칼 럼 [유망이사시장] 수도권 ② 경기 유망단지<서울1시간내출퇴근>

[한상수]

- 서울 접근성 좋은 개발도시 유망
- 용인,구리,안산 등 물량도 많고, 가격도 상대적으로 저렴


경기권에서 이사할 단지를 고르는 데 있어서 가장 매력적인 점은 아마도 가격 면일 것이다. 최근에는 주요 택지개발 새아파트나 고급단지들이 수도권에도 들어서면서 가격이 만만치만은 않지만, 그래도 서울에 비해서는 저렴한 가격이 실수요자들을 유혹하기에 충분하다.

2004년도 신규아파트 분양가를 비교해보자. 물론 세부지역, 단지별로 편차가 있지만, 서울 전체평균은 평당 1,281만원대인데 반해 경기권 전체평균은 평당 678만원대로 거의 두배 정도 차이를 보이고 있다. 그리고, 택지면에서도 차이가 커서 서울은 일부 재건축, 재개발 분양을 제외하고는 대단지가 많지 않은데 반해 수도권은 아직도 대단지 분양이 상대적으로 많다.

또한, 서울, 특히 강남권으로 집중된 수요를 분산시키기 위해서 정부는 서울에서도 뉴타운개발 등 강북, 강서권 등 다양한 지역을 개발하는 방침을 세우고 있고 특히 수도권에서는 전방위적으로 신도시 개발이나 택지 개발을 통해 주택을 공급하고 수요를 유인하기 위해 노력하고 있다. 특히 분당신도시처럼 잘 개발된 신도시의 경우 강남권 수요 유인도 가능하다는 전례에 따라 지하철 등 교통편은 물론이고 쾌적한 계획도시로 개발하는 데 중점을 두고 있다(물론, 분당신도시는 입지면에서 단순 비교는 어렵지만,). 이에 따라 기반시설이 잘 갖춰진 대단위 아파트지구를 중심으로 경기권에 대한 실수요자들의 관심도 높아지고 있다.

수익성을 기대하며 초기 택지지구에 터를 잡거나 전세의 경우에는 비싼 서울만 고집하기 보다는 서울 생활권인 수도권 대형으로 갈아타기를 하는 수요들도 늘어났다. 연령대 면에서는 주택자금마련이 어려운 젊은 층이나 신혼부부들이 단기간 거주하는 데 적합하여 인기가 많고 어린 자녀가 없고 복잡한 도시보다 쾌적하고 넓은 주택을 선호하는 중장년층 및 노년층 수요들이 특히 관심이 높다. 최근에는 같은 자금으로 보다 넓고, 보다 최신형 인테리어와 평면으로 개발된 아파트를 구할 수 있어 더욱 그러하다.

반면, 매수나 전세계약 결정을 가로막는 요소들도 많다. 서울 강남이나 도심 등으로 출퇴근하는 직장인들의 경우 교통문제가 가장 걸릴 것이고, 자녀들이 있는 경우에는 교육 문제가 맘에 걸린다. 경기지역에 집을 사서 집값이 오를 지도 걱정이고, 전세를 뺄 때도 유동인구가 많을 지 걱정되게 마련이다.

그렇다면, 교통편이나 교육문제, 입지, 수익성 등을 보완할 수 있는 경기지역 아파트라면 문제가 없지 않을까? 오늘은 서울 접근성이 좋은 경기권 주요 개발도시 아파트를 함께 짚고 넘어가자. 서울로 1시간 이내 출퇴근이 가능하고 택지개발 등으로 수익성도 어느정도 보장된다. 다만, 경기권에서도 상대적으로 가격이 다소 비싼 단점은 있다.

서울을 강남권역과 강북권역으로 나누어 출퇴근이 가능한 인접 수도권 내 유망이사지역을 점검해 보도록 하자.


◇ 서울 강남권에서 접근성 좋은 경기지역 ◇

테헤란로를 중심으로 오피스 빌딩들이 쭉 들어서 있는 강남권. 강남권으로 출퇴근하는 사람들이 살기에 적당한 수도권 지역은 어디일까? 강남권역에서는 동부권의 구리, 남양주와 서남권의 용인, 수원, 안산, 안양 일대 등이 접근이 용이하다. 대부분 계획적으로 건설된 택지지구 주택지역이다.

동북권의 구리, 남양주 일대는 택지개발지구로 최근 새아파트들이 입주를 많이했고 어느 정도 생활권역으로 입지를 갖추어 가고 있다. 주로 활동성이 좋은 젋은 부부층의 관심이 증가하고 있는 곳 중의 하나이다. 서남권의 용인, 수원일대는 판교와 이의신도시, 경전철등 각종 개발 호재로 투자자 및 실수요자들의 관심이 높다.


