[사업] '중국 부동산 시장의 현황과 전망' -2-

[운아-김준봉]

'중국 부동산 시장의 현황과 전망' -2-

북경공업대학 김준봉교수

◎ 베이징 아파트 가격 왜 오르나(낙관론 6가지)

▲ 서울․도쿄에 비해 아직은 너무 싸다
부동산 투자는 수익성이나 시세차익을 기대하고 이루어지게 마련인데, 최근 중국 부동산시장에 관심을 갖는 한국인 중에는 근거 없는 낙관론을 펴는 사람도 있고, 그간의한국 상황에 비추어 여러 가지 비관적 전망으로 일관하는 사람도 있다. 이런 상반된 관점에 대해 각자 주장하는 문제점들을 제시하고 나열하면 다음과 같다. 우선 투자 유익론자들은 중국 부동산의 가치상승 판단기준을 크게 여섯 가지로 설명하고 있다.

󰊱 북경올림픽 후 오른다
2008년 북경올림픽과 2010년 상해세계무역박람회를 지칭하면서 이를 한국의 1988년 서울올림픽 전후의 특수경기와 대비하여 설명하려 한다. 실제로 서울과 동경 등 과거 올림픽을 유치한 많은 도시들은 올림픽을 계기로 도시의 면모를 일신하고 각종 기간산업시설 등의 발전을 최소한10년 이상 앞당겨 놓았다. 일반적으로 북경올림픽 이후 중국의 부동산가치가 30～40% 상승할 것으로 보고 있다. 그러나 중국이 비록 자본주의 성향이 강하기는 하지만 아직은 공권력이 막강한 공산주의 국가이며, 구소련이나 스페인 등은 올림픽 이후 침체의 늪을 걸은 사례도 있다는 점을 간과해서는 안 된다.

󰊲 세계는 중국으로 모인다
수도 또는 경제중심도시로서의 일반적인 발전가능성을 든다. 북경은 중국의 정치․경제․교육․문화의 중심지로서, 상해는 상해대로 경제․문화․교육의 중심으로서 사람과 돈의 집중이 갈수록 심화되고 있으므로 다른 도시에 비해 부동산가치의 상승이 상대적으로 높다. 여기에 세계 각국의 유수기업과 중국 내 기타 도시의 단위 및 회사 등이 항상 북경과 상해로의 진출을 도모하고 있음을 또 하나의 이유로 거론하고 있다. 하지만 중국은 다른 나라에 비해 지방자치가 오래전부터 나름대로 잘 정착되어 있고, 각각의 지방은 충분한 독립성과 자족성을 갖추고 있기 때문에 부(富)의 중심도 나름대로의 권역을 형성하고 있다는 점을 간과할 수 없다.

󰊳 도농 간 격차가 생길 것이다
부동산의 잠재력으로 볼 때 인근 국가의 주요 도시(서울, 동경, 홍콩)들에 비해 아직 가치상승폭이 높다는 점을 든다. 서울과 동경의 부동산가격은 자국 내의 여타 도시에 비하면 가히 살인적인 수준이다. 이로 미루어 향후 중국에서도 북경과 다른 도시 간의 격차가 벌어질 것이란 전망이 가능하다. 하지만 중국은 지방의 중점도시들이 규모나 시설 면에서 충분히 자족능력을 갖고 있고 지역별로 각각의 지방색이 있기 때문에 그 집중도는 우리나라나 일본, 대만, 싱가포르 등과는 현저히 다르다.

󰊴 경제발전은 부동산가격을 상승시킨다
중국의 경제발전을 들고 있다. 중국경제는 매년 7〜8% 이상씩 고도성장을 지속하고 있다. 이에 따라 부동산 역시 도시 평균을 보면 매년 약 15%씩 가격이 인상되고 있다. 이러한 경제발전에 따른 국민소득의 성장으로 중국인들이 보다 높은 삶의 질을 추구하게 되면서 주거문화 및 생활편의시설에 대한 욕구가 높아지게 되었고, 이를 이끄는 동력이 바로 부동산이란 것이다. 그러나 반대로 부(富)의 편중이 심화되면서 상대적인 빈곤층의 불만과 열악한 위생환경 등이 제2의 SARS나 지방 독립을 위한 폭동 등을 몰고 올 수도 있다는 주장이 끊임없이 제기되고 있다.

