제2의 미네르바 兄의 주장-'수도권 물량폭탄 이제부터 터진다'의.. 지난 6월달 글을 다시 올려봅니다....

[황막사(박준호)]

수도권 물량폭탄 이제부터 터진다 [96]

케네디언님 추천 420 | 조회 74458 | 2009.06.30 09:11

최근 daum에서 네티즌 접속이 두두러진 글입니다.

지명도가 높은 '김광수 경제연구소'는 부동산자체를 상당히 폄하하고 있는 우리나라 경제연구소 중 한곳 입니다.

이 분들은 2008년도 주가를 2500포인트까지 오른다고 예견했으며...

2008년 11월부터 미네르바 열풍이 몰아치던 때에 전국 주식투어를 할때...

'부동산 大 폭락'--으로 유명해진 선대인 부소장이 있는 곳이기도 합니다.

특히 선대인이란 사람은 2011년까지 부동산시장은 회복 불가능하다고 단언했던 연구소이기도 합니다.

주식처럼 부동산을 계량으로 분석하는 사람들이기도 하구요....

많은 사람들이 잘 모르는데, 2008년 경기 남부 시장을 얼어붙게 했던 ‘입주 물량 폭탄’ 사태가 2009년 하반기부터 재연될 가능성이 높다.

아직 거품 붕괴 초기인데다 반등 국면까지 겹쳐 있어 많은 이들이 수도권 주택시장의 수급 상황에 대해 착각하고 있다.

거품붕괴의 초기라니요?

우선 당신들이 좋아하는 계량분석으로 보자면 소득대비 주택매입지수인 PIR을 보셔야 할겁니다.

참고자료라야 국정홍보처가 펴낸 ‘투기의 종말(2006년 8월)’이라는 자료에서 보자면  미국처럼 중위 소득으로 계산할 경우 한국의 2005년 기준 PIR는 3.1배에 불과한 것으로 나타났습니다.

2007년 국민은행에서 내놓는 주택매입지수를 보자면 강남권 평균 PIR는 11.6배지만, 중앙값으로 PIR를 산출할 경우 6.3배로 뚝 떨어집니다.

중앙값 6.3배보다 평균치 11.6배는 무려 84%나 높은 수치인데 이처럼 미국 방식인 중앙값 PIR로 계산할 때, 강북권 6.2배, 수도권 5.9배, 5개 신도시 5.4배, 지방광역시와 지방도시는 각각 3.8배에 불과 합니다.

설명을 부언하자면 세계은행 자료에 따르면 2006년 기준으로 베이징 9.4배, 난징 12배 수준이며국민은행연구소자료에 의하면 프랑스 5.12배(1999년), 시드니 8.5배, 뭄바이 15배 등으로 아직 우리나라는 낮은 편입니다.

도대체 무엇이 버블이고 또 거품은 얼마나 끼었기에 이구동성 부동산 말만 나오면 거품이 끼었다고 하시는지요?

정말 모르니 부디 꼭 계량으로 가르켜 주시길..  

.

여전히 주택 수요 대비 공급이 부족하다는 식으로 말이다.

우리는 아직 보급률이 100.8%에 불과합니다.

원활한 주택보급률을 보아자면 적어도 115%는 돠어야 하는데 2018년경에야 보급률이 108%로 예상하고 있습니다.

中·短기적으로 주택은 특히 수도권에서는 공급위주로 나아가야 합니다.

하지만 2009년 하반기부터 시작될 수도권 물량폭탄이 터지기 시작하면 그 위력을 실감하게 될 것이다.

<도표1>에서 볼 수 있는 것처럼 지금까지는 뉴타운과 재개발재건축 지역에서 기존 주택을 대거 밀어내니 오히려 주택공급을 줄이는 효과가 있었다.

특히 서울시는 2006~2008년 3년 동안 중소형 주택들을 대거 밀어낸 자리에 중대형을 대거 공급했다. 이것이 2008년초 중소형 위주의 강북발 집값 급등과 하반기 강남 집값 하락과 역전세난의 한 원인이 됐다. 이 같은 사태는 2009년 하반기부터 다시 시작될 가능성이 높다.

