21.대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결-임차권 양도에 관한 임대인의 동의 여부 및 임대차 재계약 여부에 대한 설

[운영자]

대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결

[부당이득금][공1996.8.1.(15),2134]

【판시사항】

임차권 양도에 관한 임대인의 동의 여부 및 임대차 재계약 여부에 대한 설명 없이 임차권을 양도한 것은 기망행위에 해당한다고 보아, 원심판결을 파기한 사례

【판결요지】

임차권의 양도에 있어서 그 임차권의 존속기간, 임대기간 종료 후의 재계약 여부, 임대인의 동의 여부는 그 계약의 중요한 요소를 이루는 것이므로 양도인으로서는 이에 관계되는 모든 사정을 양수인에게 알려주어야 할 신의칙상의 의무가 있는데, 임차권양도계약이 체결될 당시에 임차건물에 대한 임대차기간의 연장이나 임차권 양도에 대한 임대인의 동의 여부가 확실하지 않은 상태에서 몇 차례에 걸쳐 명도요구를 받고 있었던 임차권 양도인이 그 여부를 확인하여 양수인에게 설명하지 아니한 채 임차권을 양도한 행위는 기망행위에 해당한다고 보아, 이를 기망행위가 아니라고 한 원심판결을 파기한 사례.

【참조조문】

민법 제2조, 제110조, 제570조, 제629조, 형법 제347조 제1항

【참조판례】

대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결(공1986, 530)
대법원 1993. 6. 8. 선고 92도2622 판결(공1993하, 2058)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 1 외 1인

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 대전고법 1994. 7. 12. 선고 93나3200 판결

【주문】

원심판결을 파기하고 사건을 대전고등법원에 환송한다.

【이유】

원고들의 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고는 1985. 8. 5. 소외 1로부터 청주시 북문로 2가 117의 4 소재 건물 중 2층 부분 약 50평(이하 이 사건 건물이라 한다)을 임차보증금 4,000,000원, 월차임 400,000원, 기간 2년으로 정하여 임차한 후 1987. 8.경 1차, 1989. 8.경 2차로 위 임대차계약을 구두로 갱신해 오면서(그 때마다 월차임만 100,000원씩 인상되었고, 나머지 조건은 동일하였다) '국도극장'이란 상호로 극장을 경영해 온 사실, 원고들은 1990. 11. 19. 피고로부터 위 임차권, 극장시설 기타 극장 경영에 관한 제반 권리를 60,000,000원에 매수하고, 같은 날 계약금 10,000,000원, 같은 달 30. 잔금 50,000,000원을 지급한 후 이 사건 건물을 명도받아 극장으로 사용한 사실, 소외 1은 1991. 1. 21. 피고가 그의 승낙 없이 위 임차권을 양도하였다는 이유로 피고에게 위 임대차계약의 해지통보를 하였고, 같은 해 3.경 원고들의 이 사건 건물에 대한 임대차 재계약 제의를 거절한 사실을 인정한 다음에, 피고가 위 임대차계약의 갱신이 불가능한 사정을 알면서도 원고들에게 임대차계약을 갱신하도록 해 주겠다고 속이거나 묵비한 채 위 매매계약을 체결하였다는 원고들의 주위적 청구에 대하여 이에 부합하는 증거들을 배척한 후 오히려 피고의 처남인 소외 2가 적극적으로 위 극장의 매도를 요청하여 이 사건 매매계약을 체결하게 되었고, 피고는 위 소외 2가 매수인이라고 생각한 점, 위 소외 2가 위와 같이 위 극장의 운영을 2년간이나 담당해 보아 이 사건 건물의 임대차계약 내용에 관해서도 잘 알고 있는 점, 위 소외 1의 명도요구에 대하여 1985. 이래 아무런 문제 없이 위 극장을 운영해 온 피고로서는 차임연체로 인한 것으로 판단했을 뿐 진정한 의도가 아니라 생각했고, 실제 위 연체차임을 지급한 후에는 명도요구가 없었던 점을 종합하면, 피고가 위 매매계약 당시 재계약이 될 수 없었던 사정을 알고 있었음에도 원고들을 기망하여 위 매매계약을 체결하였다고 보기 어렵다는 이유로 이를 배척하였다.

그러나 원심의 이와 같은 인정판단은 다음과 같은 이유로 쉽사리 납득하기 어렵다.

