재건축 속도내는 강동구 ′고덕4단지′

[천사써니]

-상일동역 역세권 아파트..연말 이주 계획으로 재건축 기대감 높아져

서울 강동구 상일동 ‘고덕주공4단지’가 재건축에 속도를 내 주목된다. 이 단지의 조합은 오는 12월 주민 이주를 준비하고 있다. 오는 2015년 6월쯤 착공에 들어가 2017년 10월 재건축을 완료할 계획이다.

현재 최고 5층, 10개동, 410가구로 구성돼 있다. 재건축 후 최고 25층, 687가구로 탈바꿈한다. 

역세권 단지로 생활여건이 뛰어나다. 지하철 5호건 상일동역이 걸어서 5분 거리. 단지 바로 옆에 명일 근린공원이 있다. 주변에 걸어서 통학 가능한 학교가 많다.

지하철 9호선 연장선이 강동구 고덕역과 연결되면 강남 및 도심 접근성이 더욱 개선된다.

고덕4단지 전경

◆지하철 5분거리 역세권 단지

지난 1983년 준공된 고덕주공4단지는 강동구 고덕로 80길 134에 있다. 지하철 5호선 상일동역과 짧게는 400m 떨어져 있다. 지하철 고덕역과 명일역도 가깝다.

올림픽대로, 강변북로, 강일IC(나들목) 등은 자동차로 10분 정도면 접근할 수 있다.

대중버스는 20여개 노선을 이용할 수 있다. 마을(강동02. 05번), 일반(13, 13-2, 16, 83번 등), 간선(N30, 340번 등), 지선(3212, 3321, 3411, 3413번 등) 등이 단지 앞을 지난다.

대형 공원이 있어 생활여건이 쾌적하다. 강동 그린웨이와 명일 근린공원이 단지 앞과 뒤를 둘러싸고 있다. 고일초, 상일여중·고, 한영중·고, 강동고, 한영외고 등을 걸어서 다닐 수 있다.

◆무상지분율 논쟁 마무리..사업속도 빨라져

그동안 이 단지는 조합측과 시공사(현대산업개발) 간 무상지분율(조합원이 무상으로 받는 지분율) 줄다리기로 사업이 지체됐다. 

조합측은 지난 2012년 본계약 당시 시공사가 제시한 무상지분율 141%를 유지할 것을 요구했다. 반면 시공사는 악화된 주택경기를 반영해 무상지분율을 낮춰야 한다며 대립각을 세웠다.

결국 조합측이 한발 물러서기로 했다. 무상지분율을 당초보다 27%포인트 낮춘 114%로 조정키로 한 것. 오는 11일 조합원 총회에서 이 부분을 최종 확정한다.

조합측은 무상지분율은 낮아졌지만 설계변경으로 일반분양이 늘어 조합원 부담은 크게 늘어나지 않을 것이라 설명하고 있다.

조합 한 관계자는 “무상지분율이 낮아졌지만 변동지분제에서 확정지분제로 사업방식이 변경됐고 재건축 가구 수도 568가구에서 687가구로 늘어 조합원들의 손해가 크지 않다”며 “무상지분율 변경에 필요한 조합원의 3분의 2 동의를 이미 확보한 상태”라고 설명했다.

이 일대는 고덕주공 3~7단지 총 1만여 가구가 재건축을 추진하고 있다. 때문에 인구유입, 지역개발 등이 활발히 이뤄질 가능성이 높아 향후 투자가치가 높다는 게 중개업소의 전망이다.

상일동역 인근 성원공인중개소 사장은 “이 단지는 교통 및 교육, 생활편의 시설이 잘 갖춰져 주거 편의성이 뛰어나다”며 “주변에 1만여 가구가 재건축되면 고덕주공의 낡은 이미지를 탈피하고 부촌 단지로 탈바꿈할 것”이라고 말했다.

◆시세차익 5000만원 안팎 기대

현재 시세와 일반분양가를 고려할 때 재건축 후 5000만원 정도 시세차익이 예상된다.

고덕주공4단지 54㎡(이하 공급면적, 대지지분 68㎡)의 시세는 3억8000만~3억9000만원이다. 이 주택형 소유자가 재건축 후 82㎡로 입주하려면 조합원 분담금 3800만원을 내야한다. 세금을 제외한 총 투자금액이 4억3000만원 안팎이다.

조합측이 예상하는 82㎡의 일반분양가는 3.3㎡당 1928만원. 청약통장을 사용해 82㎡를 분양받으려면 4억8000만원이 필요하다. 조합원 입주권을 매입해 새 아파트로 입주할 때보다 5000만원 정도 비용이 더 든다.

일반분양가는 앞서 분양한 ‘고덕 래미안 힐스테이트’(고덕시영)의 3.3㎡당 1950만원대와 비슷한 수준이다.

단지 앞 P공인중개소 실장은 “주택경기가 악화돼 과거 일반분양가 3.3㎡당 2600만~2700만원을 책정했을 때보다 수익성이 나빠진 게 사실”이라며 “하지만 분양이 순조롭게 진행되면 평균 4000만~5000만원의 시세차익은 얻을 수 있을 것”고 말했다.

◆주변 재건축 미분양은 부담

재건축 사업이 활기를 띠고 있지만 우려감도 있다. 주변에 재건축 아파트의 미분양이 적지 않은 것. 미분양이 있으면 거래가 위축돼 시세 상승도 기대하기 어려워진다.

단지 옆 고덕 래미안 힐스테이트(3658가구)가 지난 4월 분양했지만 아직 일반분양 계약률이 절반 수준에 머물러 있다는 게 인근 중개업소의 이야기다.