정책 아파트 등기시 매입해야 하는 국민주택채권 매입기준의 변경

[한상수]

2005년 1월 5일 주택법 시행령이 개정되어 부동산 등기할 때 의무적으로 매입해야 하는 제1종 국민주택채권의 매입기준이 변경되었다. 제1종 국민주택채권이란 무엇이며, 매입기준이 어떻게 바뀌었는지 살펴보기로 한다.

제1종 국민주택채권은 주택법 제68조에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 면허?허가?인가를 받거나 등기?등록을 신청하는 경우에 의무적으로 매입하도록 규정되어 있다. 이렇게 모아진 자금은 국민주택기금 조성의 주요재원으로 활용되어 국민임대주택이나 소형분양주택의 건설자금, 전세자금지원 등 서민주택정책의 주요 지원 수단이 된다.

국민주택채권은 년리 3%로 발행되는데, 채권매입자는 5년 만기 후 일시에 원금과 이자를 상환 받는다. 그러나 많은 소비자들이 주택구입에 따르는 비용 부담을 덜기 위해 국민주택채권을 만기까지 보유하지 않고 매입 즉시 채권시장에 할인매각하기도 한다.

아파트를 구입한 소비자도 소유권 등기를 하는 과정에서 국민주택채권 매입대상에 해당되므로 취득세와 등록세를 납부하는 것 이외에 일정금액의 국민주택채권을 매입해야 한다. 종전 기준에 의하면 서울이나 광역시에서 아파트를 구입하는 경우 시가표준액의 2%~ 7%에 해당하는 금액의 국민주택채권을 매입해야 하였다(<표 1> 참조).



근래 들어 정부의 과표현실화 노력으로 시가표준액이 점점 시가에 가까워지고 있으며 더욱이 2005년부터는 부동산시장 투명화를 위하여 실거래가에 기초한 부동산 조세가 부과될 예정으로 있어, 국민주택채권의 매입의무기준을 조정하지 않으면 부동산구입자의 채권매입부담이 급증할 것이다. 또한 주택유형간, 지역간 부동산보유세 부담의 형평성을 제고하고, 부동산 과다보유자에 대한 보유세부담을 강화하기 위하여 부동산보유세를 지방세와 국세로 이원화하는 보유세제 개편이 진행되고 있다. 지방세는 주택의 경우 관할구역내에서 기존의 건물분(재산세)과 토지분(종합토지세)을 통합하여 부과하고, 국세는 종합부동산세를 신설하여 인별로 전국의 소유부동산가액을 합산하여 누진과세하므로 국민주택채권 매입의무 부과체계도 이에 맞추어 조정될 필요가 있다.

이에 따라 정부는 국민부담을 현수준으로 유지하기 위하여 국민주택채권 매입의무 부과체계의 변경, 매입비율의 하향조정, 시가표준액의 과표구간 상향조정을 단행하였다. 이전에는 주거전용 건축물인가 아닌가에 따라 매입기준을 달리 적용하였으나 변경후에는 주택(부속토지 포함), 토지, 그 외의 부동산으로 구분하여 매입기준을 달리 적용하고 있으며, 지방세법 개정으로 부동산의 시가표준액이 대폭 상향조정됨을 반영하여 국민주택채권 매입비율을 이전의 50% 정도로 하향조정하고 과표구간을 상향조정하였다(<표 2> 참조).

예를 들어 서울에서 2억원짜리 아파트를 구입하였다면 행정자치부가 지방세과표로 적용하는 시가표준액이 시가의 30~40% 수준이었으므로 시가표준액을 7천만원으로 보았을 때 <표 1>에 의하면 시가표준액의 6%에 해당하는 금액(420만원)의 국민주택채권을 매입해야 하였다. 그러나 새로운 기준에 의하면 시가 2억원짜리 아파트는 시가를 그대로 과세표준으로 볼 경우 2.3%에 해당하는 460만원어치의 국민주택채권을 매입해야 하므로 부동산조세정책의 변경으로 인한 소비자의 급격한 매입부담 증가를 피할 수 있을 것이다.