[부동산선지자 윤상원] 2 - 분당, 바다소금골재 아파트

[부동산선지자]

대한민국 아파트의 미래 1부..수도권 재건축 대참사..빈집대란..
대한민국 아파트의 미래 2부..과거의 회상..불가능한 강남재건축
대한민국 아파트의 미래 3부..1기 신도시, 강남의 운명..
대한민국 아파트의 미래 4부..강남 재건축 아파트 수익성 심층분석
대한민국 아파트의 미래 5부..재건축의 덫에 걸린 조합원 여러분께 드리는 편지
대한민국 아파트의 미래 6부..강남재건축 조합장입니다. 모파상의 목걸이
대한민국 아파트의 미래 7부..아파트 미분양 100만개 추산. 미분양 아마겟돈이 옵니다.

<1991년 1기 신도시 착공 당시 신문기사 : 불법반입 바다모래 버젓이 거래, 소금물 흘러>

<1991년 1기 신도시 착공 당시 신문기사 : 안씻은 바다모래 곳곳 말썽>

<1991년 1기 신도시 착공 당시 신문기사 : 바다모래도 없어서 못판다>

<1991년 1기 신도시 착공 당시 신문기사 : 70%는 씻지않고 그대로 공급, 눈감아라 운반트럭에 웃돈도>

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천당 밑에 지옥인 분당과 군사정권기 1기 신도시들의 운명

지은 지 20년 차에 들어간, 바다 모래로 지어진 소금 아파트 분당이 지금 사시나무 떨듯 떨고 있습니다.

분당은 군사정권시절 애초 지어질 때 29만호의 5개 신도시를 한 방에 착공을 한 관계로 골재 난으로

대한민국 최초로 바다모래를 퍼 올려 골재로 사용한 최초의 소금 아파트입니다.

이런 아파트는 철근을 급속히 부식 시키는 관계로 건축물 구조학 개론에 나와 있는

내용년수 50년의 약 1/3 정도 수명이 단축 된다고 합니다.

더욱이 20년 전 시절에는 소금 세척기라는 기계 자체가 없었던 관계로 걍 오리지널 소금 골재를 퍼 부은 곳입니다. 벌써 내벽에 수직 크랙현상이 일어날 만큼 심각한 증상을 보이고 있는 곳이지요.

이는 나머지 4곳의 1기 신도시도 마찬 가지. 여러분들이 알듯이 강남권에 속하는 세곡동, 우면동, 하남 등의 그린벨트 지역에 무려 11만개씩이나 인근 분당 아파트보다 약 20% 이상 저렴한 서민 아파트를 공급하겠다고 발표했습니다.

분당은 서울 도심권에서 체감거리로 40km(직선거리15km) 떨어진 곳이지만 상기한 그린벨트 내에 공급할 아파트는 도심권에서 체감거리가 18km(직선거리4km)에 불과 합니다. 이렇게 되면 신선도, 입지여건상, 가격 경쟁력 상으로 만 생각해도 분당은 앞으로 뒤집어 질 수밖에 없을 것입니다. 더욱이

분당은 투기 가수요자가 몰렸던 곳입니다. 그리고 투기꾼들이 금융권 진 빚이

제 1 금융권에서 평균 2억 2천만 원 제 2 금융권에서는 평균 3억 5천만 원을 땅겨 쓴 곳이기도 합니다. 즉 버티기에는 너무 취약한 구조를 가지고 있는데다가 상기한 6만개의 입지여건이 우월하고도 저렴한 신삥 아파트 공급이라는 복병을 만났으니.... 참으로 분당의 앞날은 한치 앞도 안 보일만큼 떨고 있을 수밖에.....

실수요자 여러분은 앞으로 분당을 조심해야 할 것입니다.

강남은 더욱더 떨고 있을 것입니다. 왜?

엎친 데 덮친 격으로 상기한 물량 6만개에다가 +송파 위례신도시에 무려 4만여 개+송파 문정지구 법조단지에 1만 3천개 +거여 마천지구 1만 2천개=12만5천개 가구가 분양 예정 돼있으므로(이는 강남 3구 전체 아파트 보다 훨씬 많은 수),

지은 지 35년차가 넘어 다음 정권 내에서는(재건축은 불가능 하므로) 강제퇴거 될 수밖에 없는 강남의 수 많은 중고 고층아파트는 앞으로 초토화 될 가능성이 너무 큽니다. 더욱이

강남은 제 1금융권 평균 융자금이 2억 9천만 원, 제 2금융권 평균 융자금이 5억3천만 원으로(부동산 114 자료) 자그마한 충격에도 무너질 수밖에 없도록 취약한 구조입니다.

