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누구나 주택에 대한 나름대로의 견해를 갖고 있다. 오랜 삶의 경험을 통해 주택이 갖추어야 할 제반요소를 자연스럽게 알게 되기 때문이다.
그러나 막상 자신의 집을 지을 단계에 이르게 되면 무엇을 어떻게 해야 할지 막막하여 당황하게 된다. 위치, 규모, 형태, 예산 설계 등의 문제가 산적해 있는가 하면 가족 구성원간에도 통일된 의견을 끌어내기가 쉽지 않다.
집을 신축한다는 것이 일생 동안 한두 번 있을까 말까 한 일이기 때문에 훌륭한 주택을 짓는 일은 여간 어려운 일이 아니다.
이런 집을 갖는 과정은 결국 건축주, 설계자, 시공자, 해당관청 등 4자간의 지속적인 상호관계에 의한 결과물이다. 그중에서도 특히 건축주의 역할이 중요하다. 그만큼 준비사항이 만만치 않다는 말이다. 사전계획은 말할 것도 없고 전체적인 공정에 대한 맥락을 이해하고 있어야 한다. 주택이라는 건축물이 세워지는 것도 엄연히 ‘하나의 종합예술’이라고 할 수 있을 만큼 많은 변수와 단계가 있기 때문이다. 이에 전원속의 내집 편집부에서는 건축주의 이해를 돕기 위해 전원주택을 마련하기까지의 전체과정을 두 달에 걸쳐 일목요연하게 정리하고자 한다. 이번 호에는 우선 좋은 집의 필요충분조건인 설계까지의 단계를 중심으로 꼭 알아두어야 할 내용을 소개한다.
▒ Process Flow 차트 보기
1.주택의 크기 및 층수
1.기타시설(데크, 다용도실 등)
전체 과정에 대한 예산 수립 예산수립의 큰 틀은 토지매입비, 건축비, 각종세제로 크게 생각해 볼 수 있다. 이를 바탕으로 각자의 상황에 맞춰 짜임새 있는 예산을 편성한다. 예산을 사전에 수립하면 건축과정의 전반적인 흐름에서 보다 탄력적으로 대응할 수 있다. 특히 위에서 제시된 항목 외에 예상치 못한 상황에 의한 기타 부대 상황에 들어가는 비용도 충분히 계산에 넣어두어야 한다. 특히 건축비와 관련해서 일반인들은 평당 ‘얼마’라는 식의 산정에 익숙한 편이다. 당장 초기에는 그러한 방식에 의한 총액을 바탕에 두고 설계 과정을 거치고 시공단계에 접어들어서는 내외장재를 비롯하여 세부적인 항목에 대한 요구를 통해 예산을 다시 검토해야 한다.
눈으로 보지 말고 발로 확인해라 주택을 지으려면 당연히 땅이 있어야 한다. 이를 정하기 위해서는 신발끈을 동여매고 직접 현지로 나서야 한다. 눈은 물론이고 발품으로 확인해야만 주변여건을 파악할 수 있다. 특히 전원주택의 걸림돌이 될 수 있는 도로 문제와 전기 상하수도와 같은 기반시설을 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다. 이밖에도 건축주들이 난관에 부딪히는 대목이 한두가지가 아니다. 만만치 않은 자금운용의 규모, 토지 상태에 따른 각종 복잡한 형질변경 및 전용절차, 해당지역에 가해지는 각종규제, 구입에 따른 세금, 미래의 투자가치 등을 종합적으로 감안해 선택해야 하기 때문이다.
검토서류
설계란 매우 중요한 일로 규모의 크고 작음과는 아무런 관계가 없다. 오히려 규모가 작을수록 치밀한 계획과 공간구성을 꾀하여야 한다. 설계는 그 가정을 구축하는 초석이라 할 수 있으므로 설계의 잘잘못에 따라 좋은 집과 좋지 않은 집이 판가름 난다. 그렇다면 좋은 설계란 무엇인가?
일반인이 설계도면상으로 주택의 질을 평가하는 것은 힘든 일이기 때문에 설계 작업 이전에 건축주와 설계자(건축사) 사이에 충분한 대화가 필요하다. 건축주는 자신의 생각과 바람을 설계자에게 충분히 인식시켜야 한다. 설계기간은 길수록 유리하지만 3~4개월 정도 기간이면 무난하다. 반면 너무 서둘러서 설계를 할 경우 건축주의 바람이 충족되지 못할 수도 있고 설계상의 잘못으로 시공시 예기치 못한 하자가 발생하여 경제적 손실을 입거나 마음에 들지 않은 집에서 참고 살아야 하는 경우도 생긴다.
진입로
대지를 분석하기 위해서는 지적도, 도시계획확인원, 토지대장, 가옥대장 등을 가지고 직접 현장을 답사하고 해당 건축조례와 토지이용계획확인원을 참조하여 건폐율, 용적률, 높이제한, 인접대지 경계선과의 이격거리, 주차대수, 정화조, 조경면적 등에 관한 건축법규를 확인해야 한다. 지형에 맞게 집을 앉혀야 하므로 배산임수지형인지, 방위는 어떠한지, 대지가 평지인지 경사지인지 꼼꼼히 살펴보고 법규를 체크하는 것도 잊지 말아야 한다. 현장답사 시에는 건축주와 설계자가 함께 동반하는 것이 좋다.
