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■ 실거주 이유 임대차계약 갱신거절, 인정 못 받을 수도 있나
요즘 서울 및 수도권의 아파트 매매가격이 상승하고 동시에 임대차 금액도 상승함에 따라 임대인과 임차인이 임대차계약갱신에 대해 분쟁이 간혹 발생하고 있습니다. 오늘은 임대인의 상담사례에 대해 간략히 소개를 해보겠습니다.
▶ 임대인의 사례
사례는 임대인과 임차인은 임대차계약을 체결하여, 계약 종료일은 2024. 5. 8.안데 임대인은 2024. 2. 8. 임차인에게 전화로 임대차 아파트에 입주 예정이니 임대차 만기일에 명도를 요청하는 내용증명도 보냈고. 이에 임차인은 2024. 3. 7. 문자메시지로 임대차계약의 갱신 요구하는 내용을 답신에 대해 임대인은 재차 갱신거절의사를 통지했습니다.
그러나 임차인은 계약 종료일 직전 갱신거절이 부당하다며 이사를 거부하여 결국 임대인은 소장을 작성해 건물인도 소송을 제기했고 ‘임대차계약이 만료되면 임대인의 직계가족(아들)이 임대차 목적 주택에 거주할 예정’이라는 주장을 한 상태입니다. 이러한 경우 실거주 목적 갱신거절이 인정받지 못할 수도 있을까요. 라는 질문에 대해 임대차호호법규정과 대법원의 판례에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
▶ 질의에 대한 답변
주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있습니다.
임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이라는 판단 기준이 있었습니다. (대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
그런데 대법원은 2023. 12. 21. 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호의 ‘실거주요건 조항’은 오로지 임대인에게 전속된 사정에 관한 것이어서 다른 사유에 비해 임차인이 증명하기 어렵지만 임대인이 스스로 실거주를 위한 통상적인 사전 조치나 준비 조치 등 간접사실에 관한 객관적 자료를 제출하는 등의 방법으로 해당 사유의 존재를 충분히 증명할 수 있으므로, 다른 계약갱신 거절사유와 달리 취급할 별다른 근거가 없다고 판단해 임대인의 손을 들어주었던 원심판결을 파기하고 환송판결을 했습니다. (대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결).
임대인은 임차인에게 ‘그쪽 지역으로 이사 갈 예정이니 그냥 내가 집을 쓰겠다’고 계약갱신을 거절했으나 그 후 ‘아들이 임대차 목적 주택에 거주할 예정’이라고 주장했습니다. 그렇다면 당초 통지한 계약갱신 거절사유와 다른 내용임은 물론 그 자체로 ‘임대인의 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’와 모순되는 언동에 해당하므로, 임대인이 임차인에게 통지한 계약갱신 거절사유가 증명됐다고 보기 어려운 사정에 해당할 수 있습니다.
만약 임대인이 실제 사정변경으로 인해 ‘아들이 실제 거주하는 경우’를 주장하는 것이라면 임대인의 계약갱신 거절사유 통지 당시 밝힌 사유, 즉 ‘자신의 실제 거주’ 사유가 존재했고, 그 이후 예측할 수 없었던 객관적인 사정변경이 발생함으로써 임대인이 실제 거주할 수 없게 됐으며, 이에 따라 불가피하게 ‘아들의 실제 거주’ 사유가 발생하게 된 것임을 임대인이 구체적으로 주장·증명한 경우에야 실거주 목적 갱신거절이 인정받을 수 있을 것입니다.
※ 참조
■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020.7.31]
※ 참조
■ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9] [[시행일 2020.12.10]]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. [개정 2020.7.31]
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. [신설 2020.7.31]
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. [개정 2010.5.17 제10303호(은행법), 2013.8.13, 2016.5.29] [[시행일 2016.11.30]]
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
[전문개정 2008.3.21]
■ 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
[건물인도]〈임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절한 후 그 주택의 인도를 구하는 사건〉[공2024상,110]
【판시사항】
[1] 임차인의 계약갱신 요구와 이를 거절할 수 있는 사유를 정한 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 규정 취지
[2] 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임의 소재(=임대인) / ‘실제 거주하려는 의사’의 존재를 인정하기 위한 요건 및 판단 기준
【판결요지】
[1] 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제8호에서 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.
[2] 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.
※ 참조
■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020.7.31]
【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 [2] 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호
【참조판례】
[1] 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결(공2023상, 164)
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고
【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 한별 담당변호사 정인숙)
【원심판결】 서울중앙지법 2022. 9. 6. 선고 2021나77014 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 사안의 개요 및 원심의 판단
가. 원심판결의 이유와 기록을 살펴보면 아래와 같은 사실을 알 수 있다.
1) 원고는 2019. 1. 21.경 피고들과 사이에서 이 사건 아파트를 보증금 6억 3,000만 원에 2019. 3. 8.부터 2021. 3. 8.까지 임대하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
2) 원고 측은 2020. 12. 17.경 피고들에게 원고와 그 배우자 및 자녀가 이 사건 아파트에서 거주할 계획이라고 밝히며 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였고, 피고들은 2020. 12. 22.경 원고에게 계약갱신을 청구한다는 통보를 하였다.
