감염병으로 인한 경제사정의 변동에 따른 차임증감청구권 가이드라인 Q&A

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220331_(법무부_등)_소상공인의_경제적_부담을_완화하고자_임대료_감액_기준을_마련합니다.hwp

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감염병으로 인한 경제사정의 변동에 따른 차임증감청구권 가이드라인 Q&A

2022. 3. 31.

목   록

【 가이드라인의 필요성 】

Q1 : 가이드라인은 권고적 효력만 있어 강제성이 없는데, 가이드라인 마련의 실효성이 있는지? 14

Q2 : 임대인·임차인간 자율적인 임차료 조정·협의 과정에, 정부가 가이드라인을 마련한 것은 지나친 개입은 아닌지? 14

【 방역 또는 예방 조치의 변동에 관한 사항 】

Q3 : 역대 방역 또는 예방 조치는 어떻게 변화되어 왔는지? 14

Q4 : ‘감염병 등에 의한 경제사정의 변동’의 기준 중 방역 또는 예방 조치를 포함한 이유는? 16

Q5 : 감염병 방역 조치를 해제하여도 매출액이 바로 이전 상태로 상승하지 않을 텐데 차임 감액을 일정 기간 지속하여야 하는 것은 아닌지?  16

【 매출액의 변동에 관련된 사항 】

Q6 : ‘감염병 등에 의한 경제사정의 변동’의 기준 중 매출액의 변동액을 30%로 정한 이유는?  16

Q7 : 소상공인 매출액은 어떤 자료로 판단하는지?  17

Q8 : 평균 매출액 판단에 업종별 특수성도 고려하는지? 17

Q9 : 매출액이 30%미만 감소한 경우 차임 감액을 청구할 수 없는지? 17

Q10 : 감염병 발생 이전에 임대차계약을 체결한 소상공인의 경우 매출액 감소 판단 기준은?  18

Q11 : 개업 초기 단계에서 매출이 발생하지 않은 경우에도 매출액이 30%이상 감소하여야만 차임감액청구가 가능한지?  18

Q12 : 감염병 발생 이후에 임대차계약을 체결한 소상공인의 경우 매출액 감소 판단 기준은?  18

Q13 : 프랜차이즈 업체가 직영점을 운영하는 경우 매출액 감소기준은 개별 직영점 기준인지, 본사 기준인지?  19

【 차임 감액에 관한 사항 】

Q14 : 차임이 감액된 경우, 이후 임대차계약이 갱신될 때 감액된 임차료의 5%밖에 증액이 안되는 것인지? 19

Q15 : 방역 조치 중 집합금지로 아예 매출이 발생되지 않는 기간이 있는데, 이러한 기간 동안은 임대료 전액 감액을 요청할 수 있는지? 19

Q16 : 임대인이 임대차 목적물에 지출하는 고정 비용을 고려할 수 있는지? 20

Q17 : 소상공인(임차인)이 정부의 방역․예방 조치에 따른 손실보상을 받은 경우, 상가 임대료 감액 청구시 고려해야 할 사항인지 여부 20

Q18 : 임차인은 어떤 방법으로 차임감액 청구를 할 수 있는지?  20

Q19 : 자발적으로 임대료를 인하한 임대인(착한임대인)에게 어떤 인센티브가 있는지?  21

감염병으로 인한 경제사정의 변동에 따른 차임증감청구권 가이드라인 Q&A

【가이드라인의 필요성】

 Q1 : 가이드라인은 권고적 효력만 있어 강제성이 없는데, 가이드라인 마련의 실효성이 있는지?

 ○ 법무부·중소벤처기업부·국토교통부 등 관계부처가 공동으로 참여하여 가이드라인의 객관성 및 전문성을 최대한 확보함

 ○ 당사자 사이에서 협의가 이루어지지 않더라도, 조정위원회·소송절차 등에서 활용될 수 있어 신속한 분쟁 해결이 가능함
 

 Q2 : 임대인·임차인간 자율적인 임차료 조정·협의 과정에, 정부가 가이드라인을 마련한 것은 지나친 개입은 아닌지?

 ○ 본 가이드라인은 임대인과 임차인간 원활한 협의를 돕기 위해 법령상 규정을 구체화한 것으로 권고적 효력만 가짐

 ○ 가이드라인을 통해 차임 등의 증감청구권 활용도를 높이고, 불필요한 소송비용 등을 줄임으로써 양 당사자의 협약률이 높아질 수 있음

【방역 또는 예방 조치의 변동에 관한 사항】

 Q3 : 역대 방역 또는 예방 조치는 어떻게 변화되어 왔는지?

