무상임대차 각서와 대항력과의 관계 - 초고..

[행복한경매NPL]

무상임대차 각서를 제출하면 대항력은 있나 없나(작업중)

배당요구종기일 지나서 배당요구하면

“배당요구 종기일 지나서『배당요구』를 하면 배당신청서는 받아주나요?”

“『배당요구서』를 접수는 해주지만 순위배당까지는 해당되지 않습니다.”

“혹시라도 일반채권으로 판단해서『안분배당』은 해준다는 말씀이세요?”

“배당금이 남는 경우에 원칙은 채무자(=경매당한 부동산 소유자)에게 배당하는 것으로 되어 있지만, 정상적인 임차인이 배당요구 종기일을 지나서 배당요구한 경우, 후순위 임차인에 한해서는 채무자의 동의를 얻는 경우 임차인에게 배당해주는 경우가 있기는 합니다.”

“후순위 임차인은 문제가 안 되지 않나요?”

“그렇죠, 다음 사례에서 보여드리는 두건 모두 선순위 임차인이 배당요구를 늦게 해서 문제가 되는 경우입니다.”

서울 서부지방법원 2011-15***번을 낙찰 받고 입찰보증금을 날린 사람의 이야기이다. 이 정도 배당표도 작성하지 못하면서 경매판에 뛰어들어서는 안 된다. 호된 시련만이 기다리고 있을 뿐이다. 경매정보지 대강은 다음과 같다.

서부 2계 2011-15*** 상세정보

구분/저감율	임의경매	채 권 자	신한은행	입 찰 일	12.05.04
청 구 액	600,000,000	채 무 자	정**	다음 예정	12.06.27
용 도	아파트	소 유 자	정**	배당종기일	11.07.23
보 증 금	20%	유찰횟수	1회	경매개시일	11.02.21

사건/채권 채무/감정	물건내역 주소/면적(㎡)	감정평가액 (▼)최저경매가	법원임대차현황	등기내역 구분/등기일/금액
11-15*** 아파트 신한은행 정** 보증금 20% 정상감정 11.02.28	서울 마포구 망원동 720-25 현대*차 21층 2102호 대지 11.48/1167.6 건물 84.99(25.7평) 방 3, 욕실 2 26층 - 09.7.26보존 감정평가액 대지 : 241,000,000 건물 : 429,000,000	감정가670,000,000 대지241,000,000 건물429,000,000 (▼)536,000,000 (80.00%) 유찰 2011.12.03 낙찰 2012.01.27 600,000,000 (89.55%) 낙찰자 : 배희* 낙찰 2012.05.04 551,200,000 (82.22%)	유정* 전입 06.11.02 확정 06.11.02 배당 11.09.02 보증금/18,000만원	저당권 신한은행 04.01.17 60,000만원 저당권 국민은행 05.01.02 26,000만원 임의 2011.02.21 청구액/60,000만원 신한은행 /여신관리단

경매정보지를 통해 마포구 망원동 소재 전용면적 84.99㎡(25.7평) 모 아파트 경매물건의 체크 사항은 대강 다음과 같다.

예상배당표를 아래와 같이 쓰시는 분들이 많을 것이다.

『 * 배당 1순위 : 경매비용

* 배당 2순위 : 임차인 유정* 1억8,000만원

* 배당 3순위 : 신한은행 6억 원에 대해 배당도중 채권고갈로 배당종료.

욕심쟁이 경매꾼들은 낙찰자의 관심은 선순위 임차인에만 쏠린다. 따라서「선순위 임차인 유정*가 전액 배당 받으니 추가 부담 없이 경매를 끝낼 수 있다」라고 생각하시게 된다. 낙찰란을 보면 1차에 응찰했던 배희숙씨 역시 그런 판단이었다. 결과는 입찰보증금 5,3600만원을 몰수당했다. 다음 페이지 배당표 실물의 보증금란을 보면 20%라고 되어 있다. 전 낙찰자 배희숙씨가 입찰보증금을 몰수당하였다는 것을 말해주고 있다.

2011타경 15*** 실제 배당표

서울서부법원 배 당 표 2011타경 15*** 부 동 산 임 의 경 매
배 당 할 금 액		금 606,406,110
명 세	매 각 대 금	금 551,200,000
	지 연 이 자	금 0
	전 낙찰인의 경매 보증금	금 53,600,000
	항고 보증금	금 0
	보증금 이자	금 1,606,110
집 행 비 용		금 5,972,130
실제배당할금액		금 600,433,980
매 각 부 동 산		별지 목록과 같음
채 권 자		마포구청장	주식회사 신한은행
채 권 금 액	원 금	7,500,180	500,000,000
	이 자	0	220,389,220
	비 용	0	0
	계	7,500,180	720,389,220
배 당 순 위		1	2
이 유		교부권자(당해세)	근저당권자
채 권 최 고 액		0	600,000,000
배 당 액		7,500,180	592,933,800
잔 여 액		592,933,800	7,066,200
배 당 비 율		100.00%	98.82%
공 탁 번 호 (공 탁 일)		금제 호 ( . . )	금제 호 ( . . )
2012. 07. 11 판 사 * * *

배당표 실물이다. 당초 상상했던 배당표와 전혀 다른 배당표가 정답이라는 말이다. 임차인 유정*는 배당표 어디를 보아도 돈 받은 흔적이 없다. 첫 번째 저당권자 신한은행에서 배당이 채권고갈로 끝나버리고 있는 것을 알 수 있다.