3) 원고는 2021. 1. 4.경 피고들에게 임대차계약 만료 후 원고 본인이 실제 거주할 계획이라며 피고들의 갱신요구를 거절하였다.
나. 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다.
2. 대법원의 판단
원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
가. 1) 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제8호에서 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조).
2) 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.
나. 원심판결 이유와 기록상 인정되는 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.
1) 원고 측은 이 사건 임대차계약 기간 만료 전에는 원고와 그 배우자, 자녀가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 말하다가 이 사건 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 주장하였고, 2021. 9. 8. 자 준비서면에서는 원고 배우자가 이 사건 아파트에 거주하고 지방에 거주하던 원고 부모가 이 사건 아파트 인근 다른 아파트에 거주하기로 계획하였으나 피고들이 계약갱신을 요구하는 바람에 불가피하게 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하기로 하였다고 주장하였다. 이렇듯 원고는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 사유에 대해서 다른 주장을 하고 있는데 그와 같이 바뀌게 된 데에 대한 합리적인 설명은 하지 않았다.
2) 원고 주장 및 원심 인정에 따르더라도, 원고와 배우자는 이 사건 아파트 말고도 이 사건 아파트 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있다. 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신거절을 할 무렵에 원고는 자녀 교육을 위하여 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 원고 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로, 원고와 원고 가족에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다. 원고와 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위하여 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 원고 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있다.
3) 원고는, 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하려는 이유에 대해서 지방에서 이 사건 아파트 인근 병원에 다니면서 진료를 받던 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하면서 병원진료를 쉽게 받기 위해서라고 주장한다. 그런데 원고 부모의 외래진료확인서를 보더라도 원고 부모는 이 사건 아파트 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례 가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다. 원고 부모 거주 지역의 공인중개사가 작성한 사실확인서에는 단순히 원고의 모가 자신이 사는 아파트에 대하여 매매나 전세를 문의하였다는 내용만 기재되어 있을 뿐이어서 이러한 기재만으로 원고 부모가 사는 아파트를 정리하고 이 사건 아파트에 거주하려고 하였음을 인정하기는 어려워 보인다. 더구나 원고가 제출한 인테리어 견적서는 그 내용에 이 사건 아파트 인테리어 목적과 부합한다고 보기 어려운 내용도 있어서 이를 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다.
4) 원고가 이 사건 아파트에 실제 거주한다는 이유로 피고들의 갱신요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명할 필요가 있다. 그러나 위와 같은 사정을 보면 원고가 드는 사정만으로는 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 위와 같은 사정뿐만 아니라 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사에 관한 다른 사정이 있는지 등 앞서 본 사정을 종합하여 심리함으로써 원고나 원고 부모의 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 것인지 판단하였어야 했다. 그런데도 원심은 이러한 사정을 충분히 심리하지 아니한 채 원고의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 천대엽(재판장) 민유숙(주심) 이동원 권영준
■ 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결
[건물인도][미간행]
【판시사항】
[1] 임차인의 계약갱신 요구와 이를 거절할 수 있는 사유를 정한 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 규정 취지
[2] 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임의 소재(=임대인) / ‘실제 거주하려는 의사’의 존재를 인정하기 위한 요건 및 판단 기준
【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 [2] 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호
【참조판례】
[1][2] 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결(공2024상, 110)
[1] 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결(공2023상, 164)
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고
【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이윤우)
【원심판결】 서울북부지법 2023. 7. 14. 선고 2022나43109 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울북부지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 관련 법리
가. 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제8호에서 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조).
나. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조).
2. 원심판결 이유 및 적법하게 채택된 증거에 따르면, 아래의 사정을 알 수 있다.
가. 원고는 이 사건 건물의 소유자로서 2층에 거주하면서 피고에게 이 사건 건물 중 3층(이하 ‘임대차 목적 주택’이라 한다)을 임대하였고, 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 계약기간 만료일이 2022. 5. 6.이다.
나. 원고는 2022. 2. 8. 피고에게 전화로 ‘그냥 불편하니까 집을 쓰겠다.’라고 하면서 이 사건 임대차계약의 갱신거절의사를 통지하였고, 원고는 2022. 2. 14. 피고에게 내용증명으로 ‘옥상 사용 등에 불편함을 느끼게 되어 임차인을 두지 않고 본인이 직접 사용하기로 결정하였다.’라고 명시하여 갱신거절의사를 통지하였다.
다. 피고는 2022. 3. 7. 원고에게 문자로 이 사건 임대차계약의 갱신요구를 하였으나, 원고는 2022. 4. 7. 피고에게 내용증명으로 ‘2022. 2. 14. 자 내용증명서에 따라 분명하게 임대인이 직접 사용하겠다고 명시하였다.’라며 갱신거절의사를 재차 통지하였다.