 ○ 질병관리청과 각 지자체는「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」제49조에 따라 방역 조치를 지속적으로 강화‧완화해왔음

 ○ 주요 방역 또는 예방 조치는 아래와 같음 

시행 시기	주요내용
20. 3. ~ 4.	강화된 거리두기
20. 4.	집합금지 명령
20. 5. ~ 6.	생활 속 거리두기
20. 6. ~ 21. 11.	거리두기 3단계화 - 전국, 거리두기 1단계   ※ 유흥시설, 노래연습장 등 고위험 업종 운영자제 - 수도권은 거리두기 2단계   ※ 고위험 업종 운영중단, 대형카페 포장배달만 허용 등 - 전국, 추석 특별방역조치 한시적 시행   ※ 수도권은 외식 및 여가시설 방역조치 추가 강화, 비수도권은 2단계로 강화
20. 11. ~ 21. 7.	거리두기 5단계화 - 전국, 거리두기 1단계   ※ 고위험 업종 면적당 인원 제한 등 - 수도권, 거리두기 1.5단계 ⇨ 2단계 ⇨ 2.5단계 ⇨ 2단계로 변화   ※ 1.5단계는 고위험 업종 운영자제, 대형카페 포장배달만 허용 등   ※ 2단계는 노래연습장 등 음식섭취 금지등 방역조치 추가 강화   ※ 2.5단계는 식당·카페 포장 배달등 방역조치 추가 강화 - 전국, 연말·연시 방역강화 특별대책   ※ 요양·정신병원 등 고위험시설 방역 관리 강화, 성탄절 및 연말·연시 사적 모임 최소화 등
21. 7. ~ 21. 10.	거리두기 4단계화 - 수도권, 거리두기 4단계   ※ 4명 이상 집합 금지, 고위험 유흥시설 운영 제한, 실내체육시설·식당·카페·학원·독서실·PC방 운영시간 제한 등
21. 11.	단계적 일상회복 1차 적용   ※ 3차례에 걸친 단계적 방역조치 완화 도입
21. 12. ~ 22. 3.	단계적 일상회복 일시정지 및 재완화 - 전국, 22. 1.부터 단계적 일상회복 일시정지 및 연장 적용 - 전국, 22. 2. 28.부터 방역패스 중단 및 거리두기 완화

○ 구체적인 예방 또는 방역 조치 시행 내역은 보건복지부 코로나19 홈페이지* 및 각 지자체 홈페이지 참조

    * 코로나바이러스감염증-19, http://ncov.mohw.go.kr/

Q4 : ‘감염병 등에 의한 경제사정의 변동’의 기준 중 방역 또는 예방 조치를 포함한 이유는?

 ○ 방역 또는 예방 조치의 변동은 질병관리청에서 공고되는 내용으로서 일반 국민이 용이하게 확인할 수 있는 지표임

 ○ 가이드라인의 취지가 차임증감청구의 활성화에 있는 만큼 매출액과 더불어 일반 국민이 확인이 용이한 지표를 선정함

Q5 : 감염병 방역 조치를 해제하여도 매출액이 바로 이전 상태로 상승하지 않을 텐데 차임 감액을 일정 기간 지속하여야 하는 것은 아닌지?

 ○ 업종별․지역별 매출액 회복 기간이 모두 다를 것으로 차임 감액 지속 기간을 일률적으로 제시하는 것은 임대인에게는 또 다른 규제로 인식될 우려가 있음. 이 가이드라인은 권고적 효력만 가지므로, 구체적·개별적 사정에 따라 당사자 간의 협의를 통해 차임 감액을 지속할 수 있을 것임

【매출액의 변동에 관련된 사항】

Q6 : ‘감염병 등에 의한 경제사정의 변동’의 기준 중 매출액의 변동액을 30%로 정한 이유는?

 ○ 매출액의 변화에 따라 기업의 존속 여부가 결정되고, 30%의 매출액 감소는 소상공인 경영환경을 급격하게 악화시킨다고 판단되어 이 기준으로 정하였음

      ※ 업종 및 개별 영업의 특수성 등에 따라 손익분기점이 상이하나, ’22. 2. 8. 연구용역 중간보고에 따르면 차임을 부담하는 소상공인의 매출액이 30% 감소할 때부터 손익분기점이 시작되는 것으로 조사됨

      ※ 중소기업중앙회의 조사에 따르면 감염병 상황에서 소상공인의 절반 이상이 ‘매출액이 30% 이상 감소’한 경험이 있다고 응답

      ※ 호주도 ‘감염병 등에 의한 경제사정의 변동’ 기준을 매출액이 30% 이상 감소한 경우로 정함

Q7 : 소상공인 매출액은 어떤 자료로 판단하는지?

