[세법해석 사례] 매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정 기준일

[브로커리(이민철)]

[세법해석 사례] 매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 

용도변경 시 양도물건의 판정 기준일

문서번호 : 재산세제과-1322         회신일자 : 2022.10.21.

질문요지

□ 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우

(질의) 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일

    (제1안) 양도일(잔금청산일)

    (제2안) 매매계약 체결일

사실관계

[사례1] 매매계약 후 용도변경 시 1세대1주택 비과세 및 80% 장특공제 적용 여부 질의(매매계약일로 판단하여 신고한 사례)

ㅇ ’02.11.4. 甲은 다세대주택 신축 (전체 주택면적 〉상가면적)

  * ’01.10.19.   매매취득한 단독주택을 멸실 후 재건축한 겸용주택으로,

                      4층에 본인이 거주하고, 나머지 주택부분과 상가부분은 임대함

ㅇ ’15.11.25. 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경

ㅇ ’21.4.29. 甲과 乙은 다가구주택 110억원 매도계약 체결 (’21.10.5. 잔금)

     * 甲은 다가구주택 외에 다른 주택을 보유하지 않음

   ** 매매특약 사항 중 일부

    ① 甲은 乙의 요청으로 중도금 납부기일(’21.7.29.)까지 301호 주택을 근린생활시설로 용도변경하기로 함

    ② ‘21.5.21.까지 매수인을 乙이 대표자인 ‘A법인’으로 변경할 수 있음

ㅇ 매수인을 乙에서 A법인으로 변경하여 A법인이 잔금청산

ㅇ 용도변경 후(양도일 현재)에는 상가면적이 주택면적보다 큼

[사례2] 다주택 중과 여부 질의 (잔금청산일로 판단하여 신고한 사례)

ㅇ ’10.12.6. 丙은 서울 소재 겸용주택

     * A 취득 * 지하1층～지상3층 상가, 지상4～5층 주택

ㅇ ’19.9월 丙은 주택 B 취득

ㅇ ’21.5.21. 丙과 丁은 겸용주택A 50억원 양도계약 체결(잔금일 ’21.10.29.)

   * ’21.9.17. 매매특약에 따라 4～5층을 ‘근린생활시설’로 용도변경

ㅇ 丙은 겸용주택A를 상가로 양도소득세 신고(잔금청산일 기준)

회신

귀 질의의 경우 양도일 (잔금청산일)이 타당하며,   회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것입니다.

관계법령

□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

□ 소득세법 시행령 제159조의4 【장기보유특별공제】

□ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

□ 국세기본법 제18조【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】

----------------------------------------------------------------------------------------------

관련 뉴스

https://www.joongang.co.kr/article/25117614

[브로커리(이민철)]

2022년 10월21일(회신일) 이후에 계약하는 건 부터는 잔금일 기준으로 주택이 되어야지 1세대 1주택 비과세 인정이 됩니다