주택시장에서 중고주택의 개량사업은 주변지역의 일시적 전세난을 야기하기에 순환재개발방식을 도입하고있습니다.

2006년12월을 고점으로 볼때  2007년부터는 주택시장의 하락기이며 선행지역인 강남의 하락은 2007년 1월부터 진행되었습니다.

마침 2007년 하반기부터 잠실재건축의 입주시점이 맞물렸고 이때는 어느지역이든 일시적 하양안정세입니다.

여기에 리먼사태등 세계금융위기가 겹쳐 일어난 일로 절대 내부요인은 아님니다. 

당신들, 금융전문가분들이 좋아하는 트리플 악제(입주시점약세.주택시장하락기.국제금융리스크)에 결려든겁니다. 

이제 아래 <도표2>에서 부동산 포털업체인 ‘닥터아파트’가 집계한 전국과 수도권 입주 물량 추이를 보자.

이 물량은 전국의 대단지 아파트만을 집계하므로 전체 입주물량보다 크게 적지만 입주물량의 추이를 보는데는 큰 문제가 없다고 판단된다.

도표를 보면 전국의 입주물량은 2009년 상당히 줄어들었다. 이것이 주로 부동산 투기 선동 기사로 전해지는 내용이다.

투기선동기사?

아니 누가, 왜, 투기를 선동하는 기사를 쓰는지요?

2009년 입주물량이 적은 것은 2005년 건축실적이 적으면 3년 후에 나타나는 현상인데 왜 조작기사를 쓴다는 터무니없는 말을 하시는지요?

부동산'닥터아파트'라는 포털업체는 투기선동회사인가 보군요?  

이런 보도들 때문에 일반인들은 현재 주택 공급이 계속 부족하다는 느낌을 갖는다.

전문가님...

전문가님은 몇분가족이십니까?

우리 전체인구 4.800만명에 대략 수도권인구가 2.370만명입니다.

그러면 귀하의 식구는 몇명?

부인과 애들 2명이라면 4식구이구요.

그러면 대략 1.200만호의 주택이 필요한데..

2007년말 통계청 수치는수도권95.0%, (서울93.2%, 경기95.6%, 인천99.3%)이니 어떻게 합니까?

이 또한 조작이구고 오보라면 할 말이 없습니다.

그러면 귀하는 무엇을 믿으실런지요...?   

지방의 경우 이미 몇 년 전부터 막대한 공급물량 초과 상태였기에 입주물량이 줄어드는 것은 너무나 당연하다. 중요한 것은 수도권 입주물량이다. 그런데 수도권 입주물량은 오히려 늘어나고 있다.

지방은 전세계어느나라든 PIR지수가 높으며 우리나라도 마찬가지입니다.

지방은 당연 물량곱급의 과다와 매입지수, 그리고 경기의 3박자에 의해  일어난 현상입니다.

이를 좀 더 자세히 보기 위해 수도권 입주물량을 반기별로 살펴보자.

수도권 입주물량은 대체로 상반기보다 하반기에 늘어나는 계절성을 보인다.

왜 그런줄이나 아시나요?

보통 년초에 공사시작하고 2년6개월이기에 그런것이며 2008년 잠실입주로 보고 얘기하면 무식하다는 말 들으시니 조심하셔야 합니다. 

2008년 하반기 9.7만호까지 늘어난 입주물량 폭탄 서울 강남과 남부축의 역전세난을 부추겼다.

마찬가지로 2009년 상반기 5.5만호까지 줄어든 물량 폭탄이 집값 반등세에 일정한 영향을 미쳤을 것으로 짐작할 수 있다. 그 같은 물량폭탄이 2009년 하반기에 11.2만호까지 쏟아진다.

물량폭탄을 일으킨 2008년 하반기보다 1.5만호 가량, 2006~2008 3년간 평균치(8.73만호)보다 2.46만호나 많은 물량이다.

다시말하자면 일부의 중복으로 봐야 합니다.

즉, 매년 가을에 겹치는 것은 아니라는 말입니다.  

