===상가관련 변화 들여다보기===

[박종남]

===상가관련 변화 들여다보기===


[최근 단지내 상가 입찰결과에 대한 흐름읽기]
2004.10.15일 의정부지역에서 있었던 대한주택공사의 단지내 상가 입찰결과가 유찰된것에 대하여 다수의 언론들이 일제히 경기위축에 따라 비교적 안정적인 투자처인 대한주택공사의 단지내 상가마저도 투자심리가 위축되었다고 기사를 내고 있다. 그러나 이결과의 이면속에 있는 내용은 단순히 경제상황의 투자심리 위축때문에 유찰을 초래한 것인지 아니면 다른 변수나 요인이 작용할 요건이 있었는지 조금 더 꼼꼼히 판단해 보아야할 요소가 많을것 같다.

금번 유찰된 단지내상가는 전체세대수가 463세대(금오2단지),322세대(신곡3단지)로 비교적 소규모단지이면서 평형구성이 15,19평형과 15,20평형으로 소형평형위주로 구성되어져 있어, 상업활동을 통해 수익을 내야하는 상인임대나 직영예정의 투자자입장에서는 금번 공급의 배후소비력을 다소약하다고 판단할 요소도 많았던것으로 판단된다. 투자자입장에서는 당연히 대규모세대에 상권이 탄탄한 단지내상가에 훨씬 많은 관심을 갖고 입찰에 임하게마련인데, 금번 유찰 상가들에 대해서는 투자자들의 관심을 끌기에 다소 역부족이었다고 판단된다. 경기위축에 따른 투자심리가 위축된것이 금번 유찰에 일정부분 작용했겠지만 단순한 경기위축심리만으로 유찰되었다고 판단하기에는 다소 무리수가 있어보인다.

이는 2004.10.20일 있었던 대한주택공사의 상가입찰결과와 대비해보면 훨씬 이해하기가 쉽다. 2004.10.20일 강원서문주공1아파트(328세대)는 3개점포가 모두 유찰되었지만, 인천장수1단지주공아파트(795세대) 단지내 상가는 평균경쟁율 9.6:1의 치열한 경쟁속에 내정가 대비 평균 130%선에서 5개 전점포가 낙찰 완료되었다. 즉 5일간의 시차를 두고 입찰한 내용에 대하여 단지세대수가 일정부분이상 나오는 수도권 인천장수는 상당한 경쟁속에 낙찰완료되었음을 볼때 투자자들이 심리가 꽁꽁얼어 붙었다고 결론짓기 보다는 경기위축에 따라 투자자들이 훨씬 차분하고 꼼꼼하게 분석하고 투자에 임하고 있다는 표현이 훨씬적합한 표현인 것같다.

이는 올해 소규모 세대와 대규모세대의 입찰결과를 조금더 면밀히 살펴봐도 나타난다. 올해 소규모 세대수 주공아파트 단지내상가 공급사례를 보면 수원율전2블럭주공(389세대-평형구성21평형)의 경우 3개점포중 2개점포만 낙찰된적이 있으며, 충북음성대소1주공(359세대,평형구성20~23평형)의 경우 5개중 평균경쟁율 1.6:1의 낮은경쟁속에 4개낙찰에 1개점포가 유찰되었으며, 소규모세대중 입지여건이 나았던 용인죽전27블럭주공(388세대-평형구성21평형)의 경우에는 내정가 대비130%선에 낙찰되었던 바가 있었다.

반면에 올해 대규모세대 주공아파트 단지내상가 공급사례를 보면 수원오목천주공(1,185세대)는 평균경쟁율 14.55:1의 경쟁속에 내정가대비 평균 220%선에 11개전점포가 낙찰완료되었으며, 포천송우1-2지구(1184세대)는 평균경쟁율 25.12:1의 경쟁속에 내정가 대비 평균 170%선에 8개전점포 낙찰되었고
인천삼산7지구주공아파트(1314세대)의 경우 평균경쟁율 10.37:1의 경쟁속에 내정가 대비 평균 254%선에 32개 전점포가 낙찰되었었다.

이와같은 소규모 세대와 대규모 세대와의 낙찰추이들을 비교할때, 또 한편 같은 소규모 세대내에서의 낙찰 흐름을 볼때도 소규모세대보다는 대규모세대에 관심과 경쟁이 집중되고 같은 소규모 세대내에서도 입지여건에 따라 높은경쟁과 높은가격의 낙찰과 낮은경쟁과 일부유찰들이 있어왔음을 볼때 금번 의정부 유찰원인을 단순히 경기위축의 심리영향때문이라고 하기에는 무리가 있어보인다.


