 땅들은 보통 덩치가 큰게 일반적이다. 왠만한 땅의 가격이 5억~10억 수준이다보니, 여유돈이 넉넉하지 못한 개미투자자들이 좀처럼 땅을 살 엄두를 내지 못하게 된다.
그러나 방법은 있다. 여러 명이 돈을 모으면 소액투자자들도 땅을 살 수 있는 '공동투자'다. 토지공동투자의 가장 큰 장점은 소액으로 투자가 가능하다는 점이다. 여유자금이 5000~1억원 밖에 없어 토지매입에 나서지 못했던 소액투자자들도 투자에 나설 수 있다.
토지투자에 필요한 정보와 노하우를 공유할 수도 있다. 여러 곳에 소액씩 투자해 둘 경우 위험을 분산시키는 효과도 있다.
그러나 주의할 점도 없지 않다. 투자자가 많으면 의사결정을 하기가 쉽지 않다. 파는 시기를 두고 의견충돌을 빚다가 투자금 환수시기를 놓치는 경우도 없지 않다. 따라서 투지공동투자는 단기적으로 이익을 얻으려고 하는 경우보다는 2~3년정도 멀리 내다보고 투자하는 경우 선택하는 것이 좋다.

<토지공동투자단계>

투자대상 토지분석 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장 등 서류확인
투자자모집 및 현지답사 개발 호재 확인
투자지분 납입 합의서 작성 및 확인
공동투자 마감 정해진 지분만큼 투자
소유권이전 지분에 다라 공유지분 등기 신청
토지 매도 적절한 시기에 시세차익 실현
수익금 배분 투자 지분별 정산


■ 토지공동투자시 주의할 점

1. 현장확인은 필수다.

보통 공동투자를 모집하는 회사나 개인은 토지 전문가를 동반해 현장을 분석하고 시세를 파악하게 된다. 그 후 개인투자자를 모집해 현장을 답사한다. 그러나 현장답사를 통해 시세와 땅의 용도, 개발가능성 등을 충분히 파악하지 않은 채 업체의 말만 믿고 선뜻 투자했다가는 낭패를 보기 쉽다.

땅을 답사할 때에는 따로 수첩에 적지 말고 해당지역의 도로에 직접 기록하면 보다 확실하게 감이 잡힌다. 각종 계발계획, 소요시간, 시장 등의 각종 편의시설, 도로상황 등 모든것을 상세히 기록한다. 답사는 가급적 대지가 벌거벗은 겨울철에 떠나야 진면목을 볼 수 있다.

2. 투자할 토지의 용도를 확인한다.

공동투자 대상 토지가 어떤 용도의 땅인지 반드시 확인해야 한다. 토지는 저마다 다른 쓰임새를 지니고 있게 때문에 자신이 투자할 토지가 아파트를 지을 땅인지, 공장을 지을 수 있는 땅인지 등을 확인해야 한다는 것이다. 요즘에는 자치단체의 홈페이지에서 땅의 용도를 쉽게 알아볼 수 있다. 또는 따으이 번지를 가지고 토지이용계획 확인원을 발부받아 용도를 확이해도 된다.
서류상 문제가 없는 땅이라도 필히 현장을 가보고 직접 눈으로 호가인해 보아야 실수가 없다. 직접 발품을 팔아 정확한 정보를 얻어야 한다는 얘기다.

3. 수익금 배분, 매도시점 계약서에 반드시 작성

매도를 경정했다면 계약서를 작성해야 한다. 계약서에는 수익금을 어떻게 배분할 것인지, 매도 시점을 언제로 잡을 것인지에 대한 분명한 내용을 명시해야 한다. 이를 정확히 해 두지 않으면 훗날 매도 시기를 두고 의견이 엇갈리게 되어 급기야 싸움을 하거나 소송에 이르는 일이 발생하기도 한다.

4. 지분등기가 안전하다.

만약 세 명이 공동투자를 한다면 세 명의 공동명의로 등기를 하는 것이 좋다. 이런 것을 지분등기라고 하는데 전체 땅에 대한 각자의 지분을 가지는 형태의 등기를 하는 것이다. 이것이 힘들다면 근저당 설정을 하는 방법도 있다.

5. 전문가의 컨설팅이 필요하다.

토지 감정을 제대로 하지 않아 평가된 땅의 가치보다 높은 가격에 땅을 구입해 나중에 팔력 할 때 오히려 손해를 보는 경우도 없지 않다.



토지투자 피해방지 10계명

토지시장이 꿈틀대면서 신종사기도 유행하고 있다. 부동산 사기피해를 방지하면서 안전한 투자를 하려면 어떻게 해야 할까.

