하자보수 보증금이란..

[달그림자]

공동주택 입주민들의 권리를 보호하기 위하여 주택법에 건축주 또는 시공자의 하자보책임을 규정하고 있습니다. 즉, 빌라, 다세대, 아파트 등 공동주택에 대하여 건축주 또는 시공자는 하자보수책임이 있으며,
이를 담보하기 위하여 건축주 또는 시공자가 하자보수보증금을 예치하도록 규정하고 있습니다.
따라서 주택법 시행령에 의거하여 건축주 또는 시공자는 사용검사신청일(준공허가신청일)에 대지가격을 제외한 전체 건축비의 3%에 해당되는 금액을 하자보수보증금으로 각 자치단체의 명의로 예치하도록 하고 있습니다.
그리고 각 자치단체는 입주자대표회의가 구성된 때에 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경하도록 하고 있습니다.

건축주(시공자)는 입주자들이 요청한 하자보수에 대하여 즉시 적절한 조치를 해주어야 하지만, 현실적으로 하자보수가 제대로 이행되지 않는 경우가 대부분입니다. 따라서 최근에는 만족스러운 하자보수를 위해서 공동주택의 입주민들이 하자보수보증금을 청구하여, 제3자인 하자보수 전문업체에 공동주택의 하자보수 공사를 맡기는 추세입니다.

주택법 시행령에 의거 하자보수보증금의 권리는 입주자대표회의에 있습니다. 그러나 일정기간의 하자보수기간이 경과하면 건축주 또는 시공자에게 하자보수보증금을 반환하게 되어 있어, 하자보수보증금의 청구는 신속하게 처리해야 합니다.

하자보수보증금의 청구를 위해서는 행정절차나 하자조사, 하자에 대한 공사 견적 등 주민들이 자체적으로 해결하기 어려운 부분들이 산재해 있습니다. 특히, 보증회사의 행정처리시에 전문건설업체의 견적서 등을 요구하고 있습니다. 따라서 하자보수보증금의 하자진단부터 시작하여 행정절차 및 만족스런 하자보수공사의 완료, 공사후 A/S 등을 위해서는 하자보수 전문업체에 맡기어 처리하시면 금전과 시간을 절약하실 수 있을 것입니다.


○ 하자의 의미
건축물 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착.접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능.미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자를 말한다.

즉, 설계도면 및 공사시방서를 기준으로 하여 건축하였으나, 마무리가 제대로 이뤄지지 않거나 완공 후 고장 또는 파손된 것을 의미한다. 하지만 넓은 의미의 하자에는 건축업자가 계약사항을 고의로 이행하지 아니한 소위 부실공사의 경우도 포함시킨다.

예를 들어, 분양공고시의 분양면적보다 실제 주거면적 또는 대지면적을 작게 분양하는 경우, 설계도면과 부관사항에 나타난 시설을 설치하지 않는 경우, 선택사양(옵션)품목, 계약시 이행을 약속한 사항을 불이행하는 경우 등도 포함되는 것이다


○ 하자보수 기간

1. 주택법 및 주택법 시행령

주택법 제46조 제3항은 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 사용검사일(주택단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다)부터 10년 이내의 범위에서 사업주체인 건축주 또는 시공자가 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다.. 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 주택법 시행령 별표6과 별표7에 규정하고 있다.

2. 시설공사별 하자보수책임기간

가. 하자보수기간 1년 공사
- 옥외급수관련 공사
- 수장목공사
- 창문틀 및 문짝공사, 창호 철물 공사
- 미장공사, 수장공사, 칠공사, 도배공사, 타일공사
- 잔디심기 공사, 조경시설물 공사
- 주방기구 공사
- 보온공사
- 위생기구 설비공사, 철 및 보온 공사
- 조명설비 공사

