다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력

[바다와호수]

저는 甲소유 다가구주택의 지층 1호를 임차보증금 4,000만원 계약기간 2년으로 임대차계약을 체결한 후 전입신고 시 건물호수를 지층 1호로 하지 않고 이웃주민들이 부르는 연립 101호로 기재하였습니다. 그런데 위 임차주택은 제가 입주하여 주민등록전입신고를 마친 후 설정된 근저당권에 기하여 현재 담보권실행을 위한 경매절차가 진행 중에 있습니다. 위와 같이 전입신고 시에 동·호수를 잘못 기재한 경우 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요?

「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
이와 관련하여 판례는 “다가구주택은 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 구분되며, 단독주택의 경우에 임차인이 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우에 지번만 기재하는 것으로 충분하고 위 건물 거주자들이 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없으며, 임차인이 실제로 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 위 건물에 담보권을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 지번을 정확하게 기재하여 전입신고를 한 이상 임차인의 공시방법은 유효하고, 그 임차인이 위 건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결, 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결).
그러므로 구분등기를 하지 않은 다가구용 주택의 주민등록방법은 그 주택의 지번까지만 기재하면 충분하고 다가구주택거주자의 편의상 구분해놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없으며, 다가구주택 내에서 이사를 하더라도 주민등록전입신고를 다시 할 필요가 없습니다.
사안의 경우 귀하가 임차한 주택이 다가구용 단독주택이므로 임차주택 지번의 기재로서 유효한 주민등록을 마쳤다고 할 것이므로, 귀하는 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추었다 할 것이어서 진행 중인 경매절차의 매수인에게 대항 할 수 있을 것으로 보입니다.
참고로 다가구용 단독주택에 관하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의하여 구분건물로의 구분등기가 이루어졌으나 집합건축물관리대장이 작성되지 않은 경우, 그 건물의 일부나 전부의 임차인이 전유부분의 표시 없이 지번만 기재하여 한 전입신고가 그 임대차의 유효한 공시방법인지에 관하여 판례는 “원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제9조 제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로도 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시방법으로 유효하다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).