경매고수의 투자철학

[경매지기]

경매초보의 투자목록에는 아파트가 많습니다.

아파트 경매는 다른 물건에 비해 비교적 쉽다 보니 많은 사람이 입찰에 뛰어들지요.

아파트가 초보자에게 인기가 있는 이유는 다른 물건에 비해 상대적으로 권리관계가 덜 복잡하고 가격조사 및 현장 확인이 어렵지 않고 명도와 매매가 수월하기 때문입니다.

때로는 물건 하나에 수십 명이 넘는 인원이 입찰에 참여하는 물건도 종종 있고 그만큼 입찰경쟁률이 높으면 낙찰가도 높아져 수익이 줄어들 수밖에 없습니다.

2019타경 107036 대전본원 재개발 구역내 아파트

대전 유성의 재개발구역내 아파트 물건이 경매에 부쳐 졌는데 45명의 입찰자가 경쟁입찰한 끝에 감정가격의 267%인 2억5111만원에 낙찰되었습니다.

2등을 한 차순위 입찰금액도 2억4811만원이었지요.

물론 재개발이 확정되어 아파트 입주권이 부여되는 물건으로 가치가 수직상승할 것으로 예상되지만 재개발이 순조롭게 진행되어 입주시기까지는 수년간의 기간이 소요되는 점을 고려하면 장점만 생각할 수는 없습니다.

그렇다고 해서 아파트 경매가 수익이 없다는 뜻은 아닙니다.

쉬운 만큼 경쟁이 심해 수익도 적다는 것을 의미하지요.

그럼에도 불구하고 지금도 경매법정에 가면 입찰자가 제일 많은 물건은 아파트입니다.

아파트 경매는 실수요자 중심의 투자 패턴으로 빠르게 변화하고 있습니다.

수익을 남기는 전형적인 투자의 개념보다 실입주를 통해 내 집 마련을 하려는 흐름으로 바뀌어 가는 추세이지만 아파트는 수익을 가져다주는 중요한 종목임에 틀림 없습니다.

하지만 경매고수들은 실수요 목적 이외에 투자목적으로의 아파트 투자는 그다지 선호하지 않아 그들의 경매투자리스트에는 아파트는 많지 않습니다.

2017타경53467 서울동부지원 재개발 구역내 단독주택

서울 성동구 성수동 소재 성수재건축지구 내 소재한 단독주택으로 2억5,600여만원의 1차 감정가보다 무려 347%인 8억8,800여만원에 최고가로 낙찰된 사례입니다.

입찰자만 무려 162명이 입찰하여 엄청난 경쟁을 보인 물건으로 재건축이 예상되어 전망이 나쁘지는 않지만 원하는 수익을 이룰 수 있을지 의문이죠.

낙찰받는 것이 최종목표가 아님을 잊어서는 안 됩니다.

낙찰받는 순간 모든 것이 끝난 것처럼 생각하지만 그때부터가 진짜 시작이지요.

어렵고 복잡한 과정이 많이 남아 있기 때문입니다.

원하는 수익을 내지 못하면 투자해야 할 이유가 없습니다.

헛고생만 할 수도 있습니다.

입찰하기 전까지 많은 시간이 소요되고 발품을 팔아 현장답사와 많은 사항을 확인해야 하는데 자칫 수익도 적은데다가 비용만 낭비할 수 있지요.

2017타경4747 홍성지원 유치권물건 미준공된 16채 빌라

본 물건은 필자가 운영하는 경매아카데미에서 원생들과 함께 낙찰받은 물건입니다.

사용승인이 나지 않은 미준공 다세대 빌라 30평형 16채의 입찰가격이 4억5876만원이었습니다.

감정가격의 19%에 낙찰받아 3개월만에 유치권자들을 굴복시키고 인도명령을 받은 효자물건이었죠.

물론 그리 쉽지만은 않았지요.

유치권자들의 완강한 저항과 법률적 대응 그리고 이전 건축주(경매 채무자 및 소유자)로부터 협박성(?) 제의도 받았지만 홍성군청에 건축관계자변경과 유치권자들의 공사 방해에도 불구하고 완벽하게 마무리 한 물건이었습니다.

입찰 당시에 분양가격을 한채당 약 1억1000만원으로 평가하였지만 이후 홍성인근에 내포신도시가 충남 혁신도시로 지정되어 지가 상승과 주택가격상승으로 이어진 결과 미완공된 부분을마무리 공사를 하여 1채당 1억5000만원에 분양하여 꽤 많은 수익을 안겨 주었던 물건입니다.

경매고수의 수익은 초보자의 수익보다 매우 큽니다.

하자 없는 아파트 경매를 통해서는 그들의 원하는 수익을 만들 수 없기에 아파트를 수익 창출 수단으로 생각하지 않는 것이지요.

그렇다면 고수들은 어떤 물건에 투자할까요?

그들이 입찰하는 물건에는 뭔가 특별함이 있을까요?

남들은 쳐다보지도 않는 곧 쓰러질 것만 같은 40~50년 된 건물에 관심을 갖고 열심히 현장을 확인하고 또 확인하고 법률관계를 꼼꼼히 살피며 사람이 거주할 수 없을 정도의 쓰러져가는 폐가에도 주목합니다.

깨끗하게 정리된 땅보다는 넝쿨이 우거지고 웅덩이가 깊게 파인 흠결 많은 토지를 더 선호하며 남들이 기피하는 물건에 관심을 갖고 모래 속의 진주를 찾습니다.

겉보기에 깨끗한 최신 건물은 많은 이들의 관심을 받아 입찰경쟁률이 높고 수익성도 떨어지죠.

경매고수는 수많은 물건 중에 자신의 투자원칙에 맞는 물건을 찾아서 입찰합니다.

침체된 상가건물이나 근린시설을 반값도 안 되는 가격으로 낙찰받아 리모델링을 통해 업종을 바꾸고 테마타운을 조성하는 등 특정 브랜드를 입주시켜 상권 활성화에 초점을 맞춰 부가가치를 창출합니다.

투자 대상이 되는 물건을 단순히 눈으로만 보는 것이 아니라 물건의 가치를 상승시키는 방법을 연구하고 실전에 활용합니다.

Key-Point

‘경매 물건은 마르지 않는 샘처럼 끊임없이 나옵니다.’

단순히 책상에 앉아 계산기만 두드린다고 수익이 늘어나는 것은 아닙니다.

모든 해답은 현장에 있습니다.

물건에 답이 있다는 뜻이지요.

경매고수는 입지와 물건을 분석하고 미래가치를 높이려는 노력을 통해 수익성이 담보되는 물건을 선택합니다.

경매고수는 보이는대로 투자보다는 변화를 통한 미래투자를 선호합니다.

이것이 경매고수의 투자자세입니다.

대전 경매학원 법률사무소 여름 경매아카데미학원은 '경매고수 따라하기' 저자 이운택 원장과 경매 전문 변호사 신동렬 변호사가 운영하는 '닥치고 돈버는 경매' 를 지향하는 실무중심의 부동산경매 전문학원입니다.

25년 현장 실무 경험을 바탕으로 고수익 투자방법을 연구해 온 '역발상 투자기법'을 정립한 이운택 원장의 수익모델을 제시합니다.

특히 각종 권리관계가 복잡하여 입찰하기를 꺼려 하는 특수물건과 토지 경매, 유치권, 법정지상권, 공유 지분 등을 고수익 우량물건으로 탈바꿈시키는데 정평이 나 있습니다.