2009년 대단지 입주 물량의 약 3분의 2가량이 하반기에 몰려 있는 것이다. 그것도 연말로 갈수록 물량은 더욱 늘어나 10월과 12월에 집중돼 있다. 물량폭탄은 이어져 2010년 상반기에는 8.4만호가 공급된다. 2009년 하반기보다는 줄지만 2006~2009년 4년간 상반기 입주물량 평균치(6.15만호)보다 2.25만호나 많은 물량이다.

이 같은 입주물량의 급증은 2007년 분양가 상한제 시행을 앞두고 대규모 밀어내기 분양(분양은 보통 건설 인허가 절차 후 수개월 내에 이뤄진다) 물량이 급증했던 때문이다.

2007년 하반기의 분양 물량 급증이 2009년 하반기와 2010년 상반기의 물량폭탄 급증으로 이어지는 것이다.

여러 요인과 함께 고려해야 하겠지만, 이 같은 물량폭탄이 집값에 주는 영향은 너무나 명백하다.

허허, 하나만 아시고  둘은 모르시네요?

2007년 9월 상한제 시행은 시행사가 9월이전에 사업승인을 받은 단지로서 2007년 상반기 공급이 두드러졌고 그 물량이 지금이주시기와 맞 물려있는 겁니다.

그때 분양물량은 금년 말과 내년에 나오는 물량입니다. 

아니 아파트를 20개월~24개월 (1년반)만에 짓는답니까?

그런데 이때 분양물량이 2007년 19월~2008년 상반기에 분양한 것이죠...

대부분 2010년부터 2011년사이에 입주하는 물량입니다. 

그리고 공급물량과 입주물량의 혼동사용은 아니신지요?

2010년의 문제는 주로 수도권남부지역에서 공급한 물량이 입주물량과다로 시장위축용이란 문제로 보셔야 할겁니다.  

그런데 여기에서 끝날까. 전혀 그렇지 않다. 물량폭탄의 시작일 뿐이다.

<도표3>에서 서울시정개발연구원이 2006년 뉴타운 사업에 따른 멸실(滅失)주택 규모를 추정한 결과를 보면, 뉴타운 사업에 따른 멸실주택 규모는 2008년 이후 급감하는 것으로 돼 있다.

이 같은 멸실주택 규모 추정치는 불경기와 사업 지연 등으로 2년 가량 연장된다고 쳐도 2010년까지는 크게 줄어들 것으로 추정된다.

반면 이 같은 뉴타운사업과 재개발 재건축 등 주택정비사업을 통해 공급(완공 기준)되는 호수는 2011년부터 급증할 것으로 추정된다.

서울시 추정에 따르면 2011년 5.2만호, 2013년 4.1만호 등 2011~2013년 동안에만 약 10.5만호가 공급될 것으로 추산된다.

2010년까지는 뉴타운 사업 등을 통해 멸실주택이 늘어나 주택이 순감(純減)하는 시대라면 2011년부터는 순증(純增) 주택 수가 급증하는 시기가 될 것으로 보인다.

정말 부동산전문가이십니까? 

아니 도시재생사업의 물량을 이렇게 분석하시는 전문가분도 계시네요?

도시재생사업부지에는 논밭만있어서 그곳에 거주하는 분은 한분도 아니계십니까?

한수 가르켜 드릴까요?

도시재생사업에서 절대 증가량은 대략 10%정도랍니다.

혹시 모르실까봐...

100명의 거주지역을 재개발하는 경우 주택호수는 대략 10%증가한다고 보시라는 말이죠... 

수도권 전체는 어떨까.

서울시가 집계한 수도권 신도시와 공공택지개발지역, 뉴타운 등 정비사업 지역의 주택공급물량(완공 기준)을 <도표3>의 아래 오른쪽 그래프를 참고로 보자.

2011년 28.7만호, 2012년 23.0만호, 2012년 20.8만호가 쏟아진다.

오히려 수도권에서 매년 20만호 이상씩은 공급이 당분간 지속되어야 주택시장의 안정이 오는 것으로 알고있습니다. 