나. 하자보수기간 2년 공사
- 토공사, 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사
- 공동구공사, 지하저수조 공사, 옥외위생(정화조)관련 공사
- 경량철골 공사, 철골부대 공사
- 조적공사
- 구조체 또는 바탕재공사
- 식재공사
- 온돌공사, 옥내 및 옥외 설비공사
- 열원기기설비 공사, 공기조화기기 설비 공사, 닥트설비 공사, 배관설비 공사, 자동제어 설비공사
- 급수설비 공사, 온수공급 설비 공사, 배수·통기 설비공사
- 가스설비 공사, 소화설비 공사, 배연설비 공사
- 배관·배선 공사, 피뢰침공사, 동력설비 공사, 수·변전 설비 공사, 수·배전 공사, 전기기기 공사, 발전설비 공사
- 통신·신호 설비공사, TV공청 설비공사, 방재설비 공사

다. 하자보수기간 3년 공사
- 지정 및 기초
- 철근콘크리트공사
- 구조용 철골 공사
- 지붕 및 방수공사
- 승강기 및 인양기설비 공사

라. 내력구조부별 하자보수기간 : 5년, 10년


○ 하자보수보증금

가. 하자보수보증금 예치시기 및 명의

공동주택의 건축주 또는 시공자는 사용검사권자(각 지방자치단체장)에게 사용검사신청서를 제출할 때 각 지방자치단체 명의로 하자보수보증금 예치증서를 제출하여야 한다.
그리고 각 지방자치단체는 입주자대표회의가 구성된 때에 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 건축주 또는 시공자의 하자보수책임이 종료될 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다.

나. 하자보수보증금액

하자보수보증금액은 당해 공동주택 총사업비에서 대지가격을 제외한 금액의 3%에 해당되는 금액으로서 구체적인 기준은 다음과 같다.

① 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 당해 공동주택을 건설하는 대지의 조성전 가격을 뺀 금액
② 대지조성을 하지 아니하고 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액
③ 공동주택을 신축.증축.개축.대수선 또는 리모델링하는 경우 : 허가신청서 또는 신고서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비
④ 건축법 제8조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건설하는 경우 : 사용승인을 신청할 당시의 임대주택법시행령 제9조제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의한 표준건축비를 적용하여 산출한 건축비

다. 하자보수보증금의 예치방법

하자보수보증금은 현금 또는 다음의 증서로서 예치하여야 한다.

① 입주자대표회의를 피보험자로 하는 은행의 지급보증서
② 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권
③ 건설산업기본법에 의한 건설공제조합이 발행하는 보증서
④ 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서

라. 하자보수보증금의 반환

입주자대표회의는 건축주 또는 시공자가 예치한 하자보수보증금을 순차적으로 건축주 또는 시공자에게 반환하여야 한다. 단, 하자보수보증금을 사용한 경우에는 사용한 하자보수보증금을 반환하지 않는다. 하자보수보증금의 반환 비율 및 사용 비율은 다음과 같다. 단지안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 사용검사일로 본다.

① 사용검사일부터 1년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20
② 사용검사일부터 2년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20
③ 사용검사일부터 3년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 30
④ 사용검사일부터 5년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15
⑤ 사용검사일부터 10년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15


○ 하자보수 청구절차

1. 입주자 대표회의 구성 및 반상회 개최, 동대표 선정

하자보수를 진행하려면 먼저 반상회를 통해 입주민의 과반수 이상의 동의를 얻고 입주자대표를 선정해야 합니다. 이 때 입주민들이 서로 입주자대표를 하지 않으려는 경향이 있는데, 행정적인 업무는 하자보수업체에서 대행해 드리므로 입주자대표가 하실 일은 각 세대별 필요한 서류를 받아 두시는 일 정도 밖에 없습니다. 내가 사는 집을 보다 쾌적한 공간으로 보수하는 일이므로 서로 미루실 이유가 없을 것입니다. 약간의 시간과 봉사심만 있으시면 가능한 일이라고 봅니다.
2. 하자조사