라. 원고는 2022. 6. 10. 피고에 대하여 이 사건 소를 제기하였고, 제1심 변론종결일에 피고에게 송달함과 동시에 진술한 2022. 9. 29. 자 준비서면에서 처음으로 ‘이 사건 임대차계약이 만료되면 원고의 직계비속(원고의 손자로 현재 2000년생이며 군필 후 2년제 대학 졸업반에 있으며 취업준비를 하고 있습니다)이 임대차 목적 주택에 거주할 예정입니다.’라고 주장하였으나, 임대차 목적 주택에 당초 주장과 달리 자기의 손자가 실제 거주하는 것으로 바뀐 사유를 뒷받침할 만한 아무런 주장 혹은 증거도 제시하지 않았다.
3. 원심 판단
원심은 판시와 같은 이유로, ① 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호(이하 ‘실거주요건 조항’이라 한다)는 같은 항 단서 제1 내지 7호와 같이 객관적인 자료로써 비교적 용이하게 확인할 수 있는 과거의 사실이나 향후의 구체적인 계획에 관한 것이 아니라 임대인의 주관적 의도에서 비롯되는 결과로서 아직 발생하지 않은 장래의 사정에 관한 것이어서 적극적인 입증이 쉽지 않고, 비록 실거주요건 조항이 임대인의 입증영역에 속한다고 하더라도, 다른 갱신거절 사유와 동일한 정도의 증명이 요구된다고 볼 수는 없으며, 임대인이 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한 통상적으로 납득할 수 있는 실거주요건 조항 해당사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신거절은 적법하다는 전제에서, ② 원고가 피고에게 내용증명으로 임대차 목적 주택을 직접 거주하겠다는 의사를 밝혔고 자신의 손자가 이에 거주할 것이라고 주장하는 이상, 원고의 갱신거절은 적법하다고 보아 원고의 청구를 인용하였다.
4. 대법원 판단
가. 원심판결 이유를 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원고의 이 사건 임대차계약에 대한 갱신거절이 적법하다고 본 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다.
1) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 ‘실거주요건 조항’은 임차인의 계약갱신요구권에 대한 권리장애사실 또는 권리저지사실에 해당하므로 이에 대한 주장·증명책임은 임대인에게 있고, 비록 같은 항 단서 제1 내지 7호와 같이 과거 사실에 관한 것이 아니라 향후의 구체적 계획이나 장래의 사정에 관한 것이지만, 오로지 임대인에게 전속된 사정에 관한 것이어서 다른 사유에 비해 임차인이 증명하기 어려운 반면 임대인이 스스로 실거주를 위한 통상적인 사전조치나 준비조치 등 간접사실에 관한 객관적 자료를 제출하는 등의 방법으로 해당 사유의 존재를 충분히 증명할 수 있으므로, 다른 계약갱신 거절사유와 달리 취급할 별다른 근거가 없다.
2) 원고가 주택임대차보호법 제6조 제1항의 기간 내에 통지한 계약갱신 거절사유는 ‘원고와 피고가 층을 나누어 한 건물을 같이 사용하는 상황이 임대인인 원고에게 불편하게 느껴져 임차인인 피고를 내보내고 원고가 사용하겠다.’는 취지로, 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호 중 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 계약갱신 거절사유로 주장한 것으로 볼 수 있다. 그런데 위 통지의 내용 및 취지는 이미 별도의 거주 공간을 확보하여 사용 중인 원고가 실제로 임대차 목적 주택을 주거로 사용하겠다는 취지라기보다는 단지 임차인인 피고를 내보내려는 취지로 볼 여지가 많고, 그 후 원고가 아무런 경위나 사정의 설명·제시도 없이 제1심 변론종결 직전에 ‘원고의 손자가 임대차 목적 주택에 거주할 예정이다.’라고 주장한 사실도 이를 뒷받침한다. 즉, 이는 원고가 당초 통지한 계약갱신 거절사유와 다른 내용임은 물론 그 자체로 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’와 모순되는 언동에 해당하므로, 원고가 피고에게 통지한 계약갱신 거절사유가 증명되었다고 보기 어려운 사정에 해당한다.
3) 설령, 원고가 피고에게 계약갱신 거절사유로 ‘자신이 실제 거주하는 경우’를 통지한 후 사정변경으로 인하여 ‘자기 손자가 실제 거주하는 경우’를 주장하는 것으로 선해하여 보더라도, 이와 같은 사정변경이 예외적으로 허용되기 위해서는 ① 원고의 계약갱신 거절사유 통지 당시 밝힌 사유, 즉 ‘자신의 실제 거주’ 사유가 존재하였고, ② 그 이후 예측할 수 없었던 객관적인 사정변경이 발생함으로써 원고가 실제 거주할 수 없게 되었으며, ③ 이로 인하여 불가피하게 ‘자기 손자의 실제 거주’ 사유가 발생하게 된 것임을 원고가 구체적으로 주장·증명한 경우에 이를 긍정할 여지가 있으나, 원고가 이러한 사정에 관하여 주장·증명한 것으로 보이지도 않는다.
나. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 원고의 이 사건 임대차계약에 대한 갱신거절이 적법하다고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 같은 항 단서 제8호의 해석 및 증명책임에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
5. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민유숙(재판장) 이동원 천대엽(주심) 권영준