[서울 - 환승주차장개발 등]
그동안 개발난항을 겪으면서 주차장용도로 사용중이던 사당역 공용주차장과 개발소문이 무성하던 수서역 환승주차장, 군자차량기지등이 2005년 상반기까지 도시관리계획변경등을 통해 개발될 예정이다. 서울지하철공사측에 따르면 사당역 주차장 부지 5350평에 30∼40층짜리 건물 3개동, 연면적 15,126.82평 규모로 건립, 복합영화관과 대형마트, 가전컴퓨터 전문점 등을 입점시킬 계획이며 상층부에는 중·대형 평형의 아파트와 소형평형 중심의 오피스텔을 구성할 예정이다. 공사는 사당역세권 개발에 이어 수서역 주차장 5455평에 사당역과 비슷한 규모와 용도로 개발할 예정으로 있어 군자차량기지개발등과 함께 지하철 역세권 개발에 관심이 쏠리고 있다.


[송파 - 제2롯데월드 재추진]
과거 고도제한 문제로 개발계획이 보류되었던 제2롯데월드건설 사업이 재추진되고 있어 관심을 끌고 있다. 금번 제2롯데월드 재추진은 공군측의 제2롯데월드 건설부지(2만6,550평)중 1만1,000평이 비행안전구역에 포함되지 않는다는 공식회신을 통해 추진되는것으로 알려졌다. 롯데그룹은 고도제한이 풀린 부지에 세계 최고 높이인 112층(555m)의 에펠탑 형상의 건물을 짓고 호텔ㆍ사무실등을 유치할 예정이며, 고도제한부지에는 3~11층 규모 중저층 건물 9개 동을 지어 백화점,쇼핑몰 등 종합 쇼핑ㆍ엔터테인먼트 시설로 개발할 예정이다.


[부산 - 광복로]
부산 중구 광복로에 이르면 내달부터 토요일과 일요일에 차없는 거리가 조성될 예정이다. 부산 중구청에서 차없는 거리 조성을 추진하는 구간은 옛 부산시청 맞은 편 광복로 입구에서 창선 치안센터 앞까지 700여m로 매 토.일요일 오후 2시부터 오후 10시까지로 추진되고 있다. 계획이 차질없이 진행될 경우 광복로는 소규모 문화공연이나 전시회등을 개최할 수 잇는 문화예술거리로 조성돼 상권의 변모를 가져올것으로 예상된다.


[을지로6가-청계천6가 - 지하상가]
서울시 시설관리공단은 을지로6가와 청계천6가 지하상가가 연말까지 건축,전기,기계시설등을 개보수해 최첨단 쇼핑공간으로 리모델링이 추진하기로 했다. 한편 지금까지의 명칭도 을지로6가 상가는 동대문운동장 앞 상가로, 청계천6가 상가는 을지로6가 상가로 변경될 예정이어서 지하상가의 변모 성공여부에 관심이 쏠리고 있다.


[부여 - 백제역사단지]
충남 부여군 규암면 합정리 일원 100만평 규모에 백제역사 재현및 연구,교육을 위한 백제역사단지조성사업이 추진된다. 백제역사재현단지는 총 7개 기능촌 중 산업교역촌, 풍속종교촌 2개 기능촌에 민자유치컨소시엄이 참여한다. 민자유치로 조성되는 시설은 산업교역촌에 술도가·한약방·토기공방·전통음식점·향토특산물판매점 등이 설치되며 오토캠프장, 공주문화관광단지등을 조성한다. 백제역사단지 조성사업에 대규모 민자를 유치가 가시화되 사업추진이 가속화될 전망으로 2010년 완공예정으로 일대 관광역사체험의 새로운 관광상권이 형성될 전망이다.



=== 단지내상가입찰안내 ===

(주)부영은 2004.10.27일 전남 여수시 안산동 440번지 부영5차 아파트(784세대)단지내 상가를 입찰공급한다. 세부내역-->상가별검색-->비전참조

대한주택공사는 2004.10.26일 대전광역시 유성구 대전노은3주공아파트(642세대) 단지내상가를 입찰공급한다. 세부내역-->상가별검색-->비전참조.

===입찰상가 낙찰현황===


대한주택공사는 2004.10.15일 경기 의정부시 금오동 39-2 소재 2단지 주공아파트(463세대) 단지내 상가를 입찰 공급했다. 금오2주공아파트 단지내상가는 4개점포 모두 유찰되어 선착순 수의계약으로 공급된다.

대한주택공사는 2004.10.15일 경기 의정부시 신곡3주공아파트(322세대) 단지내 상가를 입찰 공급했다. 신곡3주공아파트는 3개점포 모두 유찰되어 선착순 수의계약으로 공급된다.

대한주택공사는 2004.10.20일 강원 양양 양양읍 서문주공1 아파트(328세대) 단지내 상가를 입찰공급했다. 양양서문주공1아파트 단지내 상가는 3개점포 모두 유찰되어 선착순 수의계약으로 공급된다.

