앤소니와 함께하는 부동산경매 (수원마스터경매학원)

* 모 대학교 부동산학과 석사과정에서 나온 과제라고 합니다. 참고로 보십시오~         1.부동산 투자의 이해 1)부동산투자 부동산투자의 목표는 수익과 편익이다. 수익은 임대수익과 매도수익으로 나눌 수 있다. 매도수익의 요인은 객관적인 가치의 상승, 희소성, 호재 발생, 인플레이션 등 편익을 주목적으로 하는 실수요자의 입장에서도 가치의 상승을 고려한 선택이 중요하다.   2)물건별 투자의 종류 ①물건에 따라 임대수익 또는 매도수익의 목적이 다를 수 있다. 아파트는 최근 급등하는 지역에서 단기에 매도수익의 실현이 가능했고, 오피스텔 등은 매도수익보다는 임대수익이 주목적이라 할 수 있다. ②최근 수도권 등 대도시에서 아파트 분양권 투자로 큰 매도수익을 낸 사례가 있다. ③대도시의 재개발 재건축 도시재생과 관련한 투자로 큰 매도수익을 낸 사례가 있다. ④아파트 등 주거용 건물을 매입하고 월세임대를 주는 투자의 최종 목적은 임대수익이 아니라 매도수익이 목적인 경우가 많다. ⑤근린상가 쉐어하우스 에어비앤비 등에 대한 투자는 임대수익이 목적이나 최종적인 수익은 매도수익이라 할 수 있다. ⑥토지를 매수하여 개발(디벨로퍼)하고 분양하는 투자 ⑦일반매매 뿐만 아니라 경공매를 활용하여 투자하는 사례도 많다. ⑧그외 NPL(부실채권) 리츠(간접투자) TM(텔레마케팅)을 활용한 투자가 있다.   3)입지와 타이밍 ①매도수익을 목표로 하는 투자에서 키워드는 <입지>와 <타이밍>이다. ②<입지>는 부동산의 지리적 사회적 위치를 의미한다. 꾸준히 안정적인 상승을 보이는 입지는 대도시, 유동인구, 경제와 인구의 집중 등과 관련이 있다. 일시적인 상승을 보이는 입지는 호재 투자트렌드 등과 관련이 있다.오랫동안 투자가치의 변화가 없는 입지도 많이 있다. 이들 입지간의 구분은 분명하지 않으며 상황에 따라 변화한다. ③<타이밍>은 매수 또는 매도의 시점이다. 부동산 시장도 경기변동처럼 사이클을 가진다. 가격 상승과 하락의 요인은 주택의 공급과 수요, 이자율과 세금 등 정부정책, 국제경제, 투자자의 심리적 요인 등 여러 가지이다. ④부동산 시장도 경기변동과 마찬가지로 예측이 어렵고, 최저점 최고점이 지난 후에야 알 수 있다. 그럼에도 지역적인 단기의 예측은 어느 정도 가능하다고 본다. 예를 들어 2019년 이후 서울의 집값은 원천적 공급부족이므로 당분간 상승할 것으로 예측된다. ⑤투자자는 주식과 마찬가지로 무릎에서 매수하여 어깨에서 매도하는 전략이 필요하다.           4)레버리지의 활용 부동산을 자신의 돈으로 투자하는 시대는 지났다. 지금은 싼 금리의 대출금을 활용하여 공격적인 투자를 하는 시대이다. 그러나 이러한 레버리지 효과는 부동산의 가격이 상승하는 시기에는 유용한 투자수단이 되나 그 반대일 경우 투자자 자신은 물론 임차인에게도 심각한 피해를 준다. 최근에 집값이 하락하거나 공급이 많아 전세가가 하락한 지역(거제 구미 창원 천안 동탄1..)의 깡통주택이 이러한 역효과의 증거이다. 중장기투자에서 월세투자의 경우 매입자금은 대출을 이용한다. 정부의 대출규제로 인해 수도권의 규제지역은 대출이 어렵고, 개인은 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 등 많은 제한이 있다. 이를 피하는 방법으로 법인을 설립하거나 임대사업자를 등록하는 방법을 활용한다.        2.부동산 정책과 시장 가격에 대한 이해   1)부동산 시장 ①수요와 공급: 부동산 특히 아파트는 재화이므로 수요와 공급의 경제원리가 적용된다. ②수요: 인구이동(교통의 발달, 학군, 직장, 여가) 세대수증가(소가족 단일가구의 증가) 신축 선호, 주택의 소멸(재개발 재건축 도시재생 등) ③공급: 신축, 신도시, 택지개발, 재개발 재건축 등 ④공급은 건축기간이 필요하므로 착공후 3~4년의 시차가 있다. ⑤부동산투자는 재산증식의 수단이 되므로 임대목적의 수요와 가(투기)수요가 있다. 2)정부 정책 ①부동산 가격 상승으로 빈부격차가 심화하고 복지국가에 역행 ②정부는 가격이 급등하는 도시를 규제지역으로 선정하는 등 부동산시장의 공급 보유 등 전반에 걸쳐 깊이 관여. 