☞ 용인 - 신분당선, 경전철, 행정타운 각종 호재

용인은 수지지구를 시작으로 죽전지구, 신봉, 동천지구 개발로 중대형으로 구성된 대단지 아파트가 많이 건립됐고, 현재도 공사, 개발 중이다. 아직 난개발 등의 문제가 거론되고 있으나 상대적으로 가격이 상당히 저렴하고 2004년 하반기부터 죽전일대 신규아파트가 집중적으로 입주를 시작하면서 다시 관심이 늘어나기도 했다. 또한 보정역이 작년 11월말 개통한 이후, 주변 개발 등과 맞물리면서 아파트 가격도 회복세를 보이고 있다. 최근엔 판교 분양으로 수혜가 기대되는 동천, 신봉, 성복지구와 수원 이의동 행정타운의 수혜지역인 상현동 일대가 관심을 받고 있다.



☞ 구리 - 강남 접근성 특히 좋고, 지하철 연장 기대감

구리시는 토평, 수택, 교문동 일대 토평지구와 인창지구 일대가 생활권으로 부상했다. 서울 강남권과 접근성이 좋고, 한강 주변에서 개발되는 유망 지역 중의 대표지역이다. 여러가지 교통개선 호재가 있는데, 청량리~회기~구리~도농~덕소를 잇는 경전철 중앙선이 2005년 말 완공 예정이고 암사~구리간 8호선 연장(2009년 예정)도 계획 중에 있다. 특히 확장된 강변북로로 서울 진입이 용이하며 강남권으로는 차량으로 20분 정도 밖에 소요되지 않는다. 내부순환로 및 서울외곽순환도로, 동부간선도로 역시 쉽게 이용할 수 있다.

☞ 남양주시 - 경춘선 복선화 등 교통편 개선

남양주시는 최근 개발, 입주한 호평, 평내지구 등을 중심으로 새아파트들이 관심을 모으고 있다. 경춘선 복선화(2006년 6월 예정) 개발사업으로 교통편이 크게 개선될 전망이며 현재 교통관련 공사로 국도 46호선 우회도로(일부 2005년 9월 예정), 평내~토평 유료도로(2008년 완공 예정) 등의 계획이 있지만 다소 사업이 지체되고 있기는 하다. 최근 입주를 시작하고 있는데 아직까지는 교통문제가 해결되지 않은 단점이 있지만 멀지 않은 미래를 생각하고 접근하기에 적당한 지역이다.




* 구리 토평지구 토평한일 "장자못공원 이용 편리, 평면 좋아"
토평한일은 총 526가구로 25평형 단일 구성이다. 단지 앞에 장자못 호수공원이 바로 인접해 환경이 탁월하다. 특히 평면구조가 편리해 젊은 부부층에 인기가 많은데, 현재 시세는 1억9천~2억6천만원 선에 형성되어 있다.

* 구리 토평지구 토평삼성래미안 "한강조망, 브랜드 인지도 탁월"
토평삼성래미안은 39,45,51평형대 중대형으로 이루어진 아파트다. 51평형 로얄층은 한강조망이 가능하며 시세는 5억4천~6억5천 만원 선에 잡혀있다. 39,45평형대는 현재 급매물은 없고 51평형대는 한강조망권이 있는 적당한 가격의 매물이 상대적으로 좀 나와있는 것으로 조사됐다.


인근 개미공인 김성채사장은 "토평지구는 서울과의 접근성이 좋고 앞으로 중앙선 개통이 기다리고 있어 다른 택지지구보다 메리트가 많은 곳이다. 강변북로가 개통되어 강변까지 차량으로 7분정도 걸린다. 종전 가격으로 최근 회복세를 보이고 있으며, 실수요자라면 매물 선점 등 적극적인 자세가 요구되는 시점이다. 현시세보다 1천~2천만원 정도 저렴한 매물을 구할 수 있다" 고 조언했다.

또한 앞으로 토평지구는 "송파-강동지역 등 인접 강남권 수요자들이 많이 늘어날 것으로 본다. 특히 앞으로 강동 재건축 등이 본격 추진되면 인접 구리로 유입인구가 늘어날 것으로 전망한다. 당연히 가격도 조정될 것" 이라고 내다봤다.

남양주시 평내동, 호평동에 관련해서는 "장기적으로 유망하다. 하지만 당장은 편의시설 및 교통이 불편하여 감수해야 할 단점이 있지만 향후 가격이 오를 것을 생각해서는 지금이 내집마련적기다. 또한 토평지구보다 가격이 저렴하여 실수요자들이나 소액 투자자들에게 적당한 곳" 이라고 전했다.