그런데 이는 이명박정부가 추진중인 수도권 보금자리 주택 공급 호수와 수도권 지자체 재량으로 벌일 수 있는 지구단위 계획상의 공동주택사업 물량과 민간택지사업 물량, 준공업지역 등에서 향후 공급될 물량은 모두 제외된 수치다.

따라서 이 같은 수도권 아파트 공급량은 전체 공급 물량의 약 3분의 2 정도 수준으로 상당히 보수적으로 산정한 수치라고 할 수 있다.

계량좋아하시면서 계량을 믿질 아니하시네요...

기타 공급 물량을  모두 합쳤을 때 추산 공급 물량은 2011~2013년간 43.0만호, 34.6만호, 31.2만호로 각각 증가한다.

아하~ 몽땅 신규공급으로 분석하셨는데...

멸실전에 그곳에 계셨던 분들은 몽땅, 하늘나라로 가셨구나...

위에서 2007년을 제외한 2004년 이후 수도권의 연 평균 주택건설 인허가 실적이 20만호 전후(실제 2~3년 후 입주물량은 이보다 더 줄어든다)에 그치는 것과 비교해도 막대한 물량이다.수도권의 공급물량은 매년 20만호 전후가 맞습니다.

그럼 막대하다는 것은 현재 2008~9년도에 30~40만호라도 공급했나요?

2008년19만호 2009년 25만호입니다.

물론 이 같은 공급 물량은 향후 주택경기침체가 지속될 경우 일정하게 줄어들거나 지연될 수 있다.

그럼에도 불구하고 이들 물량의 대부분은 토지 보상이나 관리처분 인가 등 대부분 일정한 행정적 절차를 마친 상태여서 그대로 공급될 가능성이 높다.

대략 20만호 정도를 순 증가분으로 보고있음을 아셔야 합니다.

건설업체에 일감을 만들어주기 위해 혈안이 된 이명박 정부와 주거정비사업을 공공주도로 하기로 해 사업 추진 속도를 높이는 서울시 정책 때문에 더더욱 그렇다.

국가와 국민은 망하고 죽어도 좋으니까 건설회사의 일감을 만들어 주려고 서울시와 정부가 아주 작정하고 덤벼들었군요...

그런데 말하기 좋아하는 여러분과 국민들은 왜 가만히 있는가요? 

나라가 곧 망하는데 길거리로 나가야 하질 안나요? 

건설사를 살리려고 국가를 망하게하고 국민을 죽이는 정책을 ㅆ는 나라는 지구상에 대한민국 하나 인가 봅니다.

 

이것이 단순한 어림짐작이 아니라 현실이 될 것임을 분명히 보여주는 것이 <도표3>의 아래왼쪽 그래프다. 

이 그래프는 부동산 포털업체 ‘스피드뱅크’가 집계한 2009년 하반기 1000가구 이상 대단지 분양현황을 나타낸 것이다. 이 자료는 1000가구 이상 대단지 분양 물량만 집계한 것이지만 향후 주택 공급 추이는 짐작해볼 수 있다.

그런데 2009년 대단지 분양 물량은 17.6만호로 2006~2008년 평균치의 2.5배가 넘는다. 조합원 분양분을 뺀 일반분양 물량도 마찬가지다.

도정법이 아닌 도촉법(뉴타운)으로 개발하는 대규모단지는 2006년부터 본격시작되었기에  늘어나는 수치랍니다.

물론 이들 물량은 모두 수도권 물량은 아니지만 현재 건설업체들 대부분이 침체된 지방분양시장을 피해 수도권에 집중하고 있다는 점에서 대부분 수도권 물량으로 추정된다.

이 같은 추세는 2010년에도 이어질 가능성이 높다. 그런데 이처럼 늘어나는 분양물량은 2~3년 후 입주물량 폭탄으로 돌아오게 돼 있다.

2007년 하반기 분양가 상한제 시행을 앞두고 발생한 대규모 밀어내기 분양물량이 2009년 하반기와 2010년 상반기 입주물량폭탄으로 돌아오듯이 말이다. 

