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제목 | 홍콩 정부 치솟는 부동산 가격 잡기 위해 총력 | ||||
작성일 | 2012-12-31 | 작성자 | 허아현 ( 712258@kotra.or.kr ) | ||
국가 | 중국 | 무역관 | 홍콩무역관 | ||
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홍콩 정부 치솟는 부동산 가격 잡기 위해 총력 - 선진국의 양적 완화 정책으로 인한 핫머니 유입, 올해 부동산 23% 올라 - - 내년 사무실 및 주택 임차료 오를 전망 – 2012-12-31 홍콩무역관 허아현( 712258@kotra.or.kr ) □ 홍콩 주택 가격 추이 및 상승 원인 ○ 고공행진하는 홍콩 주택 가격 - 홍콩 금융 관리국(HKMA)에 따르면 홍콩의 주택 가격은 2012년 10월 기준 지난 1년간 23% 상승했으며 4년 전에 비해 두 배 이상 상승했음. - 홍콩의 주택 가격 추이를 나타내는 센터-씨티 리딩 인덱스(Centa-City Leading Index)에 따르면, 2012년 12월 홍콩의 주택 가격은 사상 최고치라고 여겨졌던 1997년 수준보다도 14% 더 높음. 홍콩 주택 가격 추이 (1994년~2012년 12월) 자료원: 쎈타라인, 씨티 리서치 ○ 주택 가격 상승 원인 - 주택 공급 부족, 중국 내륙인의 투기, 초저금리, 미국의 양적 완화 정책으로 인한 핫머니(단기 유동성 자금) 유입 등으로 홍콩의 부동산 가격은 지속적으로 상승해 왔음. - 최근 급격한 부동산 가격 상승의 구조적인 원인은 홍콩의 변경 환율제도에도 있음. 홍콩은 홍콩 달러와 미국 달러의 교환 비율을 미국 달러 1달러당 7.75-7.85 홍콩 달러로 고정시키는 페그제를 사용하고 있는데, 미국 달러의 가치가 1% 하락하면 홍콩 달러의 가치도 연이어 1% 하락함. 따라서 미국의 양적 완화로 미국 달러 가치가 하락하면서. 홍콩 달러의 가치가 하락했는데 부동산 실물 가치는 변하지 않았기 때문에 홍콩의 부동산 가격이 상승함. - 미국의 첫 번째 양적 완화 발표 이후 홍콩 부동산 가격은 16개월 동안 35% 급등했으며 두 번째 조치 후 7개월 동안 15%나 상승함. 미국 양적 완화 조치 후 홍콩의 부동산 가격 변화 자료 원: Colliers International □ 홍콩 정부의 강력한 부동산 정책 ○ 외국인 대상 부동산 취득세 신설 - 홍콩 정부는 고공 행진하는 부동산 가격을 잡기 위해 외국인과 외국기업에 주택 가격의 15%를 취득세로 부과하는 새로운 부동산 정책을 발표함. - 홍콩이 사상 최초로 외국기업에 부동산 억제를 실시한 것은 다소 파격적이라는 분석이 많으며, 향후 홍콩 내 글로벌기업과 중국 본토인들의 부동산 거래·투자에 많은 영향을 끼칠 것으로 보임. 외국인에 적용되는 취득세(Buyer's Stamp Duty)
자료원: 홍콩 무역관 ○ 단기 부동산 매매에 세금 강화 - 홍콩 정부는 지난 2010년 말부터 주택투기를 억제하기 위해, 단기간에 재판매되는 주택에 대해 특별인지세(SSD. Special Stamp Duty)를 부과하였으며, 최근 이를 더욱 강화하기로 함. - 부동산을 구입하고 6개월 이내에 판매할 경우 20%의 인지세(stamp duty)를 부과하며 1년 이내에 판매 할 경우 15%, 1년에서 3년 이내 판매할 경우 10%의 인지세를 부과하기로 함. 3년 이내 전매 시 적용되는 특별인지세(Special Stamp Duty, 단위: %)