더구나 강남은 30년 이상 된 노후 고층 아파트가 70% 이상씩이나 차지하고 있습니다, 이들은

시한폭탄 정도가 아니라 핵폭탄이라고 불러도 미흡합니다. 그 이유는 아무리 늦어도 다음 정권 내에서는 공권력을 동원해서라도 이들 아파트를 강제 재건축에 돌입 할 수밖에 없을 것입니다. 현재 이들 아파트 대부분은 

조합을 설립한지 어언 8년 이상 되고 있습니다. 그러나 이들 고층아파트 들이 조합설립“인가”를

신청 안하고 있는 이유는 뭘까요? 아니... 신청자체를 못하고 있는 이유는 뭘까요?

1) 도무지 주간 건설사를 선정할 수가 없다는데 있습니다.→ 건설사 자체 분양분이 없기 때문입니다 →

수익성이 없기 때문입니다. → 임대 아파트 건립부지 25% 기부체납, 소형의무 비율 20% 등을 빼고 나면

쭉정이 조차 건질 수가 없기 때문입니다.

2) 조합 설립 인가가 나면, 폭탄 돌리기가 땡치고 말기 때문이란다.→ 규제가 완화되어 조합 설립 후라도

전매를 자유롭게 할 예정이지만, 여기에 걸려들면 바로 골로 가고 말 것입니다, → 그래서 지금 거미줄 쳐놓고,

불나방 낚으려고 열심히 노력중이랍니다.

이들은 투기꾼이라고 부르기엔 넘 어설픈 인생입니다, 적어도 진짜 선수라면 이런 복마전 에는 절대 뛰어 들어가지 않는답니다. 걍, 감으로 남이 웅성 웅성 거리니까, 뭔가? 하고 기웃거리다가 덜커덕 주검의 길로 들어섰다고 봐야합니다.

제가 젊어 한때 강남에서 부동산 컨설팅 회사를 운영해본 결과로는 사람들이 오랜 세월을 피땀 흘려 모은 돈을 가지고, 막상 부동산 투자에 꼬라박을 때는 감(感)으로 결정한다는 속성이 있다는 걸 알았답니다. 나를 믿지 말고 현장에 가서 “땅이 말을 시킬 때까지, 밟고 또 밟아 보라” 고 말해 줘도 말짱 꽝이었습니다. 스스로를 믿고 산다나 어쩐다나...

그래서 인지 허구한 날 기획부동산의 사기 질이 계속 횡행 되고 있는 것일 것입니다. 하기야 초정밀 과학자 뉴턴도 평생 모은 돈을, 사기꾼인 동인도 회사 주식으로 몽땅 털리고, 말년을 비참하게 생을 마감했으니 더 말해 무엇 하겠습니까?

그가 죽으면서 남긴 말 “천체의 변화는 예측할 수 있어도 인간의 광기는 예측 불가능이다”.

바로 이말이, 투기광풍은 인간의 광기에서 발동 되고 있다는 증거가 아닌가요? 각설하고

왜? 아파트는 몬도가네 인생일까요?  

호가 4억 5천만 원 부르는 1기 신도시 분당 아파트 33평형 기준

A)재건축 돌입하는 향후 5~6년 이후, 분당 33평 형 기준•→건물 전용면적 25평, 대지지분 11평

건물: 철거당시 = 0원

대지 11평*800 = 8800만 원 에서 세입자 처방용 임대아파트 건립부지 25% 성남시에 기부체납

( 재건축법 바뀌었음), 에다가

철거비 및 폐기물 처리비, 조합비 등→ 1,800만 원을(잠실 2단지 기준) 차감하면?

∴ 4,800만 원 OK?

바로 이것이 고층 아파트의 미래 가치입니다. 즉 지금 4억5천만 원을 호가하는 분당 33평짜리가, 향후 5~6년 쯤 지난, 그 날이 오면 개,털 되는 것이랍니다.

즉 부의 축적은커녕 끊임없이 다시 시작해야 만하는 것이 아파트입니다.