󰊵 환율절상으로 환차익이 생긴다
인민폐의 가치상승(위안화의 가치 인상 연 3～5%)을 예로 든다. 현재 달러화의 가치하락으로 인해 세계 각국으로부터 인민폐 절상을 요구받는 상황에서 현재의 가격으로 부동산을 구입함으로써 인민폐의 가치가 상승하게 되면 부동산의 가치변화가 없을지라도 그 만큼에 해당하는 환차익을 노릴 수 있다는 점을 든다. 그리고 올림픽 이후 위안화가 국제화폐로 확정될 가능성이 있고 이렇게 되면 위안화의 가치는 20～30%가량 급등하게 될 수 있다. 그러나 급속하고도 장기적인 경제성장의 후유증으로 한번 그 상승이 멈추거나 상승폭이 둔화되면 급격한 인플레이션과 부실금융 등으로 이어지는 최악의 시나리오도 생각할 수 있다.

󰊶 장기저리융자가 부동산을 폭발시킨다
사람들이 가장 많이 주목하는 것으로 현재 은행의 저금리 수익에 비해 투자수익률이 높으며, 현물이있으므로 주식에 비해 안전하고 안정적인 재산증식을 가져다준다는 점을 든다. 즉 은행의 장기저리융자를 이용하여 부동산을 구입한 후 이를 임대하여 임대수익을 노리거나, 향후 가치가 상승하게 되면 그 시세차익을 노리는 것이다. 그리고 금융 면에서는 그동안 미비하던 중국 부동산제도가 2006년부터 부동산 금융시스템 및 외자부동산금융의 도입을 허가함에 따라 부동산투자에 ‘외자부동산금융’의 이용이 실제적으로 가능해졌다. 따라서 예전에는 외국 시행사나 투자자가 전부 현찰로 부동산투자에 참여할 수밖에 없었던 점이 개선되고 투자자금의 조달과 이익환수 및 법적인 과실송금 절차가 대폭 완화되었다. 그러나 고질적인 부패와 불투명성으로 인한 사회 전반의 모럴헤저드 현상으로 문화대혁명 시절의 홍위병을 연상시키듯이 급격히 지금의 체제가 와해될 우려 또한 계속 잠재하고 있다.
이런 주장에 비해 투자무용론을 주장하는 이들의 설명은 다음과 같다.

=비관론(3가지): 거품으로 폭락할 수 있다
󰊱 개인의 재산권행사가 불투명하다
중국 정부정책의 불투명성을 거론한다. 즉 토지의 국가소유란 개념으로 볼 때 한국과 달리 개인의 재산권행사가 과연 지속적으로 가능할까, 또 큰 정책의 변화에 의해 현재 점유하고 있는 부동산에 대한 권리를 침해 받지 않을까 하는 의구심이 있다. 해외에서 특히 중국에서 부동산을 구매할 때는 그 대상 물건의 구체적 정황을 반드시 잘 이해하고 향후 권리행사가 법적으로 어디까지 가능한지에 유의해야 한다.

󰊲 공급과잉현상이 벌어진다
중국 부동산의 거품론을 얘기하는데, 즉 규모의 경제가 아닌 무분별한 개발계획으로 인해 사무실과 아파트 등의 미분양이 양산되고 있다는 점을 든다. 이는 지난 몇 년간의 개발과정에서 지역적으로 혹은 판매가격대별로 그 사례를 접할 수 있으며 현재도 지방의 경우 일부 상품형 아파트 혹은 사무용 건물들의 공급초과현상을 볼 수 있다. 그러나 기본적으로 중국은 계획경제체제이므로 공급과잉현상에 대해서는 시장의 조절기능에 맡기는 것 말고도 규제정책을 통한 조정이 가능하다는 점에 유의해야 할 것이다.

