스크랩 건설사들이 𝟰𝟵층 아파트만 짓는 이유

[milkyway]

 전국 곳곳에 들어서는 초고층 아파트들 분양한다는 글 보면 𝟰𝟵층이라는 층수를 내세운 문구가 보인다 𝟭층만 더 높여 𝟱𝟬층이면 앞자리가 바꿔 𝟰𝟵층보다 수요층의 이목을 끌수 있을텐데 라는 생각도 들텐데 그럼 왜 다들 약속이라도 한 듯 아파트 최고 층수를 𝟰𝟵층으로 하는걸까?

일단 건축법 시행령을 보면 "𝟱𝟬층 이상 𝟮𝟱𝟬𝗺 이상인 건축물을 초고층 건축물이라 한다."라고 명시되어 있어 단순히 법령만을 보면 "그게 걍 정량적인 수치로 정한거 아니냐?" 라고 할수 있겠지만 시공사들의 입장에선 저 기준으로 상한선을 넘어가면 엄청나게 손해를 보기 시작해 과거에는 이게 큰 부담은 아니였으나 한 사건이 터지고서 빡세졌는데

사건은 미화원 작업실에서 콘센트 내부에서 일어난 전기 스파크로 시작되었다.

당시 가연성 𝗣𝗘가 들어간 외 단열재인 금색 알루미늄 복합패널이 불연재 구실을 하면서 불길이 삽시간에 위로 번지면서 𝟯𝟴층에 달하는 건물 외벽 일부를 태웠다.

사진만봐도 불길이 최상층까지 올라갈 때 지상파 정규편성을 중단하고 재난특보체제로 변경해 뉴스특보를 송출할 정도니까 일반 아파트 화재에 비해 건축물이 𝟰𝟬층에 가까운 당시로는 드문 고층 아파트였고 일대가 부산의 부촌인 마린시티인 점과 고층건물 화재가 그렇듯 대형사고로 번질 수 있는 점 등을 이유로 상당히 이례적인 신속 보도를 한 것이다.

다행도 인명피해는 없었고 아파트 전체가 이 사고에 관련해 보험 처리를 받을 수 있게 되면서 사후 처리는 일단락되었지만 고층 빌딩에서 일어난 화재로 인하여 싸구려 외장재가 불에 잘 타는 재질이었고 단 30분만에 화재를 키우는 것에 일조하게 된 것으로 인해 언론에서 한동안 고층빌딩 화재에 대해 비중 있게 보도했고 이 건물의 파편을 구해 와서 국정감사 자리에서 불을 붙이면서 문제를 지적한 국회의원도 있었다.

이후 해당 아파트의 알루미늄 복합패널은 불에 잘 타지 않는 재질로 재시공되었고 그리고 이 사고를 계기로 「초고층 및 지하연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법」이 제정되어 시공사들은 편법건축을 하기 시작했음 𝗣𝗙대출을 땡겨 시공하고 후도급으로 먹고사는 건설사 특성상 이 법은 엄청 불리하게 작용하게 됐다.

1. 30개층 마다 피난 안전구역을 만들어야 한다.

사진처럼 𝟱𝟬층 𝟮𝟬𝟬𝗠를 찍게되는 순간 초고층건축물은 𝟯𝟬개층 이내 한개소를 전부 피난 안전구역으로 지정하고 공간을 확보해야 한다.

그래야 당연하고 지정할 수도 있는거 아니냐 싶지만 사진 한장을 더보면

해당층의 바닥 면적은 한 주호라도 못 만들고 싹다 날려버려서 공간을 민방위 대피구역처럼 지정하고 안전설비를 갖춰야 한다.

건설사들은 완공하고 하나라도 더 파는게 이득인데 못쓰는 공간 만드는 것은 내키지않았다.

반면 딱 한층만 내리게 될 경우 이 공간은 필요가 없고 시행령을 보면 건축물 전체 층수의 𝟮분의 𝟭에 해당하는 층으로부터 상하 5개층 이내에 대피공간을 설치하는 것이 원칙이지만 이건 권고사항이고 계단을 넓게 설치하면 이 대피공간을 굳이 만들지 않아도 된다.

이 경우 지상으로 연결된 직통계단 및 계단참 너비를 𝟭.𝟮𝗺만 늘리면 된다.

2. 종합방재센터를 만들어야 한다.

롯데월드 타워를 비롯한 랜드마크들을 보면 이런거 있다고 자랑하는 소개영상인데 아마 비슷한 홍보광고를 봤을 것이다.

이처럼 이런 컨트롤센터를 따로 구역을 만들어야하고 다른부분과 달리 방화구획으로 설치해 건설단가가 올라가고 이는 그대로 공사가격에 영향을 미칠수밖에 없다.