호가 10억을 부르는 강남 은마 아파트 34평형 기준

B) 향후 5~6년 후, 강남 은마 아파트 34평형의 미래가치→건물 26평 대지 지분 12평

건물 : 철거당시 = 0원

대지 12평*1700만 원 = 2억 4백만 원에서 세입자 처방용 임대아파트 건립부지 25% 서울시에 기부체납

( 재건축법 바뀌었음), 에다가

철거비 및 폐기물 처리비, 조합비 등→ 1,800만 원을(잠실 2단지 기준) 차감하면?

∴ 1억 5천 3백만 원 OK?

강남 주민 커뮤니티 가치, 인프라 가치 등을 논하지 마십시요,

(이와 관련해 저는 이미 지난 글 아파트의 미래 1부에서 강남의 근생/주거지의 상대평가로 입증해 보인 바 있습니다. 아파트의 미래 1부의 글 중, 근생시설 대비 주거지의 상대평가를 읽어보세요)

이미 그런 이유로 땅값에 반영 된 것이니까요.

실제로 강남 일반 주거지역은 평당 2000만 원을 호가하지만 실제 거래는 매수자 우위 사장으로서

1700만 원 전후면 썼다 벗었다 하는 시장입니다.

결론>

• 1기 신도시 기준으로는 재건축 시점을 5년 후로 잡고 시가 대비해 보면?

1년에 8천만 원을 까먹고 있는 거네요?

• 은마 기준으로는 재건축 시점을 5년 후로 잡고 시가 대비해 보면?

1년에 1억 7백만 원을 까먹고 있는 거네요?

쩐으로만 까먹고 있는 게 아니고, 자기 팔다리 잘라먹으며 살고 있는 것 아닙니까? 이런 한심한 아파트 괴물 인생이 몬도가네 인생이 아니고 무엇이겠습니까. 그런데도 불고하고 강남 대출금, 빚덩어리가 평균 5억 6천만 원 이라니...

“천체의 변화는 예측할 수 있어도 인간의 광기는 예측 할 수가 없다.”  -아이작 뉴턴-

두고 보십시요.

모든 가격은 반드시 제 가치로 환원되게 돼 있습니다. 이는 만고 진리입니다.

제가 늘 말했듯이~

참으로 짓느니 아파트 뿐이라니..... 앞으로 아파트는 껌 값이 될 수밖에요....

여러분들은 절 원망할 것이 없습니다. 제가 짓는 것이 아니니까는요.

피바가지 분양가와 그들의 탐욕을 주체 못한 공급과잉에는 조만간 “대폭락”이라는 재앙으로 다가올 수밖에 없을 것입니다. 왜? 모든 가격은 반드시 제 가치로 환원되는 것이 만고 진리이니까요........

이제 나이 갑을 넘겨 부동산으로 산전수전 다 겪은 저 윤상원이가...

여러분들께 제가 도무지 이해 안 가는 게 있어서 묻습니다.

여러분들 아파트 말인데요, 그렇게도 폭등하기를 바라는 심정을 도무지 모르겠거든요?

한 25년~30년 정도 살다보면 “살아생전 재건축”이라는 쓰나미에 걸려들어 알거지 되고 말거거든요?

(2009년 10월 27일, 11월 17일 MBC PD수첩 방영분과, 지난 제글 1부, 2부를 참고하십시요.)

33평 형 기준으로 따져서, 쥐꼬리 만한 대지 지분 11평도, 25%를 임대 아파트 부지로 강제 기부체납하고 나면

8평정도 밖에 안 남거든요? 다시 말해 거의 “빵원”으로 된단 말이지요.

설사 여러분들 소원대로 아무리 폭등을 해도, 결국은 “빵원” 으로 돌아 갈 수밖에 없는 걸 가지고 왜?

그리 아등바등 되는지 도무지 이해가 안 간단 말이지요.

차라리 선진 외국처럼, 썩다리 공동 다중 주택인 아파트는 걍 평당 200만 원 정도로, 합리적인 가격으로 거래 된다면, 재건축 할 때 상실감이 없을 것 아닌가요? 즉 그것이 여러분들 정신 건강에 훨 도움이 될 것이란 말이지요. 다시 말해 아파트 값이 오르면 오를수록 아파트 소유자들의 정신 건강에는 득이 될게 없단 말입니다.

함! 일본이나 미국 real estate site 에 들어가 보세요. 20년 차 넘은 썩다리 공동 다중 주택인 아파트가 얼마에 호가가 나와 있는지 확인 해 보란 말입니다.

아무리 뒤져 봐도 평당 250만 원 짜리도 없거든요?