이 분석에는 수긍이 가지만... 

마찬가지로 2009년의 대규모 분양물량은 2011~2012년 이후 대규모 입주물량 폭탄으로 돌아오게 돼 있다.

역으로 앞서 살펴본 수도권의 완공기준 공급물량이 2011~2012년에 급증하는 것이 2009년의 대규모 분양 물량 급증으로 예고되고 있는 것이다.

아니 2009년도 얼마나 분양했기에...

금년에 집을 얼마나 팔았기에 이분은 이런 말을 하는지...?

그면 상반기 분양공급물량은 전년대비 34%나 급감했다는 뉴스를봤는데 이것도 조작이겠군요...? 

아직 구체적으로 산정하기 어려워서 그렇지 2013년 이후에도 수도권 2기 신도시와 대규모 정비사업, 초고층 빌딩 추진 등으로 수도권 주택 공급은 매우 큰 폭으로 늘어난다. 1990년대 초 5개 신도시를 조성할 때보다 훨씬 더 많은 물량이 쏟아지게 돼 있다.

그것도 향후 주택유효수요 계층 인구가 정체기를 지나 빠르게 감소하기 시작하는 시대에 말이다. 이에 따라 2010년대 주택시장은 만성적인 공급 과잉 상태가 될 가능성이 아주 높다.

자~

귀하가 전문가라면 주택공급은 당분간 매년40만호 이상을 곱급해 주어야 하는 걸 알고 계셔야 합니다.

그러니까 향후 2018년까지는 수도권에서는 인구집중으로 2.600~2.700만명의 인구가 집중될 것으로 예상하는바 회전순기능으로 보자면 115%는 되어야 합니다.

즉. 거주 인구를 2,6명으로 잡을 경우 11.000만호의 주택이 필요하다는 내용입니다.

그러나 시대조류에 따른 소규모주택으로 저소득계층의 임대주택과 차상위계층의 시프트나 보금자리용 주택이 필요합니다.

또, 1인용주택인 도시형생활주택이 필요한것이구요...

나도 귀하처럼 2012년 주로 수도권 남부시장의 입주물량의 중복에 상당한 관심을 갖고 보는 비 전문가입니다....'

그러나 2013년 예전의 택지공급물량, 주로 공공택지가 10분지 1로 급감합니다.

이를 민간택지로 메꿔주어야 하는데 현 시장상황으로는 참 문제가 많습니다.

그래서 전문가분들은 향후 3~5년내 공그부족분에 염려하고 이를 잘 넘기면 우리나라는 하향 안정세로 갈 공산이 큽니다. 

 그리고 주택은 거주용이기도 하다가 갑작스레이 재화로 바뀝니다.

경제를 전공하셨으니 너무 잘 아시는 ABC이니...

그런데 경제나 금융전문가분들은 부동산 특히 주택을 주거용으로만 보고 계량하십니다.

전 세계 어느나라든 주택정책은 정책산업(政策産業)으로 분류합니다.

그 만큼 한나라의 경제에 미치는 영향이 크기때문이죠.

귀 연구소는 대단한 명성을 갖고계시지만 2008년초 주식을 2.500포인트까지 간 다고 예상하신 자료를 봤는데 얼마나 갔는지요?

그리고 작년 10월에 우리나라 부동산시장은 이제 끝났다고 단언하시며 회복은 2010년~2012년에나 가능하다고 진단하셨습니다.

그것도 주식시장투자 투어로  전국을 다니시면서....

주식은 계량이 필요합니다.

그러나 부동산시장은 계량보다는 감각에 의존하는 경우가 더 많습니다.

이번 글로벌 리스크를 보더라도 우리나라 경기회복 가능성을 점치는 것은 주택경기의 하락점을 막았기에 가능하였다고 봅니다.

얼마전 공전의 히트를 친 부동산을 숫자로 풀어보는 과학적투자가 가능하다면 얼미나 좋겠습니까? 

주식시장과 부동산시장은 분명히 주기순환도 다르고 분석기법도, 접근방법도 다릅니다.

