귀농용토지, 농림지와 맹지도 좋다
멀티 헤비테이션이라고 아는가? 멀티 헤비테이션은 도시와 농촌 등 서로 다른 지역에 각각 집을 마련해 양쪽에 모두 거주하는 주거 트렌드를 의미한다. 즉 현재 대한민국의 상황은 소득수준은 높아지고, 각 지방으로 향하는 교통여건이 놀라운 속도로 좋아지면서 이런 멀티헤비테이션 현상이 증가하는 것으로 보인다.
이는 고향으로 돌아가고픈 베이비부머세대들의 향수가 자극되었기 때문으로 보인다. 게다가 2020국토개발계획을 확인하면 각 도별로 바둑판처럼 나열된 도로망을 확인 할 수 있고, 이미 서울을 중심으로 각종 교통편이 편리하게 자리잡고 있는 모습을 확인할 수 있다. 서해안고속도로와 영동고속도로 같은 기존 도로는 물론, 제2서해안고속도로와 제2영동고속도로를 비롯한 각종 도로망이 2020년까지 착공 및 완공될 예정이다. 즉 30분만 달리면 답답한 도심을 벗어나 자연으로 돌아갈 수 있는 생활 여건이 갖추어지고 있는 것이다.
덕분에 서울과 가까운 양평은 평당 200~300만원까지 하는 프리미엄 토지가 된 곳도 한 가득하다. 또 서울권과 가깝다 보니 아예 도심지의 주거공간이 아니라, 본 주거공간을 외곽에 짓는 일도 많아졌다. 지금은 서울권과 가까운 귀농과 귀촌이 가능한 시대가 되었다.
귀농과 귀촌을 앞두고 따져봐야 할 것은 농사를 시작하겠다는 것이 소일거리 정도로 생각할 수 있는 정도를 의미하는 것인지, 제 2의 직업으로 삼을 것 인지다. 대부분의 사람들이 생각하는 귀농은 집 앞에 텃밭을 꾸리고, 그곳에서 나온 농작물을 자식들 보내주는 낙으로 사는 것이 아닐까? 지금부터는 그런 도시인들의 로망을 위한 귀농, 귀촌 토지투자에 대한 이야기를 해보고자 한다.
‘지목은 신경 쓰지 않아도 된다.’
실수요 전원주택지를 알아볼 때 땅의 지목은 그렇게 큰 작용을 하지 않는다. 대지는 물론이고 잡종지, 농지, 임야 등에도 집을 지을 수 있다. 그러나 집을 쉽게 지을 수 있는 대지와 잡종지는 이미 비싸게 거래되고 있으므로, 임야나 농지를 많이 찾게 되는 것이 실상이다.
전원주택을 지을 수 있는 땅은 계획관리 지역인 농업진흥지역 밖 농지가 수월한데, 농업보호구역 내 농지는 주택신축이 가능하지만, 일반인은 절대농지라 불리는 농업진흥구역에서는 집을 지을 수 없으니 주의해야 한다.
특히 지목 중에서도 가장 저렴한 것은 단연 ‘맹지’다. 맹지는 도로와 인접하지 않은 땅으로 재테크에 있어서는 기피해야 할 지목이기도 하다. ‘그런데 이런 곳에 투자를 하라니....’ 혼란스러울 수도 있다. 하지만 실수요자들에게 맹지는 꽤 괜찮은 곳이 된다. 맹지는 길이 인접하지 않아 저렴하기 때문이다. 오히려 맹지를 찾아 사도를 만들고, 전원주택을 지음으로서 땅의 가치를 이끌어 내기도 한다.
‘용도는 신경쓰지 않아도 된다’
전원 주택을 지을때는 관리지역의 밭이 가장 인기지역인데 관리지역은 보전관리, 계획관리, 생산관리로 나누어진다. 보전관리는 자연환경, 산림, 수질오염방지 녹지공간, 생태계보전 등을 위해 보전이 필요한 지역이며, 생산관리지역은 농림어업생산을 위한 관리가 필요한 곳이다.
계획관리 지역은 도시지역으로 편입이 예상되거나 자연환경을 고려해 계획적이고 체계적으로 이용개발이 필요한 지역으로 다른 관리 지역에 비해 건축할 수 있는 건축물의 범위도 높다. 따라서 자연히 전원주택지를 투자하는 경우에는 계획관리로 투자하게 된다. 나 또한 지난 책과 경험에 미루어 볼 때 계획관리 지역을 주로 추천해왔다.
하지만, 소액 소형의 실수요자들이라면 보전관리 지역도 다양한 시점으로 미루어 봤을 때 투자가치가 있는 지역이기도 하다. 이는 지목과 같은 이유로 시세보다 절반이상 가량 저렴하다는 장점을 가지고 있다. 다만, 보전관리지역은 실제 농사를 지을 사람들만의 주거가 가능하다는 것을 유념해 두어야 한다.
보전관리 지역에 터를 잡고 살고 있는 지인 A씨가 있다. 그는 서울의 집을 2억에 팔고, 충청도에 내려와 보전관리 지역에 땅을 샀다. 부모님은 원래 농사꾼으로 퇴직을 한 후 부모님에게 농사일을 배우고 귀농을 차근히 꾸려나가기 위해서였다. 하지만 2억에 땅과 집을 모두 하기란 힘들었고 그는 나를 찾아와 상담을 했다. 나는 그에게 보전관리지역이 계획관리보다 저렴하고, 실수요자인 그에게 적합하다는 조언을 해주었다. 얼마후 그는 나의 추천으로 몇가지 물건을 확인하더니 당진의 보전관리지역을 선택했다. 그리고 돈을 줄이기 위해 부모님과 함께 살 주택은 이동식주택을 지었다. 이동식 주택이라 하더라도 요즘은 기술이 좋아 초반의 우려와는 달리 훌륭하게 지어졌다. 현재 A씨는 50세의 나이로 2년째 부모님께 다시 농사일을 배우고 있다. 그는 시골생활에 익숙해지자, 나에게 직접 수확한 수확물을 일년에 한, 두차례씩 보내주며 귀농생활의 만족감을 보여주고 있다.
자신의 주어진 환경에서 욕심을 버릴 부분을 버린다면 1억대로 충분히 토지와 주택 두마리 토끼를 얻을 수 있다. 하지만, 사람의 욕심이란 끝이 없어서, 제일 좋은 것, 조금더 좋은 것을 찾기 마련이다. 만약 당신이 실수요자라면, 투자보다는 당장 사용하고 활용할 것이 필요하다면 남들의 기준과 시선이 아니라, 나에게 맞는 옷을 고를 수 있도록 해야할 것이다. 그것이 귀농용 토지를 고르는 기준이 될 테니 말이다.