내 집을 마련하는 방법은 다양하다. 준비된 돈의 규모, 준비 기간, 준비 사항 등에 따라 내집마련 방법을 개인의 사정에 따라 선택할 수 있다. 물론, 최소의 비용으로 한계효용을 극대화 할 수 있는 주택을 구입하는 기본 목표야 당연하겠지만 그 방법에 대한 내용을 알고 있어야 가능하다.
모두에게 좋은 것이 나에게도 좋으란 법은 없다. 각자가 가지고 있는 다양함을 한꺼번에 만족시키는 것이 어렵기 때문이다. 내 집을 마련하는 방법이 다양해지고 있다. 사실 원가연동제가 폐지되기 전까지는 신규 아파트를 청약해 당첨되면 바로 시세차익을 기대할 수 있어 청약통장은 ´황금알을 낳은 거위´ 였다.
신규 분양되는 아파트의 경우 사람들의 관심도가 높은 인기지역의 경우 청약경쟁률은 매우 높다. 이런 치열한 경쟁을 마다하지 않았던 이유는 바로 분양만 받으면 바로 돈이 될 수 있기 때문이었다. 새로 아파트에 당첨이 되면 시세차익이 보장되어 무주택 서민들로서는 내집마련도 하고 투자수익도 보장 받는 거의 유일한 방법이라고 해도 과언이 아니었다.
기존 아파트를 구입하는 것은 바로 입주할 수 있다는 점, 원하는 지역을 마음대로 선택할 수 있다는 점, 생활의 편리성이 이미 검증을 받았다는 점 등에서 유리한 점은 있지만 문제는 가격이다. 신규 분양아파트의 경우 가격이 높고 일시에 목돈이 필요하기 때문에 이미 상당한 자금을 가지고 있는 사람에게 유리한 점이 있었다.
그렇다면 신규 분양, 기존 아파트 구입하는 방법말고 내 집을 마련할 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까. 신규 분양아파트처럼 청약통장을 가지고 있지 않더라도 초기 자금부담을 줄이면서도 새집을 장만할 수 있는 분양권 전매, 잘만 고른다면 저렴한 가격으로 내 집을 장만할 수 있는 경매 또는 공매 그리고 미분양아파트 구입 등의 방법이 있다. 내집마련을 ´골라 먹는´ 재미로 할 수는 없겠지만 각자의 자금사정 등에 따라 선택의 폭을 넓힐 수 있다는 것을 알아두자.
▣ 그래도 청약통장을 사용하면 돈이 된다
청약저축, 청약예금, 청약부금 등을 가지고 있으면 신규 분양아파트를 신청할 수 있는자격이 생긴다. 초 단타 '시세차익'을 노리는 투기성 자금이 가장 활발하게 움직이는 시장이 바로 청약시장이라고 할 수 있다. 그만큼 환금성의 제약을피할 수 있으면서 자본이득을 기대할 수 있는 상품이라는 인식이 일반적이기 때문일 것이다.
문제는 이런 신규 분양 아파트에 실수요자외 많은 사람들이 관심이 집중되면서 정작 내 집을 마련하기 위해 뼈빠지게 일해온서민들은 심리적 허탈감만 더욱 커져가는 것이다. 아파트 청약을 '복권' 취급하며 '되면 좋고 안되면 다음에 다시한다' 라는 개념을 가진 부류의 사람과 절박한 심정으로 당첨을 기원하는 서민들이 똑 같은 조건으로 경쟁을 해야 한다는 것이 우리에게 주어진 현실이다.
하지만 이미 청약통장에 오래 전에 가입하여 자격을 갖춘 실수요자들에게는 그래도 청약통장을 사용하여 신규 분양아파트를분양 받는 것이 초기자금부담을 최소한으로 하면서 원하는 아파트에 들어갈 수 있는 효과적인 방법임에는 변함이 없다.투기성 자금과 경쟁을 피할 수 있는 청약저축의 경우 가입조건이 무주택자로 제한되어 있다. 실수요자의 경우 우선 청약저축 통장을 적극적으로 활용하는것이 가장 현실적인 내집마련의 방법이라고 권하고 싶다.
유망지역으로는 서울의 경우 역세권, 한강조망 아파트가 유망하며 수도권에서는 죽전이나부천 상동, 의왕 내손등의 지역이 유망하다.
▣ 자금사정이 넉넉하다면 분양권 매입을 적극적으로 활용하자.