󰊳 환금성이 떨어진다
중국은 부동산의 2차시장이 활성화 되어있지 않다는 점을 든다. 즉 개발상으로부터 부동산을 구입한 후 필요에 의해서 부동산을 매각하고자 할 경우 한국과 달리 환금성이 많이 떨어진다는 점이다. 이는 한국에 비해 정보가 다양하지 못하고 소득수준이 천차만별이라 적절한 거래대상을 찾기가 용이하지 않다는 점이 가장 큰 이유라고 하겠다. 따라서 자금의 여유가 있는 사람들이 장기적인 계획으로 부동산을 구입하는 것은 유리하지만 소규모 자본으로 단기수익을 노리는 것은 지양해야 할 것이다. 외국인이 중국에서 부동산을 취득하고자 할 경우는 반드시 본인이나 가족 혹은 회사에 필요한지 충분히 검토한 후 구입하기를 권하며, 장기적인 투자가 아닌 단순한 투자나 투기를 목적으로 하는 구매는 재고되어야 한다.

▲ 2008년 베이징 부동산 시장 예측(올림픽의 영향 등 분석)
1.부동산 가격은 지속적으로 인상될 것이나 중앙정부의 ‘체면’을 보아 인상폭은 낮을 것이다. 중국은 시장 통제력이 강한 공권력우선의 엄연한 공산국가이다. 2007년 부동산가격 상승폭은 7%를 기준으로 상하 2포인트의 변동, 즉 5~9% 수준을 유지할 것이다. GDP 성장속도보다 낮거나 이에 접근할 것이며 5~7%일 가능성이 가장 크다. 이는 정부, 개발상, 소비자가 모두 수용할 수 있는 성장속도이며 국가 정책이 구현되는 것이기도 하다. 개인적으로 정부 고위층으로부터 특수 정보를 입수한 적은 전혀 없었지만 5~9%의 성장폭은 부동산가격 조절의 기본목표라고 믿어 의심치 않는다. 부동산가격의 강제인하를 주장하는 학자들도 있지만 GDP가 급성장하는 오늘, 부동산가격이 ‘물길을 거슬러 올라가게’ 하려고 하는 것은 다소 황당해 보인다. 5% 이하 일 경우는 ‘SARS’와 같은 특수상황이 아니라면 맞는 데이터가 아닐 수 있다.

2. 도시지역 부동산 시장이 ‘엄한 통제 속에서의 느슨함’이 보인다.
‘8.31 통지’ 이전 중국 정부는 집중적으로 토지허가를 내 주었지만 통지 이후 토지시장 관리는 전에 비해 많이 엄해졌고 이는 시장의 개발과 공급관계에도 영향을 미쳤다. 수요변화가 없는 상황에서 부동산가격을 통제하려면 공급을 늘려야 하고 공급을 늘리려면 토지 허가를 내 주어야 한다. 2007년에도 부동산 가격폭등현상을 단속할 것이지만 토지관리 부서가 아무리 엄하게 통제한다 하더라도 건설부서와 각급 정부 관리자들의 ‘체면’을 전혀 보지 않을 수 없다. 더욱이 재빠른 개발상이 국토자원부에 ‘지황론(地荒論)’이란 폭탄을 던져 가격이 또 상승되고 토지관리 부서가 아무리 결백을 유지하려 애를 쓴다고 해도 소비자들은 지켜보고만 있지 않을 것이다.

3. ‘정책의 공황시기’가 지나고 시장은 점차 안정을 회복한다.
더 이상 2006년처럼 많은 정책이 나오지는 않을 것이나 에너지 절감과 토지절약 및 시장질서규범화 의지를 나타내는 정책과 조치들이 발표될 수 있다. 이를테면 주택구조를 관리하는 조치, 즉 고급 상품주택 개발을 제한하고 중저가형 중소형 주택의 개발을 권장하면서 실명제 주택구매제도 실시, 내부구매의 제한, 중개시장에 대한 관리 강화, 주택전용 보수유지 관리기금 관리방법 등의 조치가 발표될 수 있다. 건설부를 제외하고 이와 같은 정책과 조치는 국토자원부, 세무총국, 중앙은행과 관련된다. ‘억제’를 위주로 하지만 유일한 목소리가 아닐 것이다. 시장은 분명 바라보고만 있지는 않을 것이기 때문이다.

