[생활] [부동산] 청약가점제 정의 및 계산 - III

[마음은푸름]

청약가점제, 사고의 틀을 깨라

계산에 능해야하고 눈치작전도 필요

부동산은 문과일까? 이과일까? 부동산을 문과라고 믿었던 공식이 점점 더 이과라는 생각으로 이동하고 있다. 법규 잘 알고 계약 잘 하고 자산운영 잘 하는 것, 그것이 부동산이라면 법대 나오고 경영학 전공한 사람이 유리하다.

부동산이 진화하면서 ‘수치’가 붙기 시작했다. ‘평’은 ‘제곱미터(㎡)’로 바뀌고 천정높이, 방 크기, 세금계산 등 부동산은 이과출신이 유리한 때가 됐다. ‘청약가점제’시행으로 이른바 수학 관련된 부분도 도입됐다.

첫째로 계산에 능해야 된다. 그리고 점수 배분에 대한 이해가 우선시 되어야 한다. 눈치작전도 잘 해야 한다. 너무 높은 점수로 청약하면 서울대 갈 실력으로 그 밑에 대학을 다니는 경우가 발생하고 점수가 낮으면 당연히 떨어진다. 미분양이라도 발생하면 청약통장이 아깝다.

◆청약 포인트

① 인생에 단 한번 후회 없는 청약을 하라

청약가점제 점수는 그 사람의 인생이다. 자신의 살아온 점수를 분양권과 바꾸는 것이다. 한번 써먹으면 다시 그만큼의 점수를 모으기는 불가능하다. 후회 없는 곳에 청약을 하라. 기회는 '단 한번‘뿐이다.

② 소형평수는 점수가 높고 대형평수는 점수가 낮다

청약가점제의 맹점은 점수가 높을수록 가난할 가능성이 높다는 것이다. 무주택기간이 길수록 ‘자금능력’이 모자랄 수밖에 없다. 이 예측은 청약결과에 그대로 나타난다.
청약가점제 최초 실시 단지인 인천 논현동 힐스테이트 경우에도 113㎡(34평형)는 31.21:1 이었지만182㎡(55평형)은 미달됐다. 청약가점제 성적은 단지와 평형에 따라 극과 극이다.

결국 청약가점제는 무주택자의 소형평수 청약을 위한 법이라고 하여도 과언이 아니다.

③ 잘못 계산하면 최대 10년 청약불가, 평상시 정답을 만들어 놓아라

잘못 계산해서 청약할 경우 당첨취소는 물론 최대 10년 동안 청약자격을 박탈한다. 따라서 자기 점수 계산은 미리 다 해놓는 것이 좋다. 미심쩍은 경우가 있다면 미리 건설교통부에 질의해서 점수를 확정해 놓아야 한다. 한번 정해진 점수는 해가 바뀌거나 부양가족이 늘기 전까지는 그대로 유효하다.

④ 자금계획은 완벽하게 하라

청약가점자들이 점수가 높을수록 걱정되는 것이 자금 스케줄이다. 당첨이 확정되면 1~2주 이내에 계약금을 마련해야하고 5~6개월에 한 번씩 중도금도 돌아온다. 중도금은 DTI를 적용해 소득이 없거나 적으면 대출도 어렵다. 따라서 완벽한 자금 스케줄 없이 당첨이 된다는 것은 상당한 시련이 따른다는 것을 염두에 두어야한다.

⑤ 집이 있어도 무주택으로 인정받는 경우를 숙지하라

청약가점제에서 1순위가 될 수 있는 사람은 오직 무주택자뿐이라는 것이다. 1주택자는 다른 점수가 아무리 높아도 2순위다. 그러나 다음 경우에 해당하는 사람은 집이 있어도 무주택자로 간주된다.
❶ 무허가건물 소유자
❷ 20㎡ 이하의 주택 소유자(아파트 제외)
❸ 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우
❹ 면 단위 이하의 지역에 20년경과 또는 85㎡ 이하의 주택이 있을 경우(아파트 제외) 등이다.

⑥ 청약저축자는 가점제와 무관하다

청약저축 가입자가 청약할 수 있는 주택공사 등 공공기관 공급물량 중 전용면적 85㎡ 이하 공공주택은 청약저축자의 몫이다. 이 물량은 청약가점제외 무관하다. 소형평수를 희망하는 청약저축자는 흔들릴 필요가 없다. 계속 청약저축을 부어가는 것이 청약예금으로 갈아타 청약가점제 대상이 되는 것보다 유리한 경우가 많다.

⑦ 청약 순서를 인지하라

전용면적 85㎡이하는
1) 1순위 중 지역우선 해당자
2) 가점제 해당자(75%)
3) 추첨제 해당자(25%)
4) 1순위 중 차순위자 순서이고,

    가점제에서 떨어졌을 때에도 추첨제로 가서 다시 추첨대상이 된다.

전용면적 85㎡이상은
1) 1순위 중 지역우선 해당자
2) 채권 매입액 높은 자
3) 가점제 해당자(50%)
4) 추첨제 해당자(50%)
5) 1순위 중 차순위자 순서이다.

⑧ 각종 특별공급제도를 활용하라

청약가점제가 되어도 3자녀이상 무주택세대주, 국가유공자 또는 유족, 장애인, 공공사업의 시행을 위하여 철거되는 주택의 소유자에게 일정 물량의 주택을 별도로 공급하는 특별공급제도는 그대로 유지된다.

⑨ 가점 커트라인은 곧 가격이다

커트라인이 높을수록 입주 후 시세는 높아진다. 따라서 커트라인에 대한 정확한 ‘판단’이 곧 성공청약을 좌우하게 된다. 이에는 ‘정보’가 필요하다. 청약 전에 현장탐방과 각종 언론 리포트, 커뮤니티 카페 등에서 예상 당첨선에 대한 충분한 지식을 가지고 청약해야 한다.

⑩ 떨어져도 좋아, 센 곳에 지원하라

부동산 침체기에 청약가점제로 당첨될만한 곳은 많지 않다. 의외로 미달이 많아질 수 있다. 종부세가 있는 한 대형평수는 더욱 그렇다. 이왕이면 선호도가 많은 지역의 선호평형에 지원해야 나중에 후회가 없다. 애매한 곳에 당첨되어서 갈등하느니 차라리 센 곳에 지원해서 떨어지는 것이 낫다. 더 좋은 다음 기회가 기다리고 있으니까.

⑪ 가장 바보는 미분양 물건에 통장 쓰는 사람

미분양 아파트에 청약통장을 쓰는 사람 꼭 있다. 청약통장을 가격으로 따지면 얼마나 될까? 청약가점 70점 이상 되는 사람의 통장의 경우 그 가치는 2억 원 이상이다. 이 소중한 통장을 미분양 아파트나 미달평형에 넣는다면 이보다 바보 같은 짓이 또 있을까?

⑫ 핵심 포인트는 평형이다

한 번 더 강조하는 청약가점제 핵심 포인트는 ‘평형’이다. 절대 어떤 지역이나 어떤 아파트가 아니다. 평형에 따라 가점이 다 다르기 때문이다. 학교를 보고 지원하는 것이 아닌 ‘과’를 보고 지원하는 것, 청약가점제의 포인트다. 같은 단지 내에서도 평형에 따라 커트라인이 크게 차이난다는 것을 명심하자.