과거 아파트를 선택할 수 있는 방법이 지극히 한정되었던 때가 있었다. 신규 분양, 기존아파트 매입 등의 방법이 보편적일 때는 새 아파트를 갖는 방법은 청약통장을 활용하는 것이었다. 이제는 달라졌다. 청약통장이 없어도 원하는 지역에,입지여건이 좋은 아파트를 선택할 수 있게 되었다. 아파트 분양권을 사는 것이다. 물론 현재는 투기과열지구의 경우 분양권전매에 대한 시기적 제한을두고는 있지만 입주를 앞둔 분양권을 선택한다면 바로 새 아파트에 입주할 수 있는 것이 장점이다.
어떤 분양권을 어떻게 고를 것인가. 우선 분양권을 구입하는 데 가장 유의해야 할 점은매입시기다. 분양권의 경우 신규 아파트 청약을 통해 구입하는 것보다는 다소 비용적인 부담(프리미엄, 금융비용 등)을 해야 한다. 따라서 손바뀜이적은 시점에서 구입하는 것이 좋겠다.
올 해와 같이 부동산 시장이 경색되어 있을 경우에도 분양권 매입을 적극적으로 고려할 만한 시기다. 통상 입주때까지의 시간이 2년 이상이 소요되기 때문에 계절적인 비수기, 전반적인 경기침체 등의 시기엔 급매물 분양권이 많이나올 수 있다는 것을 염두에 두도록 하자. 남들이 사기를 꺼려할 때 소신있게 적정한 가격으로 내 집을 마련하는 것이 어쩌면 더 실속 있는 선택일지모르기 때문이다.
분양권을 구입할 때 유의할 사항은 너무 비싼 프리미엄을 주고 사는 것은 피하는 것이 좋다. 이미 시세 반영이 끝나 투자에 따른 가치상승을 기대하는 것이 어려워질 수 있기 때문이다. 중개업소를 통해 분양권 계약을한 뒤에는 해당 건설업체에 가서 분양권 전매절차를 거쳐야 한다. 이때 구입한 분양권에 처분금지가처분이나 가압류 등이 설정돼 있는지 확인하고 중도금납부 영수증과 연체 여부를 분명히 살펴야 한다.
▣ 미분양 아파트… 잘만 고르면 '알짜'를 찾을 수도 있다.
작년 한 해는 아마도 미분양 되었던 아파트가 가장 단시간내 가장 많이 팔린 시기가 아닌가 싶다. 장기간 적체되어 왔던 미분양아파트가 서울지역부터 지방의 미분양 아파트까지 서울 '큰손'들의 투자 대상으로 변했기 때문이다.
그런 이유로 미분양 아파트가 많이 소진되었기는 하지만 아직도 구입할 수 있는 물량이 있다. 미분양 아파트를 구입하게 되면 많은 혜택을 누릴 수 있는데 중도금 납부유예, 분양가격 할인, 계약금 비율 인하 등을 충분히활용하는 것도 실속 있게 집을 마련할 수 있는 방법이다.
유의할 사항은 분명있다. 무엇 때문에 미분양이 되었는지를 정확히 파악하고 구입해야 한다는것이다. 막연한 불안감으로 미분양 아파트를 볼 필요는 없지만 그렇다고 단지 가격이 조금 저렴하다고 해서 계약했다가는 낭패를 당할 수도 있다. 미분양아파트를 고를 때는 반드시 현장을 방문한 뒤 교통여건, 주변환경, 공사 진행상황 등을 파악하는 것이 좋다. 가능하면 역세권이나 택지지구, 1천가구 이상 대규모 단지를 고르는 것이 좋다.
▣ 경매 & 공매… 해보면 해 볼 만하다.
흔히 경매는 속칭 '선수'들만 하는 것으로 생각하는 경향이 있다. 최근 경매에 참가하는사람들이 많아 지기는 했지만 아직 법원 경매법정에 한 번도 안 가본 사람이 많이 있다. '경매법정' 이라는 용어가 부담스런 사람은 자산관리공사공매에 관심을 가져도 좋다. 경매의 경우 시민들의 참여가 늘면서 낙찰 받는 사람들의 입장을 고려한 법 개정이 이뤄지고 있다. 무차별 항고를 막은것이 그런 사례일 것이다.
경매도 훌륭한 내집마련의 방법이 될 수 있다. 가장 큰 장점은 경쟁력을 갖춘 상품을선택한다면 시세보다 20% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있다는 것이다. 하지만 각종 권리분석 등 일반인들이 이해하기 힘든 각종 법률문제 등으로인해 자칫하면 손해를 볼 수도 있다. 따라서 경매전문 업체의 조언을 받는 것이 좋으며, 경매를 통해 내집마련을 하려면 미리 목돈이 준비되어야 한다.매입대금을 한꺼번에 내야 하기 때문이다