4. 소비수요를 조절하는 금융정책에 중앙정부가 주목할 것이다.
토지관리를 느슨히 하는 것은 어쩔 수 없어 추진하는 것이며 그 폭도 한정되어 있다. 주택수요의 성장, 특히 주택의 과잉성장을 제한하는 입법이 의사일정에 오를 것이다. 현재 인구당 평균 주택건축면적은 이미 26㎡에 이르렀으며 이런 수준으로 발전하면 얼마 지나지 않아 초보 수준의 목표를 실현할 것이다. 거주면적이 작은 것은 좋은 일이 아니지만 거주면적이 지나치게 큰 것도 좋은 일은 아니다. 별장형 거주방식은 중국에서 영원히 외국정서로 자리 잡을 것이며 중국실정에 부합되지 않는 방식이다. 주택개발이 많아지고 주택을 구매한 후 거주하지 않는 문제는 미래의 사회발전에 걸림돌이 되며 국민들이 그 쓴 열매를 삼키게 될 것이다. 국가경제 면에서 부동산산업이 기둥역할을 하고 있음을 인정하지 않는 것은 부당하지만 부동산산업에 지나치게 의존하여 경제성장을 추진하려는 것도 타당하지 않다.

5. 주택보장 문제가 주목받을 것이다.
‘주택보장’은 잠깐 동안 정부의 사전에서 사라지고 각급 지방정부는 주택제도개혁의 실적에 심취한 적이 있었다. 2006년 경제형 주택은 매체로부터 큰 비난을 받았으며 국내외 학술계의 호된 비판과 함께 정부가 반성하지 않을 수 없게 만들었다. 국민을 사랑하는 정부는 민심을 무시할 수 없는 것이다. 주택가격을 통제하는 압력도 작지 않았기에 일부 지방정부는 경제형 주택을 건설하기 시작했고 저가 임대형 주택을 개발하거나 인수했다. 하지만 일부 지방정부도 화폐보조 문제를 연구하기 시작했는데 이는 본인도 적극 권장하는 바이다. 그리고 ‘회룡관’ 신규건설 빌딩의 지반이 함몰한 사건으로부터 실물보조는 필히 진로를 잃게 될 것이며 화폐보조만이 주택보장의 발전방향이라는 것을 믿어 의심치 않는다.

6. 부동산은 재산증식의 수단이라는 관념이 더욱 민심에 파고들 것이다.
가난한 사람들은 보장에 관심이 있고 부자들은 재산증식에 관심이 있다. 주식시장은 늙기도 전에 시들어 버렸으나 부동산시장은 청춘의 활기와 매력이 넘치고 있다. 상해 등 개별적인 도시를 제외하고 부동산시장은 여전히 아름다움을 자랑하고 있다. 현재 부자들은 고등교육을 받아 대세를 분석하고 파악하는 능력이 훨씬 높아졌으며 정부가 부동산을 통제하고 있지만 개인 의지대로 움직이는 이들이 적지 않다. 더욱이 조절과정에서 일어나고 있는 치열한 논쟁은 부동산은 재산증식의 수단이라는 관념이 더욱 민심을 사로잡게 했는데 이는 거시조절정책에 큰 압력이 되고 있다. 행정수단에만 의존해서는 안 되고 반드시 입법수단이 나타나야 한다.

7. 외국개발상들의 중국진출 준비가 가속되고 있다.
현행 법률의 규정에 따르면 해외 투자자들이 중국대륙에서 부동산개발회사를 설립하기는 매우 어렵고 합자나 합작 방식으로만 가능하다. 하지만 합자나 합작은 외국투자자들이 선호하지 않는 방식이다. 시간의 흐름과 더불어 외국개발상이 자유롭게 대륙시장에 진출할 수 있는 시점이 멀지 않았다. 거시적인 조절 이후 대륙 부동산시장은 토지 경매, 투자입안 및 부대시설 비용을 취득하는 면에서 보다 규범화될 것이며 투자절차도 규범화, 합리화될 것이다. 이는 외국투자업체가 중국시장에 진출하려는 믿음을 증가시킬 수 있다. 2007년 중국시장에 진출하려던 부동산 개발 업체들이 초기조사, 준비, 입지선택을 시작하게 될 것이며 대륙의 부동산 법률과 개발 프로젝트 선정 및 각 합작분야 관련 문제를 추진하게 될 것이다. 이는 국내 개발상을 놓고 볼 때 ‘늑대’가 온 것으로 보이나 소비자들에게는 좋은 일이 될 수도 있다.