이는 시장의 왜곡과 정부의 실패? ③공급: 신도시 택지개발 재개발 재건축 도시재생 서민주택 등 공급의 여러 분야에 개입 ④분양: 분양가 상한제 -> 암시장 형성 ⑤대출규제: 이자율, DTI LTV DSR 등 대출제한 ⑥세금: 양도세 보유세 중과       3.아파트 투자를 한다면 어디에 할 것인가? 1)실수요자 입장 ①편의성: 출퇴근 학군 기호 등이 중요 ②수익성: 장래가치의 상승도 편의성 못지않게 중요       2)투자자 입장 ①수익성이 최고 목표 ②매도수익: -(1년 이내 단기투자)아파트에 대한 단기투자로 매도수익을 얻기는 쉽지 않으나, 최근에 서울을 포함한 수도권(광명 과천 구리 분당 수원영통), 대전, 부산(규제가 풀린 해수동)지역은 공급부족과 호재, 투기세력, 그리고 정부규제 등이 맞물려 시장이 왜곡되면서 단기에 급등한 사례가 있다. -(1년~3년의 중기투자)아파트는 월세나 전세(이 경우 갭투자가 된다)를 끼고 어느 정도 시간을 두고 투자하는 것이 바람직하다고 본다. 수요와 공급을 고려한 부동산시장의 예측이 일면 가능하고, 전세를 낀 투자는 2년의 기간을 고려해야 하기 때문이다. 이에 적합한 아파트는 중장기에 공급이 부족하고, 현재 부동산 시장이 바닥에 가까워 더 이상의 가격하락이 어렵거나 상승할 가능성이 큰 지역, 중소형(50평방)~중형~중대형(120평방) 아파트, 역세권에 단지규모가 크고, 선호하는 브랜드, 전세가율이 높고(매매가의 80%이상) 최근 거래량이 증가하는 단지, 택지개발지구내 15년 이내.. 등의 조건을 많이 갖춘 아파트이다. 구체적인 지역은, 수도권에서 장래에 공급이 부족하며 서울접근성이 좋은 구리시 광명시 안양권(의왕 과천) 부천시 지역, 과다공급이 멈춘 동탄1지구 중부권은 가격하락이 멈춘 천안시 청주시 군산시 남부권은 가격하락이 멈추고 호재가 있는 창원시 김해시 거제시 부산시 울산시 등.   ③임대수익 -중장기로 보유하는 동안은 임대수익을 목적으로 하는 투자이나 최종적으로는 매도수익(가격상승)도 고려해야 한다. -대형아파트는 임대수익율이 낮으므로 중소형~중형, 전세가율이 높은, 인근에 안정적인 일자리가 있는 공업도시가 적합하다. -전남 여수-순천-광양, 강원도 강원랜드, 구미공단 등. -(준공공 등 장기임대): 양도세감면 등 절세의 혜택을 보나 장기간 관리의 어려움, 매도 타이밍의 기회를 놓치는 등의 이유로 장기임대투자를 후회하는 실투자자들이 많다.         4.고령화 사회에서의 부동산 투자는 어떻게 할 것인가?   1)100세 인생 현재 경제활동을 하는 사람의 장래수명은 90세에 달할 것으로 예측된다. 어쩌면 100세까지 살 수도 있을 것이다. 직장에서 60세에 은퇴하고 남은 30년동안 당신은 무엇을 할 것인가? 무슨 수입으로 먹고 살 것인가? 오래 사는 것이 고민이 되는 시대이다. 은퇴 후 매월 300~500만원의 생활비가 필요하다면 30년간 10~15억원의 자산이 필요하다. 은퇴 시점에 매도차익을 목적으로 하는 부동산을 보유하고 있다면 임대 목적의 부동산으로 바꾸는 것이 바람직하다. 부동산 투자는 장래성이 불투명하고 경제활동 역시 위축되는 나이이므로 매달 수입이 있는 임대부동산을 보유하는 것이 안정적이다.        2)투자 대상 발 빠른 단기투자보다 중장기로 보유하면서 임대수익이 있는 자산에 투자해야 한다. 이에 적합한 부동산은 중~소형아파트, 다가구주택, 근린주택, 근린상가, 아파트형공장(지식산업센터) 등이다. 큰 자산가가 아니라면 환금성이 떨어지는 지방의 주택과 토지 등을 제외하는 것이 좋다. 대출을 낀 투자라면 가격변동성이 적은, 거주지에서 가까운 지역의, 안정적인 물건을 권한다.         5.