비극의 핵심 전 낙찰인의 경매보증금

왜 이런 배당표가 작성될 수 있을까. 경매정보지를 다시 찬찬히 살펴보자. 임차인 유정*의 배당요구일이 2011년 09월 02일이다. 그런데 법원이 정한 배당요구종기일은 2011년 07월 23일이다. 선순위 임차인이『배당요구종기일』을 지나서 배당요구를 하고 있다. 이처럼 배당요구종기일을 넘어서서 배당요구를 하면 경매법원은 서류는 일단 접수한다. 그러나 순위배당에는 참여시키지 않는다. 따라서 유정*는 배당표에서 보는 것처럼 배당에 참여하지는 못한다. 배당받지 못한 선순위 임차인의 임차보증금은 낙찰자 인수다. 이 물건에서 낙찰자은 유정* 1억8,000만원을 추가로 부담해야 했다.

 은행에 무상임대차 각서가 제출된 경매물건

주 소	물건번호/면적(㎡)	감정/최저	임차조사	등기권리
143-210서울 성동구 성수동 18*-** **아파트 8층 80*호	대지  82.6/1551 (24.99평) 건물 192.8 (58.32평) 방4,욕실겸 화장실2 보일러실 -총10층 19세대	*감정가  850,000,000 * 최저가 435,200,000(51.2%)	김정* 전입 2006.12.20. 확정 2006.12.20. 배당 2013.01.18. (보) 450,000,000 주거/전부점유기간2006.12.13. *김정*:대항력 있는 임차인 김정*는 배당요구종기 이후 배당요구하여 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수할 수 있음 총보증금 :450,000,000 06.12.20  김정* 주민센터확인 2012.09.12.	소유권 유** 2002.09.9. 전소유자 : **건설 근저당 기업은행 광장동지점 2010.01.18. 552,000,000 임 의 기업은행 관리부 경매개시일 2012.05.10. 청구액 : 460,000,000원 채권총액 552,000,000원
* 배당종기일 2012.07.23

대출시 은행에 제출한 무상임대차 각서의 효력

이 사례는 현재 진행형이고 필자도 깊숙이 관여되어 있다. 쟁점이 되는 임차인의 임대차 보증금액이 무려 4억5,000만원이다.

이 물건의 특징은 대출시 은행에 제출한 무상임대차 각서가 제출되었고, 선순위 임차인이 배당요구종기일 이후에 배당요구 한 것을 알 수 있다. 참고로 이 물건은 NPL 물건이다. 기업은행 광장동 지점이 대출을 실행할 당시 김정*가 자신은 단순 전입자일 뿐, 대항력을 가진 임차인이 아니라는 취지의『무상임대차 각서』를 제출하자, 은행이 대출에 응한 사례다.

누군가는 정말 고수다

“은행에 융자받을 당시에는『무상임대차 각서』를 제출해서 융자를 받은 다음, 경매가 진행되자『배당요구종기일』을 지나서 배당 요구를 할 정도면 한 경매한다고 봐야하지 않을까요?”

“진검승부 한판이 멋지게 벌어집니다!”

“어떻게 될까요?”

“임차인이 임차보증금을 임대인에게 준 것을 증명하느냐 하지 못하느냐에 따라 승패가 달라진다고 봅니다.”

“『무상임대차 각서』의 효력은 어떻게 되나요?”

“기존의 판례는『무상임대차 각서』를 인정하기도 부정하기도 하고 있습니다.”

“그럴 수 있나요?”

“제가 생각하기에는 다툴 쟁점은『무상임대차 각서』자체의 효력보다는, 임대차보증금이 정상적으로 지불된 임대차계약인가를 따지는 것도 방법이라고 생각합니다.”“이 경우에서『무상임대차 각서』의 효력이 인정되면 임차인은 빈손으로 나가야 하고,『무상임대차 각서』의 효력이 부정되어 대항력을 가진 임차인으로 판명되면 김정*의 임차보증금 4억5,000만원을 인수해야겠네요?”

“정확한 답입니다.”

“흥미지진해지네요?”

둘 중 하나는 죽어나갈 물건이다. 독자 여러분들께 무거운 부탁드린다. 임차인 김정*의 대항력 행방을 고민해주시기 바란다.