이미지 스케치 및 평면계획 대지분석을 마치고 건축주와 설계자가 다시 머리를 맞대고 상담을 하고 이를 바탕으로 우선 평면계획을 스케치하게 된다. 평면계획은 주택을 합리적으로 구획하는 작업으로, 각 사용목적에 맞는 공간을 결정하고 그 공간을 기능에 맞게 배치하는 과정이다. 주택의 평면계획은실용적인 평면을 결정하는 것에서부터 외관상의 입면을 구상하는 것에 까지 영향을 미친다. 평면계획은 가족구성원의 생활형태, 활동범위 등에 따라 달라지므로 동선의 빈도, 속도, 하중 등과 관련하여 구성한다.
사적 생활권, 공동 생활권, 가사 노동권의 동선을 서로 분리시켜 생활권의 독립성도 부여한다. 주택의 기본기능은 가족의 휴식, 섭취, 가사 등으로 요약할 수 있는데, 이 기능을 충족하기 위한 공간으로 침실, 거실, 서재, 주방, 식당, 욕실, 다용도실 등이 구비되어야 한다. 또한 가족 수에 따라 침실이나 욕실 수는 달라질 수 있으며 가족의 요구에 드레스룸, A/V룸, 세탁실, 게임룸 등을 추가할 수 있다. 이러한 배치에 있어 가장 중요한 것은 가족 구성원 각자의 요구사항이 전체 면적에 합리적으로 배분되어야 한다는 점이다.
▒ Process예산 계획 및 기타 고려사항
집을 짓기 위해서는 대지구입비를 포함하여 공사비, 설계비, 공사감리비, 잡비, 준공에 따른 비용, 세금 등 많은 비용이 든다. 그래서 집을 짓기 전에 가장 먼저 예산문제를 고려하여 차질이 생기지 않도록 세밀한 계획을 수립하여야 한다. 자신의 예산에 부합되지 않는 규모의 집을 짓기 위해 과욕을 부리면 가정 경제에 큰 부담을 초래하게 되고, 건물의 유지관리에도 지나치게 많은 경비가 들게 된다. 따라서 자신의 경제사정과 부합되는 예산 그리고 장래 경제적인 발전과정을 염두에 두고 집짓기를 계획하여야 할 것이다.
시공비 사전 책정 주택을 설계하고자 할 때는 최소한 공사비 지출에 관한 구체적인 계획이 수립되어 있어야 한다. 정확한 예산은 설계 후에 나올 수 있으나, 미리 책정된 예산은 설계시 주택의 크기와 재료의 선정, 시공의 정도를 좌우하게 되고 직접적으로 주택 계획에 영향을 미치게 된다. 때문에 설계를 의뢰하면서 우선 개략적인 공사비 예산을 정하고 그 비용 범위 내에서 가능성있는 설계 협의를 하여야 한다.
공사비 예산은 1㎡당 재료비와 인건비를 기준으로 하여 작성하게 되는데, 일반인들의 이해를 돕기 위해 1평당 가격을 사용하는 경우도 있다. 이 단위가격은 사용재료와 시공의 질, 시공의 난이도, 형태의 특성 등에 따라 상당한 차이가 있게 된다. 그러나 무조건 저렴한 가격만을 원하게 되면 오히려 주택의 질을 저하시키고 경제적인 부가가치를 잃게 된다. 낭비하지 않는 범위내에서 적정공사비를 투입하면 하자에 따른 재투자도 줄일 수 있고 장기적으로는 가치가 유지되는 집을 지을 수 있을 것이다.
Q3 건축주의 이러한 요구 또는 자세, 문제 있다!
Q4 전원주택을 마련하는데 있어 비용을 절감할 수 있는 설계 포인트가 있다면?
▒ Process구체적인 주택의 모습을 구현하는 단계
기본설계 단계에서는 해당 주택 건축물의 입지, 용도, 규모에 관한 적법성 여부를 관할 행정관청에 제시하여, 건축인허가에 관련된 여러 도서를 작성한다. 기본설계에서 작성되는 도면들은 계획설계와 달리 건축법규 및 각종 시공 상황을 감안하여 세밀하게 작성되어야 한다는 점에서 지적측량을 실시한 결과를 토대로 설계도를 작성한다. 적지 않게 지적측량이 공사 착공단계에서 실시되고 있는데, 막상 현장의 상황과 도면이 오차가 발생할 수도 있다. 이러한 착오를 예방하기 위해서는 지적측량을 설계단계에서 진행함으로써 후에 있을 수 있는 설계변경을 줄일 수 있다.