그리고 입주자 입장에서도 관리주체는 종합방재실에 재난 및 안전관리에 필요한 인력을 𝟯명이상 상주하는 법과 항상 정상적으로 작동되도록 시설 및 장비 등을 수시로 점검하고, 그 결과를 보관하여야 하는 이유로 관리비 상승요인으로 작용해 부담일수밖에 없다.

3. 분양가 상한제로 인한 초과공사비는 전부 조합원 부담

𝟯𝟬년이 된 썩파트가 있다고 치자 안전진단과 용적률,건폐율 심의를 통과해서 재건축을 한다고 결정했다고 치자

상식적으로 층고를 높이면 더 많은 호수를 지을 수 있어 일반 분양 물량을 늘릴 수 있고 지역 랜드마크 초고층 선호도가 높아지면서 아파트 값도 더 비싸 분양가도 올릴 수 있는데 요즘들어 𝟰𝟵층은 커녕 𝟯𝟱층 이하로 짓는 사례들이 많아지고 있다.

건축법상 초고층 건축 규제를 적용받으면 준초고층에 비해 공사비가 𝟱𝟬% 이상 상승하게 되고 최고 층수를 𝟳𝟬층으로 높인다고 해도, 일반분양 물량이 크게 늘어나진 않는다 게다가 분양가 상항제를 받는 지역들은 그 공사비들은 전부 조합원이 부담하게 되어있다.

4. 빌딩GOP ?

지금도 서울 어딘가에는 건물위에서 복무하는 군인들이 있다.

통상 높이 𝟮𝟬𝟬𝗺 이상의 초고층빌딩은 국방부가 군사시설보호법 시행령에 따른 대공방어협조구역으로 지정해서, 건축 허가의 조건으로 민간 건물주로부터 영구무상임대를 받거나 기부채납을 받는 조건으로 건축허가가 떨어진다.

게다가 𝟭𝟱명 기준의 주거시설 에다가 냉장고, 샤워시설, 책상, 침대 등의 설치까지 강제로 요구하기 때문에 사유재산권 침해라는 의견도 나오고 있는 편이다.

군인을 존중받아야 하는건 마땅하지만 그래도 단순히 입주만 했을뿐인데 관리비에 "군사비"가 적혀 있어 해당 아파트 입주민이라면 군사비 명목으로 돈을 내기 때문에 달갑지 않다.

5. 지진, 테러, 해일, 풍하중, 일조권 등등 까다로운 규제심의

초고층 건축물을 시공하게 되면, '초고층 및 지하 연계 복합건축물 재난관리에 대한 특별법'에 따라 𝟱𝟬층 이상의 건물은 허가 심의가 더욱 엄격하게 이루어진다.

지진과 해일 등에 대한 심의는 𝟰𝟬여개가 넘으며 이는 발주자 시공자 모두 떠안아야 하기 때문에 상당히 곤란하게 만든다.

그 외 재난 및 안전관리 계획의 수립에 관한 사항, 재난예방 및 피해경감계획의 수립․시행에 관한 사항, 통합안전점검 실시에 관한 사항, 교육 및 훈련에 관한 사항, 홍보계획의 수립․시행에 관한 사항, 종합방재실의 설치․운영에 관한 사항, 종합재난관리체제의 구축․운영에 관한 사항, 피난안전구역 설치․운영에 관한 사항, 유해․위험물질의 관리 등에 관한 사항, 초기대응대 구성․운영에 관한 사항, 대피 및 피난유도에 관한 사항, 총괄재난관리자는 해당 초고층 건축물 등의 시설․전기․가스․방화 등의 재난․안전, 관리 업무 종사자를 지휘․감독, 그 밖에 재난 및 안전관리에 관한 사항으로서 행정안전부령으로 정한 사항

이 많은걸 𝟭𝟵𝟵.𝟵𝟵𝗺에 𝟰𝟵층으로 하면 생략과 동시에 시공성향상 공기단축 공사비절감 모든것이 유리해지는데 뭐하러 하겠습니까

결국 이러한 규제들로 인해 발주자,시공자,입주자 모두 초고층 건축물을 기피하게 되고 건축물도 규격화 되어가고 있는게 현실이다.

건설업계에서는 최신 공법을 사용하면 충분히 화재시 안전을 지킬 수 있다고 말하지만, 불과 한 층 차이로 규정이 이렇게 달라지는 게 과연 현실적인지 의문이고 고객에 𝗡𝗲𝗲𝗱𝘀를 위해 안전과 타협할 수는 없다만 𝟰𝟵층까지는 되고 𝟱𝟬층은 안되고 같은 획일적인 규제보다는 건물의 위치나 용도 등 특성을 고려한 규제가 필요하다고 생각한다.