8. 해외REITs가 대륙에서 여전히 업무추진에 어려움을 겪고 있는 반면 대륙의 개발업체는 REITs를 통해 해외상장을 시도하고 있다.
중국대륙은 외국관련 금융문제에 대하여 지금까지 신중하게 대응해 왔다. 외국 금융기구가 중앙정부를 향해 금융시장을 개방하라는 목소리를 높여 왔지만 금융체제의 상대적인 독립성을 유지하고 있다. 해외 REITs가 중국대륙에서 빈번하게 움직이고 있지만 REITs 발전을 제약하는 정책, 법률보장, 시장환경 등이 여전히 현명하게 존재하고 있으므로 2007년 REITs는 대륙에서 큰 행동을 보일 수 없을 것 같다. 하지만 동쪽이 밝지 않으면 서쪽이 밝다는 말처럼 일부 회사는 REITs를 통하여 홍콩증시에 상장했는데 이는 동일 업계에 큰 시사점을 던져주고 있다. 기린이 울타리 밖으로 목을 내미는 것도 먹을거리를 찾는 방법의 하나라 하겠다.

◎중국의 주택제도(상품방, 경제적용방이란 무엇인가?)

중국 주택의 종류에는 상품방, 경제적용방, 염조방, 안거주택, 방개방, 미리방, 해곤방이 있으며, 점차 상품방과 경제적용방, 염조방의 세 종류로 정리되어 가고 있다.
고소득 계층을 위해서는 상품방이, 중저소득 계층을 위해서는 경제적용방이, 최저소득 계층을 위해서는 염조방이 공급되고 있다.

▲ 상품방(商品房)
현재 중국 부동산시장에서의 상품방은 시장가격으로 거래되는 주택상품을 지칭한다. 우리들이 사고팔 수 있는 보통의 아파트나 별장등을 말한다.

▲ 경제적용방(经济适用房)
1994년 발표한 ‘도시경제적용방 주택건설관리방법’에서 경제적용방은 중ㆍ저소득 가정을 공급 대상으로 하여 주택건설표준에 맞게 건설된 보통주택을 지칭한다. 이런 주택은 거래가 제한되어 마음대로 팔거나 살 수 없다. 상품방과 같은 면적과 시설이라도 거의 반값이하에 분양받을 수 있다.경제적용방의 구입은 엄격히 제한하고 있어 외국에게는 전혀 구매의 기회가 없다.
경제적용방과 상품방은 주택가격, 판매대상, 소유권, 법률법규체계 등 4가지 부문에서 차이가 있다
그 외에 홍콩의 염조옥(廉租屋)과 비슷한 개념으로 국가가 도시의 최저소득 계층에게 임대해주는 주택인 염조방(廉租房), 1995년 국가안거공정 실시방안에 따라 1995년부터 실시되어 원가로 중ㆍ저소득 가정에 판매하는 주택으로 지금은 경제적용방의 개념으로 흡수된 안거주택(安居住房)이 있다. 
그리고 직원에게 후생복리 차원으로 제공되었던 주택이며, 주택개혁 이후 직원은 규정에 따라 구매가 가능한 방개방(房改房) 이 있는데, 방개방은 원가로 구매한 공방(공동주택)을 포함하고 있으며, 직원이원가로 구매한 공방은 일정기간이 경과하면 시장유통이 가능하다.
또한 심천시가 1989년 제안한 주택의 형태로서 경제적용방의 개념과 유사한  미리방(微利房) 이 있고 도시 빈민계층의 주택문제를 해결하기 위해 각지에 지은 주택인 해곤방(解困房) 이 있다. 

[하은행인]

3가지 모두 퍼갑니다. 감사합니다.