필요한 서류가 완결되면 건물 내. 외부 및 각 세대별 하자를 조사하고 사진촬영을 한 후 사업주체(건축주)에게 하자내역과 그에 대한 보수요청에 관한 내용증명을 1차 발송합니다

3. 이행하자증권명의변경

관할 시, 군 구청에 보증보험증권의 명의변경 관련 서류를 제출합니다

4. 하자보증금청구

보증회사, 공제조합에 청구관련서류를 접수합니다. 이 때 전문건설업등록증을 가진 두 곳 이상의 하자보수업체의 현장하자에 대한 보수 견적서가 첨부되어야 하고, 동 업체의 현장에 대한 소견서(견적 타당성 및 수익성)가 검토됩니다.

5. 현장실사

보증회사, 공제조합의 현장조사 및 조사 후, 견적의 타당성 여부가 검토됩니다.

6. 하자보증금수령

보증회사, 공제조합으로부터 하자보증금을 수령하신 후, 다시 한 번 반상회를 개최하여 공사하실 부분을 결정합니다.

7. 보수공사

하자보수 공사를 합니다.

8. 하자보증금의 사용내역 통보

공사가 완료되면 주택법 시행령 제59조 5항에 의거 하자보수보증금의 사용내역을 건축주 또는 시공자에게 통보해야 합니다.

주택법 시행령 제61조에 의하면 사용검사일(준공허가일)로부터 일정기간이 경과하면 하자보수보증금을 연차적으로 사업주체인 건축주 또는 시공자에게 반환하여야 합니다.
하자보수보증금 반환제도로 인하여 하자보수 의무기간이 경과하면 건축주의 부실시공으로 인한 공동주택의 하자를 입주민들이 자비로 보수하여야 하는 피해를 볼 수 있습니다.

따라서 하자보수 의무기간 이전에 건축주 또는 시공자에게 하자보수 이행을 요구하여야 하며, 건축주 또는 시공자가 고의 또는 부득이한 사유로 하자보수를 이행하지 아니할 경우에는 하자보수 의무기간이 경과하기 이전에 하자보수보증금를 청구하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하여야 합니다.

결국, 건축주의 부실시공 등으로 인한 하자를 입주민이 자비부담으로 보수하는 피해를 방지하기 위해서는 빠른 시일 내에 하자보수보증금을 청구하여 하자보수보증금으로 하자보수를 마무리하여야 합니다.


○ 하자보수를 진행하시기 전에 이것만은 꼭 알고 시작하십시오.
공동주택의 하자보수는 빌라, 다세대, 아파트 등에 해당됩니다. 최근 2.3년 간 20가구 미만의 빌라가 급격하게 늘어나면서 많은 하자 보수 업체들이 빌라의 하자보수에 주력하고 있는 실정입니다. 이에 따라 각 업체들이 저마다 자사의 장점들을 내세우고, 심한 경우 타 업체를 비방하는 등 자사의 이익에 눈이 멀어 무리한 영업을 하는 경우가 있습니다. 따라서 입주민들이 업체를 선정하는데 있어서 적지 않은 혼란이 있을 수도 있습니다.

현재 빌라의 하자보수 시장은 어느 정도 정형화 되어 있는 상태입니다. 아파트와 달리 빌라의 하자보수는 그 수주금액이 대부분 소액이고 공사를 해야 할 부분은 많기 때문에 빌라 한 건물당 업체 이익이 그리 크지 않고 모든 공정이 투명하게 진행되는 관계로 절대 눈속임이 있을 수 없습니다. 그리고 과거와는 달리 공동주택의 하자보수보증금 청구건수가 늘어남에 따라 각 해당 시. 군. 구청 및 보증보험회사에서도 철저한 관리체계를 갖추고 있어 어떤 업체에 일을 맡기셔도 그 업체가 정상적으로 운영되는 업체라면 하자보수시공 등에 차이가 그리 크지는 않습니다.