자료원: 홍콩 무역관 ○ 주택 대출 규제 강화 - 홍콩 금융 관리국(HKMA)은 지난 9월 주택 대출 규제안을 발표함. - 부동산 대출 만기를 최대 30년으로 제한하기로 했으며, 1주택 이상 소유자가 투자목적으로 부동산 구입 시 이전에는 월간 소득의 50%까지 허용했던 주택 담보 대출 상환금 비율을 10% 낮춘 40%까지만 허용하기로 함. - 주택담보대출 담보인정비율(LTV)도 최대 40%까지 인정했으나 최대 30%로 낮추었으며, 투자 금을 홍콩 외부에서 가져올 경우에는 담보 인정 비율을 더 낮추어 책정하기로 함. □ 주택 시장 규제 이후 시장 반응 ○ 주택 거래량 대폭 감소했으나 거래가는 큰 변동 없어 - 홍콩 토지 등기처에 따르면 홍콩 정부의 부동산 규제 발표 이후 지난 11월 홍콩 내 부동산 매매건수는 총 7,035건으로 전월에 비해 거래량이 19.5 % 감소했고, 총 부동산 거래량은 전월에 비해 23.5% 감소한 420억 홍콩 달러로 집계됨. 또한 홍콩 부동산 중개업체인 리카코프의 주택판매량도 전월 대비 53%나 급감한 571건인 것으로 나타남. - 통상적으로 주택 구입 수요가 줄어들면 가격도 이에 따라 하락하기 마련이지만, 주택 거래가격에 큰 변동이 없었음. 주택 임대를 통한 수익률이 현재 초 저금리인 주택 대출 금리 보다 높기 때문에 주택 소유자들이 굳이 낮은 가격에 매물을 시장에 내놓으려하지 않기 때문 HSBC 은행 주택 대출 금리 자료원: Colliers Internationa - 홍콩 유력 일간지인 명보에 따르면, 이번 부동산 규제 후에 까우룽베이의 중소형 주택단지인 텔포드 가든(Telford Garden)에서 629 스퀘어피트 아파트가 593만 홍콩 달러에 거래됨. · 1 스퀘어 피트 당 9,424 홍콩 달러에 판매된 것으로, 아파트 단지 내 거래 최고가를 경신함. ○ 주차장 거래 급증 - 주차장은 취득세(Buyer’s Stamp Duty)나 전매세(Special Stamp Duty)의 적용을 받지 않기 때문에 홍콩 정부의 부동산 규제 발표 직후 투기 자금이 주차장 시장으로 몰려듬. - 규제 발표 이후 주차장 거래가 급증해서 2주동안 1000건 이상 판매 되었으며, 은행들도 은행들도 앞다투어 2.75-3%의 저금리로 주차장 가격의 최대 70%까지 대출해주고 있음. - 대부분 큰 차익을 얻고 다시 재판매되었는데, 주차장 한 칸에 최고 7억원을 호가할 정도로 투기자금으로 부동산 거품이 위험 수위에 이름. □ 향후 시장 전망 ○ 주택과 사무실 임차료 올라 한국 기업 부담 가중 - 세계적인 부동산 서비스 업체인 콜리어스(Colliers)에 따르면, 주택 투기 감소로 내년도 주택거래량과 주택 가격은 10~15% 하락할 전망이나 렌트비는 5% 가량 상승할 것임. - 주거목적으로 주택을 구매하려던 외국인들이 이번 정부 규제로 주택 구매를 포기함에 따라 주택 렌트 수요는 증가했기 때문임. - 또 홍콩 주택시장 규제로 핫머니(단기 유동성 자금)가 방향을 바꾸어 사무실이나 상가, 산업 용지에 몰려들면 점포가격과 렌트비가 각각 11%, 7% 상승할 것이라고 예상함. 내년도 홍콩 섬에는 A급 오피스가 새로 공급 되지 않을 뿐더러, 사무실 공급이 제한적이라 임차료는 당분간 상승할 전망으로 현지 한국 기업들의 진출 비용이 증가할 것으로 보임. 홍콩 A급 오피스 공급 현황 자료원: Colliers International 자료원 : Citi Research, Colliers, Savills, Centaline, LaSalle, 홍콩 현지 언론 등 종합 |