[건설] 2020년 주택집요(住宅輯要)

[불스탁™]

 

◆ 2020년 주택 환경 전망은 1)택지 공급 감소에 따른 일반도급 수주 및 분양 감소, 2)서울 외 지역의 재건 축 및 재개발의 수주 증가 및 분양 증가다. 이러한 환경에서의 각 건설주에게 미치는 영향은 1)도급비중 이 높은 건설사들의 전략 변화(자체와 도시정비), 2)경기도 및 지방광역시 수주잔고가 많은 건설사들의 분양 증가, 3)건설사들의 주택 마진 유지다. 

◆ 주택 일반도급은 택지(빈 땅)가 필요하다. 하지만 택지는 2010년 이후로 기존 대비 2분의 1로 감소했다. 택지의 감소가 2019년 인허가 및 착공의 감소로 나타났다(택지 공급에서 착공까지 평균 약 8년 소요 추정). 택지 공급 부족에 따른 저조한 일반도급물량 흐름은 2021년까지 유지가 될 전망이다. 왜냐하면 2019년 현재까지도 택지공급은 2010년 이전 대비 적은 수준이기 때문이다.  

◆ 일반 도급 수주가 감소하고 있는 상황에서 작은 변화가 나타나기 시작했다. 전체 분양 중 도시정비의 분 양이 증가하고 있다는 것이다. 2017년부터 전국 분양 중 조합원 분양의 비중이 증가(16년 10%→19년 20%)하기 시작했다. 서울은 이미 2014년부터 조합원 분양 비율이 35%를 상회하고 있었다. 하지만 경기, 부산, 대구, 인천, 광주 등 지방 대도시들의 조합원 분양비율이 최근 3년간 급격하게 증가하고 있다. 지방 대도시를 중심으로 한 도시정비 분양의 증가는 더욱 커질 것으로 전망한다. 왜냐하면 15~18년 대거 수주했던 도시정비 현장들 중 착공하지 못한 현장들이 있기 때문이다. 사업시행인가 이후 진행된 전국 도시정비 물량이 약 70만호가 있는데 그 중 서울이 22만호이고, 경기/인천이 23만호, 부산/대구/광주/대전이 19만호다. 약 42만호가 지방 대도시 지역에 잠재하고 있는 상황이다. 

◆ 이러한 흐름에서 건설사들은 각자의 방법을 모색하고 있다. 브랜드 밸류가 있는 대기업은 대규모 도시정 비 현장을 위주로 수주 흐름을 이어나갈 전망이다. 반면 브랜드 네임이 약한 중소기업은 각자의 상황에 맞는 전략을 취하고 있다. 지방 도시정비 수주를 꾸준하게 해온 아이에스동서나 화성산업의 경우 지방대도시의 수주 전략을 취하고 있다. 반면 도시정비보다 일반 도급을 위주로 사업을 영위해온 중소기업들은 소규모 도시정비를 노리거나, 작지만 고마진의 자체현장을 찾고 있다.  

◆ 이런 흐름에 발빠르게 대처한 기업이 2020년 주택주로서 매수하기 좋은 기업이라고 판단한다. 대원이 가 장 매력적이며, 그 다음으로 코오롱글로벌과 한라가 있다. 우선순위의 기준은 1)19년대비 20년 영업이 익이 증가하는지, 2)매출액이 증가하면서 Peer 대비 저PER인지, 3)Peer 대비 저 PBR인지, 순현금흐름인지 여부다. 대원은 4가지 모두를 충족했으며, 코오롱글로벌과 한라는 순현금흐름을 제외한 3가지를 충 족했다.

흥국 김승준 

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