전월세 계약서, 나에게 유리하게 쓰는 꿀팁

[천사써니]

전세, 월세 집을 계약할 때 쓰는 부동산 임대 계약서. 많은 분들이 계약서에 서명하기 전 계약서 상의 부동산 표시나 내용, 본인 확인란 정도만 주의 깊게 살펴보는데요. 계약서 하단에 ‘특약 사항’란도 있습니다.

이 특약 사항을 어떻게 써 넣느냐에 따라 향후 생길 분쟁에 대한 소지를 줄이고 임대인과 임차인 각각의 권리를 지킬 수 있습니다. 그래서 꼭 알아둬야 할 특약 사항 작성법에 대해 알려드립니다.

전월세 계약서, 세입자가 유리하게 쓰는 방법

세입자는 전셋집을 계약하기 전 반드시 부동산의 권리관계를 확인하기 위해 등기부등본을 확인해야 합니다. 이 때 해당 주택에 근저당권이 설정돼 있는 경우도 있습니다.

근저당권이 설정된 집을 계약할 경우에는 특약 사항에 '잔금일까지 근저당권을 말소하며, 추가 근저당 설정 행위를 하지 않는다. 이를 위반할 경우에는 계약을 무효로 한다'고 적으면 계약 후 잔금을 치르기 전 추가 대출이 생기는 것을 방지할 수 있습니다.

또 '임대인은 임차인이 잔금을 납부할 시 해당 부동산 관련 담보대출 전체를 상환한다'고 적을 수도 있고, '계약 당시 등기부상 권리 관계를 잔금 익일까지 유지한다'고 명시할 수도 있습니다. 처음 등기부등본을 봤을 때는 대출이 없는 것으로 나와 계약을 했는데, 잔금 시점에 대출을 받아 임차인의 권리가 뒤로 미뤄지는 경우도 있기 때문에 이런 경우를 미리 명확하게 해두기 위함입니다.

또한 ‘전세권 설정 및 보증보험 가입 등 임차인의 보증금 보호를 위해 임대인은 적극 협조한다. 단 관련 비용은 임차인이 부담한다’는 문구를 추가하거나, '임대차계약 기간 만료일에 추후 다른 임대차 여부에 관계 없이 임대 보증금을 즉시 반환한다'는 내용을 기재한다면 보증금을 돌려받기 수월할 수 있습니다.

참고로 부동산 같은 큰 거래를 처음 해보는 세입자의 경우, 계약 시 큰 금액을 이체하려고 할 때 정상 이체가 안되는 경우가 많으니 반드시 미리 은행에 방문해 이체 한도를 높여 놓는 것이 필요합니다.

그리고 해당 주택에 이사한 뒤에는 주민센터에 전입신고를 해 확정일자를 받아두면 법적인 효력이 발생해 전세 보증금을 보호받을 수 있습니다. 따라서 전입신고를 하기 위해서는 이사와 잔금처리를 되도록이면 주말보다 평일에 하는 것이 좋습니다.

전월세 계약서, 집주인 입장에서 유리하게 쓰는 방법

그럼 세입자가 아닌 집주인 입장에서는 계약서 특약 사항에 어떤 내용을 기재하면 좋을까요? 집주인이라면 아무래도 자신의 집에 하자가 생겨 보수 비용이 발생하거나 임차인이 중도에 퇴거할 때 발생하는 비용이 걱정일 수 있습니다.

이 때는 하자 및 원상복구에 관한 특약을 마련해 놓으면 좋은데요. ‘벽걸이 TV나 큰 액자 등 벽에 못을 박는 경우 임대인의 동의를 얻는다’거나 난방, 상하수도, 전기 등 주요 설비 수선 비용에 대한 내용을 구체화해 적어 놓는 것이 좋습니다. 벽지 변색이나 바닥의 상처 같이 생활하면서 생기는 소소한 하자는 원상복구에 대한 의무가 없을 수 있지만, 임차인의 과실로 인한 하자는 임차인이 부담하도록 할 수도 있고요.

또 새 아파트를 바로 전세 놓을 경우, 입주 초기에 진행하는 ‘하자 보수 관련 입주자 점검 기간 동안, 임차인은 이에 적극 협조해 보수한다’고 해 놓으면 자신의 재산 가치가 떨어지는 일을 방지할 수 있습니다.

그리고 임대 계약 종료 및 연장과 관련해 ‘임차인이 계약기간 내 퇴거 시 중개수수료를 임차인이 부담한다’거나 ‘신규 세입자나 매수자에게 집을 보여주는 것에 적극 협조한다’는 내용을 담을 수 있습니다. 마지막으로 반려동물을 키우는 것에 대한 내용이나 1인이 거주하기로 한 원룸, 오피스텔에 동거인을 들일 경우 등에 대해 명시해 놓을 수도 있겠죠.

이 모든 특약 사항은 서로간에 협의가 완료된 후에 기재할 수 있습니다. 향후 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위해 계약 전 미리 생각해 보고 처리 방법과 해약 조건, 위약금 등을 조율, 구체적으로 명시해 놓는 것이 좋겠습니다.