 ○ 표준재무제표 및 부가가치세 과세표준 증명원 등 매출액을 객관적으로 확인할 수 있는 자료를 기준으로 하되, 보충적으로 포스(FOS) 시스템상 매출 내역, 수기 장부 등을 고려하여 판단함

Q8 : 평균 매출액 판단에 업종별 특수성도 고려하는지?

 ○ 스키강습 등 업종별로 계절·날씨에 따라 매출액의 편차가 큰 경우, 가급적 전 영업 기간 또는 최소 1년 이상 기간의 매출액 변동 내역을 고려하여 판단할 수 있음

 ○ 법무부·중소벤처기업부·국토교통부가 공동으로 진행하는 연구용역을 통해 업종별 특수성을 고려한 내부 분쟁조정 기준을 마련할 예정임

Q9 : 매출액이 30%미만 감소한 경우 차임 감액을 청구할 수 없는지?

 ○ 감염병으로 인한 경제사정의 변동이 있다고 보기 위해서는 매출액이 30% 이상 감소한 경우가 원칙

 ○ 매출액이 30% 미만 감소하였더라도 매출액 대비 임대료가 차지하는 비중이 높거나, 매출액 감소로 인하여 임차인의 손익분기점의 한도를 현저히 초과하는 경우 등 기타 사정에 따라 차임 감액을 청구할 수도 있음

Q10 : 감염병 발생 이전에 임대차계약을 체결한 소상공인의 경우 매출액 감소 판단 기준은?

 ○ 감염병 발생 이전 연간 평균 매출액과 감염병 이후 연간 평균 매출액을 비교하여 30% 이상 하락한 경우, 임차인인 소상공인은 임대인에게 차임 등의 감액을 청구할 수 있음

Q11 : 개업 초기 단계에서 매출이 발생하지 않은 경우에도 매출액이 30%이상 감소하여야만 차임감액청구가 가능한지?

 ○ 개업 초기여서 매출액이 충분히 발생하지 않았다면, 동종업계, 동일 기간 매출액 증감률 등을 반영한 예상 매출액을 기준으로  매출액 감소액을 산정할 수 있음

 ○ 법무부·중소벤처기업부·국토교통부가 공동으로 진행하는 연구용역을 통해 예상 매출액을 고려한 내부 분쟁조정 기준을 마련할 예정임

Q12 : 감염병 발생 이후에 임대차계약을 체결한 소상공인의 경우 매출액 감소 판단 기준은?

 ○ 감염병 방역 또는 예방 조치 단계상승 이전 월간·연간 평균 매출액과 단계상승 이후 월간·연간 평균 매출액을 비교하여 30% 이상 하락한 경우, 임차인인 소상공인은 임대인에게 차임 등의 감액을 청구할 수 있음

Q13 : 프랜차이즈 업체가 직영점을 운영하는 경우 매출액 감소 기준은 개별 직영점 기준인지, 본사 기준인지?

 ○ 본 가이드라인은 개별 상가의 매출액 하락에 따른 차임감액 협의기준을 제시하는 것이므로, 프랜차이즈 직영점의 매출액을 기준으로 함

【차임 감액에 관한 사항】

 Q14 : 차임이 감액된 경우, 이후 임대차계약이 갱신될 때 감액된 임차료의 5%밖에 증액이 안되는 것인지?

 ○ 임차건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감의 사유로 차임을 감액하였다면, 임대인은 향후 차임 증액을 청구할 때 청구 당시 차임의 5% 이상을 증액할 수 없음*

     * 상가건물임대차보호법 제11조 제1항, 같은 법 시행령 제4조

 ○ 그러나 ‘감염병으로 인한 경제사정의 변동’ 사유로 차임을 감액한  경우에는 예외적으로 5%가 아니라 기존 차임까지 증액이 가능*함

     * 상가건물임대차보호법 제11조 제3항

Q15 : 방역 조치 중 집합금지로 아예 매출이 발생되지 않는 기간이 있는데, 이러한 기간 동안은 임대료 전액 감액을 요청할 수 있는지?