우선 피고가 원고들에게 위 임차권, 극장시설 기타 극장 경영에 관한 제반 권리를 60,000,000원에 매도하였다는 1990. 11. 19. 당시는 임대기간이 끝나는 1991. 8. 4.까지 불과 9개월 정도밖에 남지 않았음은 역수상 분명하며, 이 사건 임차권매매계약서인 갑 제2호증에는 매수인으로 위 소외 2 이외에 원고 1도 기재되어 있으며, 그 외에 원심이 배척하지 아니한 갑 제4호증(내용증명서), 갑 제6호증(판결문), 을 제1호증의 4(소외 2 진술조서), 을 제3호증의 6(소외 1 진술조서)의 각 기재와 기록에 의하면 이 사건 건물을 피고에게 임대한 소외 1이 1990. 5.경부터 위 극장의 관리인인 소외 3을 통하여 피고에게 같은 해 8. 말까지는 이 사건 건물을 비워달라고 요구하였던 사실, 위 소외 3으로부터 위 소외 1의 명도요구를 연락받은 피고는 위 소외 1에게 상의하거나 임대기간의 연장을 요청한 사실이 없었던 사실, 위 소외 1은 1991. 3.경 이 사건 건물에 대한 대대적인 수도시설을 수리하려고 계획하고 있었으며, 1991. 8. 4. 임대기간이 끝나면 위 극장을 폐쇄하려고 계획하고 있었던 사실, 원래 위 소외 2가 이 사건 극장을 인수하려다가 원고들에게 소개하였고, 위 소외 2가 이 사건 건물에 대한 임차권 양도를 소개할 때 피고가 임대인인 위 소외 1과의 임대 문제는 자신이 해결하겠다는 언질을 주었고, 당시 위 소외 2는 위 소외 1의 명도요구가 있었다는 사실을 모르고 있었던 사실, 위 소외 1은 1991. 1. 21. 피고가 그의 승낙 없이 위 임차권을 양도하였다는 이유로 피고에게 위 임대차계약의 해지통보를 하였고, 같은 해 3.경 원고들의 이 사건 건물에 대한 임대차 재계약 제의를 거절하였으며, 위 임대차계약의 해지 및 임대기간의 경과를 이유로 들어 피고를 상대로 이 사건 건물의 명도소송을 제기하여 1992. 11. 25. 승소판결을 받았고, 그 무렵 위 판결이 확정된 사실을 알 수 있다.

임차권의 양도에 있어서 그 임차권의 존속기간, 임대기간 종료 후의 재계약 여부, 임대인의 동의 여부는 위 계약의 중요한 요소를 이루는 것이므로 양도인으로서는 이에 관계되는 모든 사정을 양수인에게 알려주어야 할 신의칙상의 의무가 있다고 할 것인데, 위에 본 사실관계에 의하면, 이 사건 임차권 양도계약이 체결될 당시에는 이 사건 건물에 대한 임대차기간의 연장이나 임차권 양도에 대한 임대인의 동의 여부가 확실하지 않은 상태에 있었다고 할 것이므로 몇 차례에 걸쳐 명도요구를 받고 있었던 피고로서는 이 사건 건물의 임차권 양도에 대한 임대인의 동의 여부 및 임대차의 재계약 여부를 확인하여 그에 대한 설명을 양수인에게 하여야 할 것임에도 기록상 이러한 흔적이 보이지 않은 점으로 미루어 보면, 피고는 이 사건 임차권의 양도에 대하여 임대인인 위 소외 1이 동의하지 않으리라는 사정을 미필적으로나마 알고 있었다고 볼 여지가 충분히 있고, 한편 기록상 원고들이 위 소외 1이 위 임차권 양도에 동의하지 않으리라는 사정을 알았더라도 피고와 이 사건 임차권 양도계약을 체결하였으리라고 볼 만한 사정은 보이지 아니한다.

그렇다면 이와 같이 피고가 원고들에게 임대인의 동의 없이 이 사건 건물에 대한 임차권을 양도한 것은 기망행위에 해당한다고 볼 수도 있을 것임에도 불구하고 원심이 그 판시와 같은 이유만으로 원·피고 사이의 이 사건 임차권 양도계약이 피고의 기망에 의하여 체결된 것이 아니라고 단정한 것은 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 사기에 의한 의사표시에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 것이라고 볼 수밖에 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

2. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   안용득(재판장) 천경송(주심) 지창권