『무상임대차각서』와 관련된 참고할 만 판례들

① 대법원 1987.1.20. 선고 86다카1852 판결

 【판시사항】 은행직원이 행한 담보물건에 대한 임대차조사에서 임차인이 임대차 사실을 숨겼으나 그 경매절차에서는 임대차 관계의 존재를 분명히 한 경우, 은행의 건물명도청구에 대한 임차인의 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의칙에 반하는지 여부

【판결요지】

  은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어    서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도  청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다.

  (출처 : 대법원 1987.01.20. 선고 86다카1852 판결[건물명도] >종합법률정보 판례)

경매 투자자들에게 혼란을 주는 판례다. 임차인 자신이 은행 직원에게 임대차가 무상이라고 확인해 준 경우라도 차후 경매사건에서는 대항력이 인정된다는 판례다. 오래된 판례로『무상임대차각서』의 효력을 부정한 판례다.

② 대법원 1987.11.24. 선고 87다카1708 판결

【판시사항】

전세보증금반환을 내세워 건물명도를 거부하는 것이 금반언 내지 신의칙에 위반된다고 한 사례

【판결요지】

갑이 을의 소유건물을 보증금 34,000,000원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 있던 중 을이 은행에 위 건물을 담보로 제공함에 있어 을의 부탁으로 은행직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하고 그와 같은 내용의 각서까지 작성해 줌으로써 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 을에게 대출하도록 하였고, 은행 또한 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 을과 갑사이의 위와 같은 채권적 전세관계를 알지 못하였다고 한다면 갑이 은행의 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다.

 (출처 : 대법원 1987.11.24. 선고 87다카1708 판결[건물명도] >종합법률정보 판례)

 * 임차인의 무상임대차 각서는 금융기관에게는 대항력 혹은 우선변제권을 주장할 수 없다는 판시이다.

③ 대법원 1987.12.8. 선고 87다카1738 판결

【판시사항】

가. 채증법칙위배 내지 심리미진의 위법이 있다 하여 원심판결을 파기한 사례

나. 건물임차인이 임대료 반환을 요구하면서 명도를 거부하는 것이 금반언 내지 신의칙에 위반된다고 한 사례

【판결요지】

가. 채증법칙위배 내지 심리미진의 위법이 있다 하여 원심판결을 파기한 사례

나. 임대인인 갑이 을에게 임차하여준 자기소유의 건물을 담보로 제공하고 은행융자를 받음에 있어 임차인인 을이 위 건물의 담보가치를 높게 평가받도록 하기 위하여 은행직원에게 아무런 임료도 지급함이 없이 무상으로 거주하고 있다는 거짓내용의 확인서를 작성해 주었으며 또 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 그 임대차관계를 밝히지 아니하여 경락인인 병이 이를 알지 못하였다면 을이 병의 명도청구에 즈음하여서 태도를 번복하여 그 임대료(전세금)반환을 요구하면서 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다.

 (출처 : 대법원 1987.12.08. 선고 87다카1738 판결[건물명도] >종합법률정보 판례)

  * 낙찰인에 대한 임차인의 명도거부가 금반언 내지 신의칙에 위반된다고 판시하였다.

④ 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결

【판시사항】

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에 참가하여 배당요구를 하는 것이 신의칙에 반한다고 본 사례

【판결요지】

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 본 사례.

[출처][주임법/상임법] 무상임대차각서와 관련된 중요한 판례들|

최신 판례는『무상임대차 각서』효력을 인정하고 있다

“4억5천만 원짜리『임대차부존재』소송의 결과가 나오는 대로 다시 한번 알려주시면 좋겠습니다.”

“최소한 2년이고, 좀 길어지면 3년정도 걸리지 않을까 합니다.”

“공부는 참 많이 되겠습니다.”

“판례 하나 만들어지는 거죠!”

“의미 있는 싸움입니다.”

“그렇지도 않습니다. 판례는 그냥 판례일 뿐입니다. 참고용 그 이상 의미를 부여해서는 안 됩니다.”

판례를 판례일 뿐이다.

[빨간책]

어렵네요1

[행복한경매NPL]

형님 참 감사헤요 . .ㅎㅎㅎ

[임현수_바람돌이]

허허..그럼 은행들이 무상임차각서 받는 것은 100프로 안전장치는 아니군요.^^;;

[로미고]

집주인이 젤 고수네요 ㅎ

[멋쟁이]

위의 사건 서부2계 2011-15*** 건에 대해 궁금해서 저의 의견을 올립니다.
1순위 : 경매비용,
2순위 : 신한은행(말소기준일 04.11.17),
3순위 : 임차인 유정*(전입/확정일 06.11.02)
로 되어 낙찰자 추가 부담이 없는게 아닌가요?

[흥부-안식준-]

저도 근저당 이후 3순위 세입자라 추가인수 안 해도 될거 같습니다

[달리기]

아리송 합니다...이도저도 아닌...