대한민국도 이런 합리적인 거래 방식은 반드시 빨려 들어가게 돼 있거든요?

하기야 우리 소득의 2.5배 넘는 일본의 수도권 신삥 아파트 분양가가 평당 500만 원 전후밖에 안 되지만 서두....

제 말은 말입니다.

살아생전 재건축은 피할 수 없을 것이고 그렇게 되면, 어차피 올라도 “빵원” 내려도 “빵원” 될 아파트를 가지고, 결과 값은 결국 “빵원”으로 귀납 될 것인데, 왜? 여기와서 아등바등 되는 지 도무지 이해가 안 되거든요?

폭탄 돌리기 해 보려구요? 그게 영원히 될 일인가요?

각종 여론 조사에서 아파트 값이 왕거품이라고 응답한 사람이 93%~97%를 넘거든요? 그럼 이 한방으로 끝난 것 아닌가요? 경제는 심리라면서요? 

물론 어느 시대나 불나방은 자연의 일부로서 인간 세계에서도 존재 하니까. 예외로 칩시다,

아무리 그래도, 불나방도 불이 붙어야 잡을 수 있는 것 아닌가요?

그러니 바람잡이 할 시간에 헛수고 하지 말고 열심히 땀 흘려 살란 말이지요.

뻔할 뻔자로 빵원이 될 절대 값을 놓고, 자꾸 계산기만 두드리고 있어 봤자 말짱 꽝, 도루묵, “빵원”이 될 것 아닌가요? 이 무슨 낭비란 말입니까? 세상에 뭔 할 일이 없어서 1차 방정식부터 미 적분까지 다 동원해 계산 해 보았자 결과 값은 빵원으로 나올 수밖에 없는 걸 가지고, 거품을 뿜고 사십니까?

즉 아파트의 최종 절대 값은 영원히 빵원 이거든요?

물론 투기꾼 여러분들도 폭탄 돌리기를 염두에 두고 있다는 걸 제가 모를 리는 없지만 서두,

폭탄도 폭탄 나름이지. 맛이 가고 있는 상품인 아파트 폭탄은 앞으로 영원히 격발이 될 수가 없거든요? 왜?

격발 장치가 다 썩었버렸으니까요.

다시 말해서 국민들이 서서히 아파트는 매트릭스 허풍선 상품이란 걸 눈치 채기 시작했단 말이지요.

며칠 전 부동산 사이트에 들어가 보았다가. 신선한 충격을 받았답니다.

전에는 없었던, 공동 다중 주택인 아파트만큼은 5년차, 10년차, 하며 내용년수를 표시해 주더라구요. 하하

이게 뭘 뜻하는 고 하니, 이제 슬슬, 선진 외국처럼, 아파트 평가 방식을 거래 사례 비교법이 아닌, 잔존가치 평가 법으로 바뀌고 있는 조짐이 일고 있단 말입니다. 또 당연히 그렇게 될 수밖에 없단 말이지요.

질문하나 드려 볼까요?

여러분들, 솔직하게 맘속으로만 대답해보세요!

아파트를 잔존가치 평가법으로 거래하는 일본, 및 선진각국 국민들이 바보일까요?

아파트를 걍 거래 관행으로 호가에 맞추어 거래하는 한국 국민들이 바보일까요?

그렇다면, 우리 나라도 선진각국의 방식으로 거래하는 날이 올까요? 안 올까요?

제가 누차 강남 은마나, 분당 등 1기 신도시로부터 아파트 트라우마가 발발 될 것이라고 경고 해 온 것은, 뭘 뜻한 것인 고 하니, 열 번 죽었다 다시 깨어나드라도 아파트만큼은 거래 방식이, 잔존 가치 평가 법으로 반드시 바뀔 것이고, 이 잔존가치 거래 방식 도입은 피할 수 없는 절대 명제가 될 것이며, 바로 잔존가치 평가법이 진입할 수밖에 없는 순간을 아파트 트라우마 발발 순간 이라고 말한 것입니다.

왜? 아파트도 경제의 실물에 해당 되거든요. 그러니까 “자기 강화” “확대 재생산”이란 필수 코스를 거치게 돼 있단 말이지요.

즉 악화는 양화를 구축한다는 그레이 샴의 법칙에 의해서 재건축 쓰나미는 결국 아파트의 진실을 까발리게 될 것이고→ 이게 신품 아파트를 치고→ 분양 아파트를 치고 나갈 것이란 말입니다.

즉 아파트 시대의 종말을 고하게 될 것이란 말입니다.

