전세 확정일자 받는법
전세보증금을 보호받는 방법에는 전세권등기를 하거나 확정일자를 받는 방법이 있는데, 전세권등기의 경우에는 임대인의 협조를 얻어야 하고, 전세보증금 금액에 따라 다르지만 수십 만원이 비용을 들여야 하기 때문에 현실적으로 전세권등기를 하는 경우는 드물다고 할 수 있습니다.
그래서 대부분의 경우에는 전세보증금 보호를 위해 확정일자를 받게 됩니다. 오늘은 전세 확정일자 받는법과 관련된 여러가지 법률 지식 그리고 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
우선 확정일자 받는 방법을 알아보기 전에 '대항력'과 '확정일자인에 의한 우선변제권'에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 대항력은 임차한 주택이 매매 등으로 인해 다른 사람에게 양도된 경우 임대차 계약기간 동안 계속 살 수 있고, 계약이 만료되면 새로운 임대인에게 보증금을 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
대항력은 1) 주택의 인도와 2) 전입신고를 하게 되면, 그 다음날 00시부터 대항력을 얻게 됩니다. 하지만 여기에서 주의할 점은 대항요건을 갖추기 전에 저당권 등 선순위 담보물권이 존재하는 경우, 경매 등의 사유로 주택이 넘어가게 되면 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없게 됩니다.
확정일자를 받음으로써 생기는 우선변제권은 앞에서 알아본 대항력 받는 조건에서 추가로 읍/면/동 주민센터에서 임대차계약서에 확정일자를 받았을 때 당일 우선변제권을 받게 됩니다. 하지만 확정일자를 먼저 받았다고 하더라도 전입신고를 그 이후에 했다면 우선변제권은 전입신고후 익일 00시부터 우선변제권 효력이 발생하게 됩니다.
우선변제권은 임차한 주택이 경매 등의 사유로 매각된 경우, 낙찰대금에서 전세보증금을 후순위 권리자 혹은 채권자들 보다 우선하여 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 후순위 권리자 및 채권자들보다 우선하여 배당금을 받기 위해서는 배당요구종기일까지 배당요구를 해야하며, 임차 주택을 낙찰자에게 인도해야 합니다.
전세 확정일자 받는법은 단순히 읍면동 주민센터를 방문하여 임대차계약서 원본에 '확정일자'를 받으시면 됩니다. 평일에 주민센터를 방문하기 어려운 임차인들을 위해 2015년 9월 14일부터는 온라인 상에서도 확정일자를 받을 수 있도록 제도가 개선되었습니다. 법원에서 운영하는 인터넷등기소 사이트 www.iros.go.kr로 접속하여 확정일자 항목을 선택한 뒤, 안내하는 대로 진행을 하시면 됩니다.
참고로 일반적인 우선변제권과 달리, 소액임차인들을 위한 우선변제권(최우선변제권)이라는 것이 있는데, 지역에 따라 기준이 조금씩 다르지만, 전세보증금액이 일정금액 이하이고, 경매신청 등기 전에 해당력(인도+전입신고)를 갖추게 되면 선순위 담보물권자 및 일반권리자에 우선하여 보증금을 반환받을 수 있는 최우선변제권을 받게 됩니다.
자세한 금액은 아래 표를 참고해주시구요.
담보물건설정일 그리고 지역에 따라서 보증금 범위와 최우선변제금액이 조금씩 다르다는 사실을 쉽게 아실 수 있을 것입니다. 혹시 궁금한 점 있으시면 댓글로 남겨주시길 바랍니다. 빠른 시일 내에 답변드리도록 하겠습니다.