대한주택공사는 2004.10.20일 인천 남동구 장수동 1단지 주공아파트(795세대) 단지내 상가를 입찰공급했다. 장수1단지 주공아파트 단지내상가는 48명이 입찰에 참여하여 평균경쟁율 9.6:1의 치열한 경쟁속에 내정가 대비 평균 130%선에서 5개 전점포가 낙찰 완료되었으며, 내정가 대비 최고가 낙찰은 점포 36,000만원, 평당 3,700만원선에 달했다.



=== 분양시장 동향 ===


=홍대스타피카소=
서울 서북부의 대표상권인 홍대앞 주변상권이 경기침체에도 불구하고 활기를 띄고 있다. 지난2월 인천국제공항철도 역사 선정에 이어 서울시 균형발전촉진지구 세제감면혜택, 상가번영회 연계의 다양한 문화관련행사 개최등의 호재로 주목받고 있다. 서교동라인의 걷고싶은거리 인근에는 인천 국제공항철도의 홍익역(예정)이 들어설 계획이어서 주변 상가의 권리금도 강세를 보이고 있다. 이러한 배경에는 서울시의 행정지원도 한몫을 하고 있는것으로 판단된다. 서울시는 마포구 합정(홍대)지구를 비롯한 5개 지역 균형발전촉진지구에 들어서는 기업지점이나 대규모 백화점, 쇼핑센타, 학원, 영화관
등에 대하여 취득세와 등록세 50%감면혜택을 발표한바있기때문이다.

이러한 지역적,정책적 상권활성화를 바탕으로 홍대앞 상권에 스타피카소가 분양공급에 들어간다.스타피카소는 지하6층~지상11층규모로 테마쇼핑코너와 전시회 ,연극, 콘서트 전용공연장을 비롯해 멀티플렉스영화관 6개상영관등을 갖추고 지역정서에 부합하는 문화컨텐츠 쇼핑몰로 개발된다. 홍대역 5번출구와 직접연결될 예정이며, 자금관리를 다올부동산신탁에서 맡아 관리한다.
입점예정일은 2007.3월 예정이다. ☎ 02-335-2156


=캐슬타워스타즈=
신성건설은 수원시 최대의 금융업무 밀집지역인 인계동에 '캐슬타워 스타즈' 상가를 분양한다. 캐슬타워스타즈는 지하3층~지상20층의 지역내 랜드마크적인 규모에 연면적이 17,172평에 달하는 복합상가로 상층부 324세대는 이미 분양을 완료하였으며, 총 점포수는 82개 규모이다. 신분당선 연장노선 수원시청역(2008년 개통예정) 옆에 위치한 캐슬타워 스타즈는 초대형 롯데시네마극장 8개관과 나혜석 광장거리를 잇는 횡단보도 앞 코너에 위치하여 실질적인 유동인구 동선 길목에 위치하여 있어 광장인구및 극장인구를 자연스럽게 흡수할 수 있다.

수원시 인계동 일대는 시청역 4거리를 중심으로 주상복합및 오피스텔 5,500여세대 15,000명의 인구와 일반아파트 14,000여세대 50,000여명의 상주인구를 배후에 갖추고 있어 수요가 탄탄한 편이며, 인근 삼성전자내 IT센타에 소비력있는 5천여명의 직원과 새로 삼성빌딩이 2005년 10월 준공예정으로 삼성직원의 8천여명 증원계획등으로 상권발달의 호재가 풍부한 지역이다. ☎ 031-217-4994


=테마파크=
정성산업개발은 경기 고양시 덕양구 화정동 일원에 테마파크를 분양 공급한다. 테마파크는 지하2층~지상5층 연면적 1,138.36평, 총점포수 20개 규모로 주변에 주공, 건영, 부영, 청구, 현대, 삼성등 아파트 밀집지역에 위치해 고정고객을 확보할 수 있는 장점이 있다. 1층 상가의 경우 전점포를 복층으로 구성할 수 있을 만큼 높은 층고를 확보하고 있으며, 3호선 화정역 3분거리 역세권으로 투자요소를 갖추고 있다.

