서울시가 강북지역 재개발 단지의 중대형 평형 공급을 늘리기로 함에 따라 이 지역에 대한 투자자들의 관심이 높아질 전망이다.
서울시는 뉴타운 지구에도 중대형 건설 비율 확대 방침이 적용될 전망이어서 1차와는 달리 2차와 3차 뉴타운지역내 중대형 아파트의 공급물량이 크게 늘어날 것 같다. 그러나 건설교통부측은 서울시의 이같은 방침에 난색을 표명하고 있어 진통이 예상된다.
또 서울시가 소형위주의 임대주택의 평형을 넓히고 품질도 분양주택 수준으로 높이기로 했으나 외곽의 택지 개발지구에 한정될 전망이다. 투자자들이 많은 일반 도심 재개발 단지의 임대주택 규정은 달라지는 게 없다.
재개발 단지 중대형 확대 가능할까
서울시는 현행 재개발 건립가구수 비율(전용면적 18평 40%:25.7평 40%:전용 35평 20%)을 20%:40%:40%:으로 바꾸는 방안을 건설교통부에 건의했다고 밝혔다. 이 기준을 적용할 경우 강북 뉴타운에서만 전용면적 35평(45평형 정도) 3만여가구가 새로 공급될 것으로 예상된다.
서울시에 따르면 시내 재개발구역은 총 353곳으로 이 중 아직 사업시행인가가 나지 않은 곳은 26곳이다. 면적으로는 총 84만3729㎡이며, 앞으로 이 곳에 총 1만3107가구의 아파트가 들어설 전망이다.
중대형 평형 공급이 늘어나게 되면 공급물량은 다소 줄어들 가능성도 있다. 전체의 40%를 26평형으로 지을 계획이지만 26평형을 20%로 줄이고 45평형을 20%에서 40%로 늘리게 되면 그만큼 가구수는 줄어들게 된다.
중대형 적용 대상지역은 신규로 재개발구역으로 지정된 ▶동대문구 용두1구역▶은평구 불광6구역▶성북구 길음 7ㆍ8구역 및 종암4구역 등이다.또 구역지정을 받고도 장기간 시행되지 못했던 ▶종로구 삼청 2구역과 숭인 3구역▶성동구 금호 1-7구역 등 일부 재개발구역은 사업추진에 탄력을 받을 것으로 예상된다.
하지만 건교부는 시큰둥한 반응이다. 건교부 주거환경 관계자는 “지난 5월 시ㆍ도의 의견을 수렴해 재개발 건립 가구수 비율을 고시했는데 석 달도 채 안돼 서울시가 고시를 바꾸려고 하는 지 모르겠다“고 말했다.
마포구 한 중개업자도“평형을 늘리면 수익성은 좋아진다”며 “하지만 평균 용적률(현행 220%)을 20%포인트 정도 올려줘야 큰 마찰 없이 개발이 이뤄질 것”이라고 말했다.
임대주택 고급ㆍ대형화 택지지구만 해당
서울시는 임대아파트 고급화ㆍ중대형화를 위해 18평형 이하 국민 임대주택(30년 임대)은 짓지 않기로 했다. 시 관계자는“현재 임대주택의 96%(11만6000여가구)인 18평형 이하는 건립을 중단하고 22,26,33평형 위주로 공급을 확대할 계획“이라고 밝혔다.
시는 22평형은 30∼40%, 26평형은 40%로 하고 특히 선호되는 33평형은 건립비율을 10%에서 30%로 확대하기로 했다. 장기적으로는 40평형 임대아파트도 공급해 중산층도 입주하도록 한다는 계획이다.
시는 현재 임대주택지구로 지정된 곳 중 아직 설계가 끝나지 않은 곳부터 이런 방침을 일괄 적용할 방침이다. 서울시 관계자는 “지난해 사업지구로 지정된 곳 중 상암2, 강일2, 신내2, 신정3, 우면2, 세곡, 마천지구 등 7개 지구 1만3000가구와 내년까지 지정될 사업지구 7곳 1만8000가구 등 총 3만1000가구가 적용대상“이라고 밝혔다. 이 경우 33평형 임대주택은 약 9000가구가 공급될 예정이다.
이런 조치에 따라 청약저축 통장가입자로 임대주택을 분양받으려는 사람들에게 수혜가 돌아갈 것으로 예상된다. 현행 국민임대주택 청약 자격은 60㎡ 초과 주택의 경우 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(311만원)이하인 무주택 세대주인 청약저축가입자에게 돌아가도록 돼 있다.(주택 공급에 관한규칙 제32조)
서울시 관계자는“임대아파트를 고급화ㆍ대형화할 경우 지구 전체의 주거수준이나 가치가 높아져 분양을 받은 사람들도 수혜를 볼 것”이라고 말했다. 다만 서울외곽의 택지지구는 일반 분양아파트는 철거민 등 특별분양분이 대부분이어서 일반 청약통장 가입자들에게 돌아가는 혜택이 많지 않을 것으로 서울시는 예상했다.
재개발 단지 임대 평형은 종전대로
재개발 단지내 임대아파트 건립기준(공급 가구수 17% 중 30%는 전용면적 18평 이하)은 종전대로 유지된다. 재개발 구역의 임대아파트는 대부분 구역내 세입자에게 돌아가고 나머지는 새터민(탈북자)나 국가유공자 등에게 주어진다. 이들 임대아파트는 서울시가 조합으로부터 땅을 사고 건물분 건축비는 표준 건축비로 계산해 매입하는 것이다.
서울시 관계자는 ”일반 재개발단지는 조합이 시행사이므로 서울시가 임의로 임대아파트 평형을 늘리도록 요구하기 어렵다“고 말했다. 조합측이 수익성이 악화한다는 이유로 반대할 것이기 때문이다.
또 다른 관계자는“수용방식의 뉴타운(예컨대 은평 뉴타운)이 아닌 일반 재개발 방식의 뉴타운(노량진 뉴타운 등 대부분)도 임대아파트 평형을 늘리기 어려울 것”이라고 말했다. 서울시가 사실상 시행(SH공사)하는 택지지구만 평형을 늘릴 수 있다는 얘기다.
서울시 관계자는 “일반 도심 재개발단지에도 임대주택 평형을 늘린다는 일부 보도는 잘못된 것”이라고 설명했다.
자료원:중앙일보 2005. 8. 2