물론!

한계효용의 법칙에 의해서 일본도 주택 보급률이 한 참 모자랄 때는 아파트도 우리나라처럼 거래 되었습니다. 아무리 사명대사 일 지라도 목이 마르면 해골바가지 썩은 물도 맛있게 마셔 버리듯이 말이죠.

그러나

한계효용 체감의 법칙도 있거든요? 주택 보급률이 2012년 만 지나면 무려 135%를 넘게 된단 말이지요.

그것도 순전히 아파트로만 말이지요. 그 때부터는 해골바가지 물은 안 먹게 될 걸요?

게다가 필패 일 수밖에 없는 은마 아파트 재건축의 참담한 몰골을 목격하게 되는 순간,

아파트 트라우마 발발과 함께 중고 아파트 까라는 일본처럼 평당 200만 원도 못 받는 시절이 조만간 시작 될 수밖에 없습니다.

추신> 토론방은 폭로의 장이기도 합니다.

사회의 문제점을 폭로 하는 것은 다가 올 대형참사를 막기 위해 공론의 장으로 끌어 드리기 위함입니다.

이래서 인터넷 문화가 자정의 기능을 가지고 있다고도 합니다.

여기 댓글에 감정처리 하는 사람들은 그 저의가 심히 의심스럽습니다.

그리고 아직도 세상모르고 재건축 운운하며 자위를 하는 사람들에게 정보를 다시 상기시켜 드리겠습니다.

15층 이상 고층아파트 재건축은 각종규제로 인해 일반 나대지에 짓는 신축보다 비용이 무려

150% 정도 더 들어갑니다.

33평 기준으로 최소 쌩돈 5억 이상 현금 청산을 해야 한단 말입니닷! 이거 장난 아닙니다.

강남 고층아파트 재건축, 그리고 1기 신도시 고층 아파트들의 재건축이 불가능한 자세한 이유는 지면관계상

대한민국 아파트의 미래 1부, 2부를 참고하여 주시기 바랍니다.

분당(1기 신도시) 바다모래 파동 (조,중,동 스크랩 1990~1991)

<신도시 곳곳에 부실의 덫, 염분안뺀 바닷모래, 외산 저급시멘트 마구>

<분당도 부실공사, 공기쫓긴 날림>

<신도시 부실 가중우려, 레미콘 일손부족, 장마철 무리한 공사>

<신도시 아파트 부실공사, 바다모래 염분안씻고 그대로 사용도>

<졸속앞에 쌓이는 부실, 신도시 안전한가>

<신도시 아파트 부실 일제점검, 특별조사반 투입>

<레미콘 품귀 전국에 비상, 바다모래세척 감독 엄두도>

<불법반입 바다모래 버젓이 거래, 소금물 흘러>

<안씻은 바다모래 곳곳 말썽>

<바다모래도 없어서 못판다>

<70%는 씻지않고 그대로 공급, 눈감아라 운반트럭에 웃돈도>

이외에 도 당시 신도시 아파트 부실시공에 관한 기사는 수백건이 넘습니다.

윤상원

윤상원 트위터 : https://twitter.com/realprophet

[Seraph]

감사합니다. 많은 도움이 되었습니다.

[어흥맨]

똑같은 글을 계속해서 주기적으로 올리시는군요.

[부산]

반복의 절대효과 죽음의 덫에 걸리지 않도록 하는 최상의 정보전달 방법.즉 선지자의 교화방법.감사합니다.

[달동네달푼이]

뻬대에 골다공증~

[바다맛]

오래전부터 윤상원씨와 부동산선지자씨의 글을 읽어온 사람입니다. 윤상원씨의 글은 현실성이 있고 국민들이 간과할 수 있는 여러가지 사실들을 일깨워주는 장점이 있습니다. 그러나, 글의 내용이 너무 격정적이고 자신의 의견을 피력하는데 있어서 다소 과장되고 왜곡된 표현들이 많습니다.
물론, 글을 읽으시는 분들이 글의 내용을 가려읽어야 하겠으나, 그러지못한 분들이 이 글의 모든것을 100% 받아들여 경제나 사회상을 해석하는데 오히려 혼란을 느끼고 재산상의 손실을 입지는 않을까 걱정됩니다. 그리고 부동산선지자씨가 윤상원이라는 이름을 띄우려는 의도가 이 카페나 아고라등 여러 곳에서 보입니다. 왜 그런 행동을 하십니까?????