어떤 사업영역이든 경쟁이 없는 경우는 없을 것입니다. 따라서 경쟁에서 이기는 길은 타업체를 비방하는 등의 얄팍한 상술이 아니라, 동일한 조건이더라도 책임감과 성실로서 땀 흘리는 것 밖에 없다고 봅니다.

즉, 영업사원들의 달콤한 몇 마디 말에 현혹되지 마시고, 책임감을 가지고 성실하게 열성적으로 땀을 흘리는 업체를 선택하시는 것이 입주민들의 현명한 판단이라 생각합니다.

단, 몇 가지 유의하셔야 할 점이 있습니다. 다음의 몇 가지 유의사항은 귀댁의 하자보수를 진행하는 데에 참고하십시오.

○ 유의 사항

1. 사업장 소재지를 명확히 파악하십시오.

최근 들어 약간의 행정지식만 가지고 사무실 없이 빌라의 하자보수를 대행하는 브로커성 업체가 간혹 있습니다. 가급적이면 안내 전단지나 명함 등의 사업장 주소지가 명확한지 확인하여 보십시오.

2. 하자보수 업무를 조용히 진행하려는 업체는?

하자보수를 진행하는 것은 빌라 입주민 전체의 행사이므로 반상회를 통하여 전주민에게 그 내용이 투명하게 전달되어야 합니다. 그래야 사후에도 문제가 발생되지 않습니다. 그러나 입주민 전체의 반상회를 개최하는 것을 꺼리고 입주자대표에게 금품을 제공하겠다는 등의 사탕발림으로 빨리 인감만 걷어 달라는 업체가 있습니다. 당연히 해당 행정지식이나 공사에 대한 경험이 부족하여 많은 입주민들을 상대로 반상회를 진행할 능력이 없어서 이겠지요. 이러한 업체에 일을 맡기시면 그 피해가 고스란히 입주민들에게 돌아가게 되므로 가급적이면 이런 업체는 피하십시오.

3. 하자보수예치금으로 모든 하자를 완벽히 보수할 수 있다고 하거나 이미 다른 업체와 진행 중인 데도 불구하고 그 업체를 비방하며 자회사에 맡길 것을 권유하는 경우.

최근에 업체간의 경쟁이 심해지면서 일부 업체에서 다른 사업영역의 전문 영업사원을 채용하여 적지 않은 영업수당을 지불하며 영업을 시키는 경우가 있습니다. 영업직이라는 것은 그 특성상 자신의 영업수당을 늘리기 위해 뒷일은 생각하지 않고 사실보다 과장되게 부풀려서 얘기를 하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 당연히 입주민들은 불이익을 당하게 됩니다. 하자보수란 그 금액이 미리 한정이 되어 있는 공사를 진행하는 것이기 때문에 분명히 그 허용 가능성이 정해져 있습니다. 저희 (주)서경시설물유지관리는 만일 해당 빌라에 하자보수 예치금으로는 해결이 안 되는 하자가 있다면, 있는 그대로 하자보수가 어려운 원인을 설명해 드리고 그에 대한 대처방법을 가르쳐 드리겠습니다. 상식에 맞지 않는 영업사원의 말에 현혹되지 마시고 정직하게 순리대로 업무를 풀어나가는 업체를 선택하십시오.

4. 각 업체마다 행정 전문가가 있다고 영업을 하지만 실제로 그렇지 않은 경우가 많습니다.

실제로 관련 전문가가 있는 업체인지 해당 자격증을 확인하십시오. 저희 (주)경재건축물하자연구소는 건설교통부 등록 안전진단기관인 (주)경재구조엔지니어링과 시설물유지관리 전문업체인(주)서경시설물유지관리와 긴밀한 업무협조를 통해 각 분야에서 풍부한 경험과 경력을 가진 전문가가 모여 입주민들의 고충을 명쾌하게 풀어드리고 있습니다.


자료제공 : (주)경재건축물하자연구소 대표/건축사 이동훈님의 글을 인용 (02-2615-6404 / 011-305-6457)

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