☞ 안산 - 고잔지구 관심 | 신안산선 등 교통편 개선, 호수공원 등 녹지 풍부

안산시는 고잔지구 일대가 관심 지역이다. 북부 구도심권은 주로 주공 등 노후단지가 많은 편이나 고잔지구는 대우푸르지오, 대림E-편한세상 등 대형 브랜드 분양도 꾸준히 이어지면서 최근 개발 완료단계에 접어들었다. 2001년 부터 푸르지오1~5차, 주공1~15단지 등 2만2천여 가구가 입주했고, 앞으로 3천여 가구의 푸르지오6,7차가 8월과 12월말에 입주할 예정이다. 산업도시인 만큼 반월,시화지구 등 꾸준한 유입 수요가 있고 호수공원 등 주변 녹지와 교육시설도 넉넉하다. 편의시설로는 중심상업지역 내 상가를 비롯해 주변에 까르푸, 이마트, 홈플러스 등 대형 마트가 가깝다. 안산선 중앙, 고잔, 한대역 등이 두루 이용 가능하다.

경인선과 안산선을 연결하는 부천~안산간 복선전철이 2009년에 개통될 예정으로 개발계획이 있으며 2015년에는 북동-남서를 가로지르는 신안산선이 들어설 예정으로 교통편이 크게 개선된다. 또한 남부권으로 시화호 개발계획이 또다른 환경 호재로 다가설 것으로 전망되며, MTV 등 지속적인 산업도시로서의 개발 계획도 배후인구 개발 면에서 나쁘지 않은 소식이다.

최근 구도심권 재개발 계획도 대우, 삼성 등의 시공사로 속속 계획이 잡히고 있어 도시 전반이 점차 신도시로 다시한번 거듭날 전망이다.



* 고잔지구 3,4,5차 푸르지오 "역세권 호재로 프리미엄 높아"
고잔지구 3,4,5차 푸르지오 단지는 고잔역과, 중앙역 사이에 있는 역세권 단지이다. 중앙역과 가까운 고잔3차푸르지오 32평형은 2억2천만원~2억5천만원, 고잔역과 가까운 고잔4차푸르지오 32평형은 2억5백만원~2억4천만원 대에 시세가 형성되어 있다. 이 일대는 시화호와 호수공원이 인접하여 문화, 환경이 우수하고 중심 상업지역의 편의시설도 풍부하다.

6,7,9차 푸르지오까지 들어서고 나면 지구 전반이 완성된 택지지구로서 정착될 전망이며 중앙에 오픈한 20만평 규모의 호수공원도 개장이후 녹지공간으로 거듭날 전망이다.

인근 중개업소에 따르면 "고잔지구 내 단지는 역세권이라 매매보다는 전세 매물이 잘 나가는 편이며, 꾸준하게 수요자들이 있어 특별하게 가격이 떨어지거나, 급매물이 나오지 않는 지역" 이라고 전하면서 "호수공원 등 녹지 상황이 좋고 시화호 개발과 신안산선 호재 등 주변 이슈도 많은 지역" 이라고 설명했다.


◇ 서울 강북권에서 접근성 좋은 경기지역 ◇

서울 강북권에 직장을 두고 있는 실수요자라면 경기권 유망지역으로 고양, 일산, 파주, 의정부 등을 꼽을 수 있다. 개발 계획으로는 의정부 경전철이 2006년 6월에 착공되어 2010년 6월에 개통하는 등 교통편 개선 계획이 부분적으로는 많고 파주 등 신도시 개발 등이 잡혀있다.

그러나 경기 북부권은 상대적으로 군사지역 등 개발이 어려운 지역들이 많고 상대적으로 개발속도도 더딘 곳들이 많다. 따라서 수익성 기대치도 낮은 경우가 대부분. 따라서 경기 북부권은 생활 편의성 면에서만 접근하는 것이 좋다.


지금까지 서울 출퇴근을 주요 이슈로 수도권 유망지역을 짚어봤다. 마지막으로 주의할 점은 자가용 이용과 대중교통을 이용했을 때의 시간차이와, 교통계획이 지연이 되는 지, 정확히 어디로 지나가는 지 하는 것 등이 실제 향후 수익률에 큰 차이를 미치게 되므로 꼼꼼한 체크가 필요하다. 또한 수도권의 경우에는 지하철역과 가깝다고 무조건 좋은 것은 아니므로 소음 가능 여부도 확인해야 한다.