왜? 금융전문가분들은 당신들의 영역에서 당신들의 고객에게 카운셀링을 하시지..

주식시장도 잘 맞추지도 못하면서 알량한 계량으로  부동산시장을 카오스로 몰고가시는지요?

나는 집값을 올리려 이 글을 쓰는 것은 절대 아님니다.

오히려 귀하의 글이 진정한 서민의 내집마련에 도움을 주기는 커녕 서민의 시장진입에 시장왜곡을 불러올수 있기때문입니다. 

이런 설명을 들으면 독자들은 어리둥절할지도 모르겠다.

신문지면에서 "주택건설(인허가)실적이 줄어 2~3년 후 집값이 뛸 것"이라는 엉터리 보도가 난무했기 때문이다.

그러면서도 이런 대규모 입주물량이나 분양 물량 때문에 집값이 내릴 것이라는 경고는 본 적이 없을 것이다. 기자들이 이런 기사를 쓸 때는 “대단지 아파트는 블루칩이니 지금 사두면 돈이 된다”는 식의 광고성 기사로밖에 취급하지 않기 때문이다.

이런 언론의 잘못된 보도에 대해서는 우리 김광수경제연구소 포럼에서 계속 소개하고 있으니 관심 있는 분들은 참고하기 바란다. 

부탁드립니다.

언론의 왜곡을 말씀하시기전에...

님의 왜곡된 부동산시장의 편견와 굴절된 시각을 바로 잡아주시어...

진정한 서민이 잘 살수있도록 도와주십시요... 

[채송화(윤정숙)]

감사합니다~

[열일곱(김진..)]

역시 교수님의 명쾌한 해설은 최고. 우리 교수님 짱!

[Water(김종락)]

정말 정말 좋은 자료와 고견을 잘 봤습니다.

[농지오케이윤세영]

교수님 좋은 지적과 주석 감사 드립니다

[백은주(파주댁)]

투어에도 나가셔야 하는데 언제 요렇게 꼬집어 주실수가~~~

[나이스(장범수)]

또 많은 사람들 홀리겠군요. 교수님 아니었으면 우리들도...? ^^;

[최봉임]

잘읽었으니다

[라일락/김미경]

교수님께서 조목조목 피력해서 설명을 해주시니 이해가 가는듯합니다 감사합니다...

[샛별(박영희)]

누가 따라오겠습니까 자부심마저 느껴지게하는 교수님의 일목요연하고 논리정연함 앞에서~~~~

[민용이(이용재)]

교수님의 열정~~ 정말 감사합니다~

[용,평[최민]]

비주류 글 정부정책에 반영할까요..no 답이죠. 합리적인 정책 수립시 교수님의 글이 반영되지요.

[사랑비(박영숙)]

교수님 왕 절로 이해가 가요...

[연꽃 (손혜숙)]

교수님 정말 감사합니다.

[유학재]

감사합니다.

[황연용]

항상 감사한 마음으로 읽고 있습니다..감사합니다..

[산골마을(이효익)]

감사합니다

[글라라10 남궁경]

궁금했었는데 잘보고 갑니다 감사합니다.

[주암[윤종규]]

감사합니다 잘읽었습니다

[개굴아빠(김정윤)]

감사합니다~ 시원 하네요~

[박봉선]

감사합니다.

[왕호(이인환)]

교수님 최고이십니다.

[글라라10 남궁경]

교수님 감사합니다

[정석윤]

잘 읽었습니다.명쾌합니다.

[장보고]

교수님 고맙습니다 ...잘 보고 갑니다.

[황막사(박준호)]

이 글을 다시 올려봄은 누구든 전문가들의 견해가 다르듯...지금 내년부동산시장전망을 하는 글을 쓰는중 불현듯 생각이 나서 다시 올려봅니다...금년 6월 하순경에 올려진 글에 대한 반론적 생각이었습니다...시차 6개월을 감안하시고 보십시요~

[구월동부자]

교수님 고맙습니다 잘읽었습니다.

[네이처(권영안)]

명쾌한 해석... 시원 합니다...

[대왕(김규섭)]

많이 배우고 갑니다^^