 ○ 가이드라인은 임차인의 매출 비율에 따라 차임을 감액하는 것을 원칙으로 하고, 이러한 기간 동안의 매출 감소율은 100%로 볼 수 있음

 ○ 다만 임대인이 해당 상가를 유지하는데 투입되는 최소한의 비용 (이자 지출액, 재산세 등 고정비 등)을 고려하여 차임 감액의 한도를 정하도록 하고 있어, 임대료 전액 감액은 어려움

Q16 : 임대인이 임대차 목적물에 지출하는 고정 비용을 고려할 수 있는지?

 ○ 원칙적으로 계약상 임대료에서 소상공인의 매출액이 감소한 비율만큼 임대료를 감액함

 ○ 단, 임대인이 지불하는 고정비용(대출이자 상환액, 재산세, 수선비, 화재보험료 등의 합계액)을 차임 감액의 한계로서 고려할 수 있음

Q17 : 소상공인(임차인)이 정부의 방역·예방 조치에 따른 손실보상을 받은 경우, 상가 임대료 감액 청구시 고려해야 할 사항인지 여부

 ○ 정부로부터 별도의 지원이 있었다는 점은 감염병으로 인한 경제사정 변동이 추정되는 사정으로 판단할 수는 있으나, 차임 감소를 요청할 때 반드시 고려할 사항은 아님

 ○ 다만 차액 감액범위 판단 시 구체적 사정으로서 하나의 요소로 판단할 수는 있음

Q18 : 임차인은 어떤 방법으로 차임감액 청구를 할 수 있는지?

 ○ 원칙적으로 당사자 사이의 협의를 통해 감액할 금액을 정하고, 협의 내용을 서면으로 명시할 필요가 있음

 ○ 다만 협의에 이르지 못할 경우, 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있음

 ○ 조정위원회를 직접 방문하거나 온라인*으로 조정을 신청할 수 있으며, 우편 팩스로도 접수가 가능함

       * ① 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회, https://www.cbldcc.or.kr
 ② 한국부동산원/한국토지공사 임대차분쟁조정위원회, http://adrhome.reb.or.kr

 ○ 조정위원회는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 사무소에 설치․운영되고 있으며, 임대차와 관련된 각종 법률분쟁에 대하여 소송에 이르기 전 단계에서 신속하게 심의․조정하고 있음

Q19 : 자발적으로 임대료를 인하한 임대인(착한임대인)에게 어떤
      인센티브가 있는지?

 ○ 임차인과의 협의에 따라 임대인이 자발적으로 임대료를 인하한 경우, 임대료 인하분의 50%~70%를 세액공제로 지원하고 있음

      ※ 자세한 내용은 ☏126 국세청 콜센터를 통해 안내

 ○ 또한 정책자금 지원, 소유점포에 대한 무상 전기안전 점검, 새마을금고의 우대 적금, 정부 표창 등을 아울러 지원하고 있음

      ※ ① 정책자금, 전기안전 점검 관련 내용은 ☏1357 중소기업통합콜센터

         ② 우대 적금은 관할 각 지역별 새마을금고 문의

         ③ 정부 표창은 관할 지방중기청을 통해 안내

붙임 5
		임대차분쟁조정위원회 설치 현황

기  관	지부, 지사 또는 사무소 (전화번호)	관 할 구 역
대한법률구조공단	서울중앙지부(02-6941-3430)	서울특별시, 강원도
	수원지부(031-8007-3430)	인천광역시, 경기도
	대전지부(042-721-3430)	대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도, 충청남도
	대구지부(053-710-3430)	대구광역시, 경상북도
	부산지부(051-711-3430)	부산광역시, 울산광역시, 경상남도
	광주지부(062-710-3430)	광주광역시, 전라북도, 전라남도, 제주특별자치도
한국토지주택공사	인천지역본부(032-890-6012~4)	인천광역시
	충북지역본부(043-905-1782~4)	충청북도
	경남지역본부 (055-713-8932~4)	경상남도
	경기지역본부(070-4048-6345)	경기도
	부산울산지역본부(052-707-5012~4)	울산광역시
	제주지역본부 (064-901-3805)	제주특별자치도
한국부동산원	서울동부지사(02-3394-9870~3)	서울특별시
	전주지사 (063-276-8022~3)	전라북도
	춘천지사 (033-244-9793~4)	강원도
	경기서부지사(031-902-3573~4)	경기도
	대전지사 (044-868-8341)	세종특별자치시
	포항지사 (054-275-9771~2)	경상북도