스크랩 1가구2주택 은퇴 준비자를 위한 절세방법을 알아보자!

[이호재]

1가구2주택 은퇴 준비자를 위한 절세방법을 알아보자!

---

Q. 아파트 팔아 빚 갚고 노후 준비하려 합니다! 

서울 성동구에 사는 중소기업 부장입니다. 올해 51세로 전업주부인 아내와의 사이에 대학생 딸 하나가 있습니다. 그 동안 모아놓은 자산은 11억7,000만원 정도이나 부채가 2억5,000만원 가량 됩니다. 월급은 580만원인데, 세 식구가 한 달 400만원의 생활비를 쓰면서 저축도 할 만한 수준입니다. 저희 나이 또래가 대부분 그렇듯이 자산은 주로 부동산이죠. 지금 거주하고 있는 아파트는 12년 전 3억원에 분양을 받았으며, 현 시세는 8억원 가량입니다. 임대를 한 경기도 안양 소재 아파트는 6년 전 은평구 아파트를 담보로 은행대출 2억원을 받아 매입했어요. 보증금 5,000만원에 월세는 60만원 나옵니다.

퇴직 이후 노후생활을 위해 이리 저리 궁리를 하고 있습니다. 하지만 자산의 대부분이 부동산이라 노후자금 만들기가 쉽지 않네요. 우선 거주 중인 아파트를 매각하고 안양의 아파트 근처로 이사해 전세아파트를 구해 살 생각입니다. 아파트를 판 돈으로 대출금을 갚고 나머지는 금융상품으로 굴리려고 합니다.

퇴직시점은 5~6년 후로 잡고 있습니다. 퇴직 후엔 안양 아파트에 들어가 노후를 보낼 예정입니다. 세금을 감안하면 당연히 나중에 산 안양 아파트를 먼저 매각해야 하지만, 꼬박 꼬박 나오는 월세가 생활에 보탬이 되기 때문에 거주 아파트 매각으로 생각을 바꿨습니다. 이 경우 어떻게 하면 절세할 수 있는지 궁금합니다. 

지난 3년 동안 국내 주식형 적립식 펀드 3개에 각 50만원씩 다달이 부어왔습니다. 하지만 수익률이 지지부진해 어떻게 해야 할지 고민입니다. 연금저축은 10년 이상 부어야 연금지급이 가능한 것으로 알고 있는데, 퇴직이 5~6년 밖에 남지 않은 터라 가입이 망설여지기도 합니다.

A. 임대 사업자로 등록하고 신연금저축 가입하라!

1) 임대사업자 등록 후 5년 이상 임대하면 비과세

위 사례의 의뢰인이 원하는 대로 안양 아파트를 그대로 두고 거주 아파트를 먼저 매각하게 되면 양도소득세를 물게 됩니다. 1가구 2주택에 해당되기 때문이죠. 

양도소득세는 현 시세 기준 1억2,400만원이 나올 것으로 보입니다. 만약 안양 아파트를 임대하기 시작한 시점에 임대사업자등록을 했다면 사정은 달라졌을 겁니다. 임대주택을 먼저 팔지 않아도 거주 주택 매각 시, 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이죠. 세법에는 서울에 있는 기준시가 6억원 이하(지방은 3억원 이하)인 주택을 5년 이상 임대하는 주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 임대주택은 없는 것으로 간주한다는 규정이 있습니다.

물론 방법은 있죠. 지금이라도 임대사업자 등록을 하고 앞으로 5년 이상 임대를 하는 겁니다. 이 경우 거주하고 있는 아파트를 매각하더라도 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 다만, 5년 이상의 장기임대 요건을 충족하지 못하면 그 사유가 발생한 과세연도에 소급해 양도소득세를 납부해야 하므로 주의해야 하는데요. 현 시세대로 거주 아파트를 매각한 후 2억원의 대출금을 상환하고 희망하는 지역에 2억원짜리 전세 아파트를 구하면 4억원 정도의 가용자금이 생깁니다. 

우선 2억원은 비과세되는 원금 상속형 즉시연금에 가입할 것을 권해 드립니다. 지금으로선 매월 연금을 수령할 필요가 없으므로 5년 후 퇴직시점에 이자만 연금으로 수령하고 원금 2억원은 상속하면 되지요. 그러면 5년 후부터 현 금리 수준을 감안할 때 대략 80만원 정도의 연금을 수령할 수 있게 됩니다. 나머지 2억원은 가입시기와 상품을 분산해 안정성이 높은 3~4건의 지수형 ELS(지수연계증권)에 가입하면 좋습니다. 삼성전자나 현대자동차 등의 종목형이 아니라 코스피 등을 추종하는 지수형이라는 것도 기억해 두세요!

2) 국내주식형 펀드 중 일부는 해외펀드로 갈아타야

3건의 국내 주식형 펀드 가운데 2건(4,000만원 상당)은 환매해 해외투자로 눈을 돌려 보는 것도 좋습니다. 손해를 볼 수도 있습니다만, 기회비용을 감안할 때 장기적으로 이 방법이 자산증식에 도움이 됩니다. 저금리가 상당기간 유지될 것으로 보이는 유럽의 하이일드 채권에 투자하는 펀드, 시장상황에 따라 투자지역과 자산을 조정하는 글로벌자산배분펀드가 괜찮아 보입니다. 각 펀드에 2,000만원씩 투자하면 되는데, 해외펀드로 갈아탄 후에도 펀드 당 매월 50만원의 적립을 유지하는 것이 좋습니다.

3) 신연금저축 가입해 퇴직 후 소득공백기 넘어라

의뢰인은 지난 해 기존의 연금저축이 신연금저축으로 바뀐 사실을 모르고 있습니다. 개정된 신연금저축은 5년 이상 불입하고 만 55세 이후 10년 이상 연금을 수령해야 하는데요. 앞으로 퇴직이 5~6년 정도 밖에 남지 않았으므로 신연금저축에 가입하는 것을 고려해 보아야 합니다. 신연금저축에 매년 400만원을 불입하면 직장생활을 하는 동안 연 52만8천원의 세액공제를 받을 수 있는데요. 또한, 퇴직 후엔 연금을 수령해 국민연금 수급개시 연령인 63세까지 7년 정도의 소득공백기를 넘는데 쓸 수 있습니다.

신연금저축은 펀드로 가입할 경우 한 계좌에서 다양한 펀드를 골라 투자할 수 있어 위험분산 측면에서도 좋은 상품입니다.

은퇴를 앞두고 노후 준비, 재산 분할 등 당장 무엇부터 챙겨야 할지 참 막막하시죠? 

오늘 소개해 드린 한 중소기업 부장의 이야기를 보고 공감하거나 ‘나도 준비해야 하는데’라고 생각하는 분들이 많으실 텐데요.

어렵고 복잡하지만, 그냥 넘어갈 수만은 없는 일이니만큼 오늘 <삼성생명 블로그 L>이 알려드린 컨설팅 방법을 잘 참고하셔서, 여러분의 노후를 미리미리 든든하게 준비해 보세요! ♡

<출처 : 라이프디자인>