실시설계는 기본설계도서를 바탕으로 더욱 항목별로 자세하게 설계하는 것으로, 시공단계에 필요한 설계 도서를 그리는 단계이다. 설계자는 기본설계도 외에 각종 상세도, 구조계산서 및 구조설계도, 급배수ㆍ공기조화ㆍ냉난방ㆍ전기ㆍ가스, 기타 설비설계도를 포함하는 실시설계도를 작성하며, 시방서의 작성, 공사비 예산서의 작성, 공사청부 계약조건의 입안, 착공신고에 따르는 행정업무 등을 대행하게 된다. 실시설계도의 도면은 전문적인 사항에 대한 내용이 많아 일반 건축주들이 이해하기에는 어려운 부분이 있다. 이런 실시설계를 근거로 시공에 들어가면 설계자는 착공신고에 필요한 각종 도면과 행정서류를 구비하여 관할 행정기관에 착공신고를 하게 된다.
건축신고와 건축허가의 구분
▒ 설계도는 과연 어떤 과정을 통해 만들어질까?
Step 1 건축주의 요구사항과 현장조건을 분석한 Mass 및 Zoning을 구성하기 위한 스케치
Step 2 1단계의 Mass 및 Zoning을 바탕으로 각 실별 구성을 위한 스케치 1단계에서 다듬어진 전체적인 밑그림을 바탕으로 각 실별 구성과 동선 등을 고려하여 구체적인 평면을 그려보는 단계. 각 실과 복도, 계단 등의 크기를 검토하게 되는데 이 때 원활하게 평면이 구성되면 다음 단계로 넘어가지만 그렇지 않을 경우에는 다시 1단계로 feedback 하여야 한다.
Step 3 2단계안을 정리한 스케치. 각 실들이 결정되고 외부 데크와의 연결을 고려함. 이때 여러 가지 문제점들을 도출하여 보완점들을 찾아내야 한다. 1단계에서 다듬어진 전체적인 밑그림을 바탕으로 각 실별 구성과 동선 등을 고려하여 구체적인 평면을 그려보는 단계. 각 실과 복도, 계단 등의 크기를 검토해 보게 되는데 이 때 원활하게 평면이 구성되면 다음 단계로 넘어가지만 그렇지 않을 경우에는 다시 1단계로 feedback 하여야 한다.
Step 4 3단계에서 드러난 문제점들을 해결하기 위하여 서재를 삼각형 형태로 디자인한 스케치. 최종설계안 전 단계의 설계도로서 진입공간에서의 답답함과 프라이버시 문제가 동시에 해결된 모습이다. 이 단계에서는 건축가의 의도를 건축주와 스텝들에게 설명하기 위하여 각 실에 가구를 배치(침실에는 침대와 수납장, 주방과 식당에는 싱크대 냉장고 식탁, 화장실에는 변기 세면대 욕조, 거실에는 소파 장식장 벽난로 에어컨 등)하고, 계단 단수와 폭을 결정하고 치수를 기입하여 최종 검토한다. 외부에는 조경요소와 제약조건 등 현장 고려사항을 표현하여 실과 외부공간과의 관계를 표현한다.(사례ㆍ일산주택, 건축사사무소 일로)
시공의 지침이 되는 설계도
공사시방서 : 설계도에 표현할 수 없는 사항, 각 재료의 품질 공사의 정밀도, 시공요령을 명시한 것 공사비견적서 : 건물에 소요되는 재료의 수량 단가 가격을 계산하고 운반비, 임금, 관리비 등을 산출하여 총공사비를 나타내는 것, 건축주는 이 견적서를 참고로 하여 예산을 조절하며 시공업자의 공사를 계약하는 기본으로 삼는다. 3D : 평면만으로 이해하기 힘들기 때문에 집과 비슷한 형태로 만드는 작업이 3D로 완성된 평면도를 바탕으로 실제의 모습을 구체적으로 입체화시킨 것이다. 모형도 : 수작업으로 완성된 모형도는 원하는 각도에서 주택의 다양한 모습을 볼 수 있다. 모형도를 만들기 전에는 대강의 형태를 잡는 매스(Mass) 작업을 거친다. 매스 작업은 구체적인 형태는 아니지만 전체적인 배치와 모습을 한눈에 볼 수 있다.
▒ Process설계도를 이해하는 몇가지 기준
설계개요는 설계도면을 그리기 위한 기본적인 사항들이다. 주택이 지어질 대지는 어디에 위치해 있고, 주변환경과 대지의 전체면적, 그리고 실제 주택은 몇 평, 몇 층 건물로 올릴 것이냐 하는 등의 내용이다. 대지위치는 건축주가 직접 결정할 수 있는 부분이지만 건축면적과, 용적률 등은 법적으로 규정되어 각종 건축제한을 받게 된다.
창호표시기호
평면도에는 각 실의 위치와 모양새뿐 아니라 창문과 문의 형태, 벽체의 종류 또한 표현할 수 있다. 이러한 재료 표시기호의 경우 축척 정도별로 표시 사항이 구분되어 있어 1/100(또는 1/200)일 때보다 1/20(또는 1/50)일 때 재료표시를 더욱 자세하게 표현할 수 있다. 벽체의 경우 그 표기가 상세하기 때문에 1/400이나 1/500과 같은 축적이 큰 도면에는 나타내기 어렵고, 1/50 정도의 축척이어야 상세한 표현이 가능하다. |