제주도에서의 부동산 투자는 어떻게 할 것인가?   1)제주도의 현재 제주도는 천혜의 자연조건으로 내외국인 관광객이 몰려들고, 특히 중국자본에 의한 개발 광풍이 풀어 부동산 가격이 천정부지로 올랐다가 사드사태로 인해 중국인의 발길이 끊어지면서 개발의 거품이 빠지고 있다. 부동산 가격은 하락하고 개발을 시도하려고 파헤친 제주의 속살은 그대로 방치된 상태로 남아있다.   2)관광지로서의 제주도 관광객이 증가하면 이들이 머무를 숙소의 필요, 이들이 관광할 자연자원의 개발, 자연스럽게 상주 인구가 증가하면서 부동산의 가격도 상승하기 마련이다. 그러나 제주도의 진정한 가치는 자연환경의 보존에 있으므로 개발은 일부지역에 한정될 것이고 그 희소성으로 인해 개발가능지의 가격은 급격히 상승할 수밖에 없다. 결국 제주도 부동산에 대한 투자는 관광객이 머무는 도시공간, 관광객이 방문하는 휴양지 주변, 고급 전원주택지, 현지민 주거지 주변에 한정될 것으로 본다.   3)투자 대상인 제주도 제주도는 자연환경보존을 위한 규제가 많으므로 개발이 가능한 또는 장래에 개발의 가능성이 있는 농지를 제외(외지인은 제주도의 농지에 투자할 수 없다)한 일부 토지와 기존 주거지역의 건축이 가능한 토지, 주택, 그리고 상업시설이 투자의 대상이 된다. 제주도의 투자는 현지 상황을 충분히 검토하거나 믿을만한 중개업자를 통하는 것이 안전하다고 본다.         6.은퇴 후 자산 운영에 대한 접근 및 전략은?   1)안정적인 거주 공간 은퇴 후에는 거주이전의 가능성이 적으므로 도심 또는 도시가 가까운 주거공간이 바람직하다. 소유주택을 담보하여 역모기지론(장기주택저당대출)으로 연금을 받을 수 있으나 그 금액은 적은 편이다. 따라서 매달 연금처럼 월세가 들어오는 임대수익용 부동산을 보유하는 것이 좋다. 보유하고 있는 부동산이 매도차익을 목적으로 하는 것이라면 임대 목적의 부동산으로 바꾸는 것이 바람직하다. 부동산 투자는 장래성이 불투명하고 경제활동 역시 위축되는 나이이므로 매달 수입이 있는 임대부동산을 보유하는 것이 안정적이기 때문이다.        2)안정적인 수입 임대수익에 적합한 부동산은 중~소형아파트, 다가구주택, 근린주택, 근린상가, 아파트형공장(지식산업센터) 등이다.   3)안정적인 투자 큰 자산가가 아니라면 환금성이 떨어지는 지방의 주택과 토지 등은 처분하는 것이 좋다. 대출을 낀 투자라면 가격변동성이 적은, 거주지에서 가까운 지역의 안정적인 물건을 권한다.        7.10억을 가지고 투자한다면 어디에 어떻게 투자 하겠는가?   1)근린주택(꼬마 빌딩) 서울이나 수도권의 목이 괜찮은 3~5층의 건물로 아래층은 상가이고 윗층은 주거용인 꼬마빌딩. 가격은 25억 내외. 대출(10억)과 임대보증금(5억)으로 집값의 반을 충당하고 월세 700만원으로 대출이자 300만원을 내면 월400만원의 임대수익. 이런 건물은 꾸준한 가치상승을 기대할 수 있다.   2)다가구주택 수도권의 교통이 좋거나 직장이 근접한 지역의 다가구. 원~투룸이 10호. 가격은 15억 정도. 대출(5억)과 임대보증금(3억)으로 집값의 반을 충당하고 월세 500만원으로 대출이자 150만원을 내면 월350만원의 임대수익. 임차인의 잦은 출입과 집관리 문제로 집주인이 상주하거나 관리업체에 위탁관리하는 것이 좋다. 여유자금으로 지방 중소도시의 임대용 소형아파트를 3~5개 더 소유할 수 있다.   3)똘똘한 한 채 서울중심의 아파트 한 채를 매입하여 전세를 주거나, 일부 대출받고 월세를 주면서 중장기 보유. 한 채가 안정되면 한 채를 더 매입. 서울의 집값은 지속적으로 상승할 가능성이 크다.         8.3억을 가지고 투자한다면 어디에 어떻게 투자 하겠는가?   1)울산 창원 거제 김해 등에 갭투자 - 관리가 편함. 2)수도권의 직장 인근이나 대학가에 쉐어하우스 또는 에어비앤비 투자 - 관리에 집중해야 함. 3)소액투자 재개발-서울 변두리, 수도권과 지방 대도시의 재개발 대상 부동산에 분산 투자. 4)위의 물건을 경매 공매를 통해 매수     2019. 12. 7.