① 법인 사업자 등록증의 유무를 확인한다. 대부분 법인 사업자 등록증 없이 영업을 한다.
② 현장 답사를 통해 해당 토지를 직접 밟아보고, 지적도와 지번을 반드시 확인한다.
③ 현지에서 실제로 거래되는 가격을 직접 확인한다. 보통 현지에서 실제 거래되는 가격의 3~5배 정도 높은 경우가 많다.
④ 개발 계획의 사실여부를 확인한다. 개발계획 자체가 없거나 사실과 대른 개발 계획이 있을 수 있다.
(해당 관청이나 실제 개발 업체에 직접 문의)
⑤ 등기부 등본을 필히 실제 토지 소유주와 회사와의 관계를 확인한다.
⑥ 관계서류(지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원) 등을 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인한다.
⑦ 모르는 사람으로부터 투자 안내 전화가 걸려오면 일단 의심해 본다. 전화번호부 등을 통한 무작위 영업이 성행하기 때문이다.
⑧ 사무실 분위기가 지나치게 화려하거나 사무실 분위기에 편승, 투자를 유도하면 조심해야 한다. 분위기 때문에 계약하는 수가 종종있다.
⑨ 회사의 인지도 및 공신력을 확인한다. 떳다망 식으로 치고 빠지는 식의 회사들이 많기 때문이다.
⑩ 소유권 이전등기가 되는지 여부도 확인한다.


■ 투자가치가 있는 토지를 찾아라.

일반투자자들이 재테크가 가능한 토지를 고르기 위해서는 여러가지 조건을 꼼꼼히 따져보아야 한다.
무엇보다 건축인허가에 문제가 없는 토지여야 한다. 그린벨트(개발제한구역)나 상대보전지역, 절대보전지역, 수자원ㆍ경관보존지역, 200m 이상 고도제한지역, 도로변 50m 이내 건축제한지역 등은 건축허가를 받을 수 없거나 건축허가를 받더라도 조건이 매우 까다롭기 때문에 지가상승을 기대하기 힘들다.

예를들어, 개발이 가능한 자연녹지의 경우에도 증ㆍ개축 가능 면적 등 개발 범위가 지자체별로 달라진다. 이 내용을 자세히 확인하지 않은 채 토지를 매입했다가 뒤늦게 무릎을 치기도 한다. 따라서 모든 토지를 구입할 때는 반드시 해당 지자체 건축과를 찾아가 건축인허가와 관련된 제반사항을 확인해야 한다.

전기, 수도시설이 가능하고 관광도로 및 기타 도로를 접하고 있는 토지인수록 가치가 있다. 그밖에 자연환경과 경관이 좋은 지역이나 토지인근에 개발사항이 있고 진행중인 지역의 토지, 정부의 부동산 정책 영향권에서 벗어나 있는 지역의 토지를 골라야 한다.
또한 토지 주변과 비슷한 조건의 토지시세보다 낮거나 비슷한 토지가 좋다.

토지시장 안정대책 진단

실수요자 위주의 '중장기 투자로' 대처 바람직

정부는 지난 2월 토지전매제한 등을 담은 '토지시장 안정대책'을 발표했다. 이번 규제대책의 핵심은 토지의 단기거래를 차단하고 세금부담을 늘려 과열된 토지시장을 진정시키겠다는 취지를 담고 있다.

이에 따라 앞으로 토지거래허가구역에서 거래허가를 받았더라도 농지는 6개월, 임야는 1년 안에 되파는 행위가 금지되고 이용목적도 변경하지 못하게된다. 이는 그동안 단기시세차익을 노리고 불법ㆍ편법 거래를 일삼아 온 투기꾼들을 비롯해 텔레마케팅을 통해 일반인에게 땅값을 부풀려 팔아 온 '기획부동산'들의 관행을 차단하기 위한 조치로 풀이된다. 또한 위장전입이나 위장증여 등을 통해 허가구역제의 허점을 이용하는 투자자들도 막겠다는 의지로 보인다.

또 토지거래 규제를 강화하기 위해 실거래를 기준으로 양도소득세를 내야 하는 '토지 투기지역'을 대폭 확대 지정하기로 했다. 토지투기지역으로 선정되면 토지 거래시 양도소득세가 실거래가로 부과된다.
앞으로는 기획부동산 등이 싸게 사들여 막대한 프리미엄을 붙인 후 쪼개 파는 토지를 구입했다가는 단기간에 되팔기도 어려워 낭패를 볼 수 있으므로 주의해야 한다. 업계 전문가들은 분위기에 휩쓸려 단기시세 차익을 노리는 투자보다는 이용목적 등을 면밀히 검토해 5~6년 이상을 내다보는 중단기투자가 바람직하다는 게 업계전문가들이 의견이다.