한편 2005년 착공되는 5000여평의 국내 최대규모의 어린이 나라 테마공원이 테마파크 옆에 조성되어 가족단위의 유동인구를 독점적으로 흡수할 수 있는 입지적 장점을 갖추고 있다. 어린이나라 테마공원은 과학관, 우주관, 자연관, 탐험관, 영상관, 도서관등을 갖춘 어린이 전문 테마공원으로 주5일 근무와 때맞춘 가족단위의 유동인구가 발생될것으로 예상된다. 10월중 준공예정으로 입점이 빠르다. ☎ 031-938-8882


=효성주얼리시티=
(주)태승플래닝은 서울 종로구 인의동에서 귀금속 전문 원스톱 상가 효성 주얼리시티를 분양중이다.
지하5층~지상19층, 총점포수 691개의 매머드급 규모로 세워지는 효성주얼리시티는 지하2층부터 지상2층까지 상가매장으로 구성되며 3층 이상은 아파트와 오피스텔이 들어선다. 2006년 10월 완공될 예정이다. 부산은행, 삼성생명, 태승플래닝 등 4개사가 프로젝트 파이낸싱 계약을 체결했으며 효성건설에서 준공한다. 구좌 당 평균 분양값은 1억4천만원이며 중도금 30%는 무이자 대출이 가능하다. 지하철 1, 3, 5호선 환승역인 종로3가역이 걸어서 3분 거리인데다 1호선 종로5가역, 2호선 을지로4가역도 가까운 멀티 3중 역세권인 점이 눈에 띄는 장점이다. ☎ 02-766-0275.


=패션TV=
경기 침체에도 불구 하고 지하철과 연결된 역세권 상가가 주목받고있다. 지하철과 통로로 연결될 경우 편리한 교통과 풍부한 유동인구 등으로 수요가 꾸준하기 때문이다. 이에따라 최근 동대문 지하철 역세권에서 패션TV상가가 분양에 들어갔다. 서울 중구 을지로6가에 자리한 패션TV는 신세계건설이 공사를 맡는다. 2, 4호선 동대문운동장역과 연결돼 있으며, 점포수만 2200계좌에 달하는 초대형 멀티 쇼핑몰이다. 패션TV 테마쇼핑몰사업에는 금융권 동양종금의 '한화노블레스특별자산신탁 1호'상품을 통해 패션tv에 투자할 자금모집 상품에 하루 만에 150억원이 판매 매진되어 관심을 집중시킨바 있다. 패션TV의 입점예정일 2006년 12월이다. ☎ 02-2272-2224


=토투앤=
서울 중구 을지로 명동입구의 하나은행 본관 건물(옛 서울은행)이 리모델링을 통해 엔터테인먼트 이벤트 클럽(이종격투기장)과 부티크 호텔 등이 합쳐진 복합문화공간 "토투앤"으로 새롭게 구성된다.
토투앤의 17층 건물 중 9층 이상이 부티크 호텔 객실로 사용되며 부티크 호텔이란 숙박 기능과 함께 여흥 공간이 어우러진 신개념 호텔로 최근 유럽과 미국 등에서 인기를 끌고 있다는게 토투개발측의 설명이다.

이를 위해 토투개발은 건물의 외관디자인을 유럽의 디자인 거장인 필립스탁에게 맡겼다. 옛 서울은행 본점 건물(대지 1천2백여평,연면적 1만1천평) 지상4,5층에는 연간 3백60여명의 프로선수들이 참가할 이종격투기장이 마련된다. 9~17층에는 호텔,나머지는 전문병원,피트니스센터,전문 식당가 등이 입점할 계획이다. ☎ 02-753-0613




=== 주간일정 ===


- 여천 부영 5차 아파트 단지내 상가 입찰공고
입찰사항 :
전남 여수시 안산동 440번지 부영5차 아파트(784세대) 단지내상가,
규모(지하1층~지상2층), 점포수(총12개), 내정가 공개 경쟁입찰
입찰일시 및 장소 :
2004.10.27일 10:00~14:30(등록), 14:30~15:00(입찰), 여수 모델하우스 ☎ 061-652-3446


- 대전노은3 주공아파트 단지내 상가 입찰공고
입찰사항 :
대전광역시 유성구 노은동 3블럭 주공아파트 단지내상가,
규모(지상1층), 점포수(총6개), 내정가 공개 경쟁입찰
입찰일시 및 장소 :
2004.10.26일 13:00~14:00(등록), 14:30(입찰), 대전서구 용문동 주택전시관 ☎ 061-652-3446


- 대한토지신탁(주) 부동산 입찰공고
입찰사항 :
광주광역시 광산구 쌍암동 688-1외 7필지, 지목(대), 면적(4,479.63평),
용도지역(일반상업지역), 현황(나대지) 예정가격(1,003,872.5만원)
입찰일시 및 장소 :
2004.10.29일 14:30(입찰), 서울 강남구 대치3동 944-31 섬유빌딩3층 ☎ 02-528-0482


- 한국토지공사 대전노은1지구 준주거용지 입찰공고
입찰사항 :
대전시 유성구 지족동922, 규모(1838.81평), 용적율(600%이하), 건폐율(70%이하),
최고층수(8층이하), 용도지역(준주거지역)
입찰일시 및 장소 :
2004.11.15~16일(09:30~16:30-인터넷입찰신청), 2004.11.18일 14:00(입찰),
한국토지공사 대전충남지사 ☎ 042-530-2600