[리츠] 리테일리츠: 디벨로퍼로서 한국의 리테일러들

[불스탁™]

 

● 리테일러 주도의 리츠 증가 전망, 양질의 부동산을 보유하고 있고 신사업 투자의 필요성

● 해외 리테일리츠와 달리 한국과 일본의 리테일리츠는 ‘마스터리스’ 구조의 장점

● 저금리와 낮은 LTV, 우수한 기초자산은 리테일 리츠의 배당 성장성을 시사

WHAT’S THE STORY

리츠 공급자로 나선 리테일러: 올해 상장리츠 시장은 의미 있는 변화를 겪었다. 3월 홈플러스리츠의 상장 철회처럼 아픈 경험도 있었지만 최대 규모인 롯데리츠가 뜨거운 경쟁률로 상장한데 이어, NH프라임리츠도 무난히 상장했다. 높아진 관심 대비 투자 가능한 리츠가 여전히 부족하지만 향후 리테일러 주도의 상장리츠가 크게 늘어날 전망이다. ① 업종 특성상 양질의 부동산을 다수 보유하고 있고, ② 업계 변화에 맞춰 신사업 투자가 필요하며, ③ 상장리츠 세제혜택 등 지원책이 강력한 유인이 되고 있다. 

‘마스터리스’ 구조의 장점: 전통적인 오프라인 채널의 어려움은 글로벌 리테일 업계 전반의 현상이나, 미국 리테일리츠와 달리 일본과 싱가포르 등 아시아 리테일리츠는 우수한 성과를 보였다. 고령화에 따른 도심몰 회귀, e-commerce 발달 속에서도 여전히 중요한 오프라인 채널의 역할 때문이다. 게다가 한국과 일본의 리테일은 미국과 달리 공급과잉의 정도가 낮다. 일본 AEON REIT 주가는 지난 1년간 24% 오르는 성과를 보였는데 장기 책임임차구조인 ‘마스터리스’ 계약에 기반하기 때문이다. 국내 리테일리츠도 앵커가 확실한 마스터리스 계약 구조로, 배당 안정성을 담보하는 투자포인트다. 

리테일러는 디벨로퍼다: 국내 리테일러가 영업을 시작한 것은 1970년대다. 까다롭지 않은 규제 여건과 개발기의 특성 상 좋은 입지에 점포를 내며 전문 디벨로퍼 못지 않은 개발역량을 보여 왔다. 기존 방식대로 점포 영업을 하는 것 외에도 자산 멸실 후 재개발이나 용도 전환, 부지 매각 등 적극적인 자산 턴어라운드 전략을 통해 수익을 창출해 왔다. 리테일러별 보유 부동산 규모로는 롯데쇼핑과 이마트가 상위권이다. 점포 용도를 전수 조사한 결과, 개발가치 높은 상업지역 비중은 백화점 업태에 속한 리테일러가 상위권이지만 이마트는 마트임에도 상업지역 비중이 높은 특성을 보여 자산가치가 우량하다. 리츠는 부동산 미래 가치를 보고 투자하는 상품이라는 점에서 가치 증대 여력이 높은 리테일러의 보유 부동산은 리츠의 기초자산으로서 매력이 높다.  

저금리와 낮은 LTV가 배당 upside: 국내 리츠는 보수적 LTV를 사용하고 있어 배당 upside가 높다. 롯데리츠의 LTV는 47%로, 향후 10년간 연 0.5조원씩 추가 자산 편입 시 LTV를 60%씩 올릴 경우 10년 후 평균 LTV는 57%에 불과하며 레버리지 효과로 배당수익률은 1.3%p 상향된다. 지난 2년간 J-REIT의 배당은 연평균 2% 늘었는데 절반은 이자비용 절감에서 기인했듯, 이리츠코크렙의 조달금리가 10bp 낮아질 경우 배당은 2.0%씩 오른다. 국내 리테일리츠의 투자포인트는 배당 안정성만이 아닌, 우수한 기초자산과 배당 성장성에 있다. 롯데리츠의 목표주가를 7,500원으로 제시하며 분석을 시작한다. 이리츠코크렙은 자산의 공정가치 상승을 감안해 목표주가를 8,200원으로 상향한다. 한편 리테일리츠의 리스크는 타 리츠 대비 테넌트의 범용성이 낮다는 점이다. 

삼성 이경자 

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