서민세입자,1인가구 주택을 안정적으로 공급할 주거개혁 필요하다.

[느린곰]

아래 신문기사는 올 해들어 서민과 1인가구가 거주하는 빌라, 다세대, 도시형생활주택, 오피스텔의 공급(인허가 물량)이 대폭 줄어들었다는 내용입니다.  수도권에서 전체 작년 대비 주택인허가 감소비율은 28%인데,  도시형생활주택만을 떼어서 보면  작년에 비해 75%가 감소했습니다. 

전반적으로 건설회사에서 주택을 짓지 않는 이유는 주택건축에 들어가는 비용(토지가격, 건축비, 금리)은 오른 반면에 주택을 팔아서 받을 수 있는 금액 즉 분양가는 떨어지고 있거나 구입자가 없어 미분양이 되기 때문입니다.  한 번 오른 토지가격이 떨어지지 않는 것도 중요한 이유입니다.

특히 빌라, 다세대, 오피스텔, 도시형생활주택은 최근 전세사기가 많이 발생한 주택이었기 때문에, 세입자들이 전세로 계약하기를 꺼려하여 주택수요가 줄어든 이유도 있습니다.

역으로 말하면 주택을 지어 파는 건설회사는 과거에는 주택이 팔리지 않는 경우에는  높은 전세가격을 받은 후에 갭투자자에게 분양하여 미분양위험을 회피했는데, 이제는 이러한 높은 전세가격에 기초한 갭투자가 어려워져 분양이 확실하거나 수익률을 보고 투자하는 임대사업자가 분양받을 수 있는 많은 월세가 나오지 않는 주택은 지으려고 하지 않습니다. 

 특히나 서민 세입자들은 각종 도시정비사업(민간재개발, 소규모재개발-가로주택정비사업,모아타운 - ) 이나 아파트 재건축으로 인해 기존 거주하는 주택에서 원치 않게 쫒겨 나고 있어 이들을 위한 주택수요는 늘어나고 있습니다. 

서민세입자,1인가구가 빌라 다세대,오피스텔에 입주 자체를 거부하는 게 아니라. 전세보증금을 떼일 두려움때문입니다. 또한 월세인 경우에는 부담하기에 벅차서 입니다. 

보증금 반환이 확실하면서 임대료 부담이 없는 주택을 서민세입자, 1인가구에 공급해야 합니다.

높은 수익률이 보장되는 주택, 분양자가 확실히 나서는 주택만을 공급해야 생존이 가능한 민간건설사에게 주택구매력이 없는

서민 세입자의 주택공급을 의존하게 해서는 안됩니다.  

이렇게 계속 민간에서 주택공급이 부족하게 되면, 서민세입자와 1인가구가 거주하는 주택임대료는 오를 수 밖에 없습니다.

주택은 삶의 안정을 위한 기초이기때문에 부담가능한 임대료, 보증금 반환안정성을 위해 정부가 책임지고 나서야 합니다.

정부와 지자체가 공급주체가 되어야 합니다. 즉 공공임대주택방식을 확대해야 합니다.

주택공급의 안정성을 위해,  공공이  주택공급의 기초인 토지를 안정적으로 확보해야 합니다.

민간이 시장에 매각하는 토지중  서민주택공급이 가능한 토지는 공공에게 우선 팔도록 하는  '공공매도청구권'을 주어야 합니다.

토지가격은 시장가격에 준하는 감정가격으로 매입하도록 하고, 대신 공공이 짓는 주택에 대해 용적률 상향을 할 수 있도록 하여 주택공급량을 확대 해야 합니다.  

아니면 현재처럼 민간건설사가 신축하여 공공에 납품하는 매입임대주택방식을 유지하되, 높은 토지가격이 원인이 되어 신축 매입임대주택공급이 원활하게 되지 않는다면, 일정하게 용적률 인센티브를 부여해 주택을 안정적으로 공급하도록 해야 합니다. 

또한  공공임대주택을 신축을 중심으로만 공급하지 말고 건축연한이 있지만 사용가능한 다가구, 다세대, 연립주택등에 대해 리모델링을 하여 고쳐 사용하는 것도 적극 검토해야 합니다. 세입자가 같은 집에서 계속거주할 수 있고,  신축에 비해 가격이 저렴하면서 기후위기시대에  주택을 신축하면서 발생하는 이산화탄소발생량을 줄일 수 있습니다. 

반지하주택도 침수우려가 높은 곳은 거주하지 못하게 하되, 침수우려가 없는 곳은 현실적으로 양성화해야 합니다.

반지하주택은 공간이 보통 투룸으로 넓은 반면,  비슷한 임대료를 가진 지상은 고시원등로 협소하기 때문에 서로 대체할 수 없습니다.  따라서 침수우려가 없는 반지하는 계속 거주할 수 있도록 하되, 공공이 주거의 질과 안전성을  높이도록 통풍, 채광, 단열, 침수받침대등을 주거복지차원에서 지원해야 합니다.

더불어 고층 오피스텔도 공공임대주택으로 활용하는 방식을 검토해야 합니다.

각종정비사업과 재건축으로 고가의 고층아파트가 들어서면서 그 곳에   거주했던 세입자들 대부분이  높은 임대료로 혹은 공공임대주택확보부족으로 재입주가 이루어지지 않고 사실상 원치 않게 쫒겨나고 있습니다. 

주택 구매력이 없지만 동일 생활권을 가져야 하는 기존 세입자들에게 거주할 주택이 많이 필요합니다.

특히, 연령대나 성별을 가리지 않고 1인가구가 늘어나기 때문에  지하철등 교통접근성이 좋은 곳 인접한 곳의  오피스텔부터 공공임대주택의 한 유형으로 검토해볼 수 있습니다. 

아래는  다세대 ,도시형생활주택, 오피스텔의 주택인허가가 대폭 줄어들고 있다는 언론기사입니다,

-파이낸셜 뉴스, 2023년 9월 24일, 이종배, 연지안기자-

https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005077541?sid=101 

공급 한파 맞은 서민주거...빌라·도시형생활주택 사라지나