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구분 |
도급제 |
지분제 |
기본개념 |
인가된 사업계획에 따라 건축설계도서,
수량, 자재사양, 공사시방, 등을 조합이 제시해 주고 그를 기준으로 최저가 공사비로 입찰한 업체를 시공사로 선정함. 진행과정에서 변동요인이 발생할 경우 기존 계약도서와 일반법리를 기준으로 계약당사자간의 합의로 공사비를 증감할 수 있다는 전제로 시행함. |
인가된 사업계획에 따라 건축공사도면과 공법 등 개략적인 시공계획안을 제출받아
계약체결함. 사업준공시점의 예상이익율을 계약시 정하는 대신에 공사방법과 자재선정 등 일체를 시공사 책임으로 시행 조합원은 공사비증감과는 무관함. |
특징 및 역무구분 |
건축평면등 설계도서, 자재사양, 수량,
금액, 시공법을 정하는데 상당한 전문기술인력이 요하고 도급계약 확정시까지 많은 시간이 소요됨. 시공현장에 반입되는 자재사양, 수량 공법 등을 일일히 조합(감리업체)의 확인을 득해야 함. 시공사는 설계도서와 도급계약에 정한 바대로 공사에 직접적으로 필요한 부분(자재 및 인력조달, 공사추진)을
책임수행하며, 동종의 건설공사를 수행했던 경험이 있고 전문 기술인력이 확보된 기관에서 채택함(한전, 주공 등 공기업) |
설계도서, 자재 사양, 수량, 금액, 시공법 등 공사수행에 필요한 모든
사항을 시공사의 경험과 책임으로 정하여 시행하도록 위임함에 따라 계약에서부터 준공시까지 기간 단축가능. 공사중에도 일일이 조합의 승인을 득해야 하는 것들이 없음. 시공중에도 필요시 시공사 임의로 변경시행 설계비, 인허가비, 조합운영비를 시공사가 부담하고, 조합은 제세공과금(취등록세, 재산세, 종토세, 사업소득세) 부담함. |
공사비 |
설계변경으로 인한 물량, 자재 사양, 공법이 변동되거나, 법이 정한 기준치 이상의 물가상승이 발생했을 때 증감됨. | 공사비가 추가소요될지라도 시공사책임으로 시행함. 공사비에 신경 쓸 필요가 없음. |
자금조달 |
조합원 분양신청에 따른 추가 부담액은
분할납부토록 하고 |
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특장점 |
최신 사양의 우수한 품질을 목표로 추진할 수 있음. 공사중에도 조합이 원할 경우 상향조정할 수 있음. 변경시행여부 결정이 지체될 경우 공사기간이 길어질 수 있음. 조합원간의 이견조정이 어렵고 자칫 분쟁에 휘말릴 우려가 있음. 준공후 타사에 비해 프리미엄 상승효과 기대가능. 조합의 실권이 높아 시공사는 조합과의 관계개선을 위해 부단히 노력함. |
공사품질수준이 주택경기에 따라 유동적임. 일반분양수입 감소 등 공사여건이 악화될 것이 예상되면 손실보전을 위해 품질저하는 불가피함. 공사중에 조합원 요구를 반영시킬 수 없음. 조합의 관여가 제한적임으로 비리등 분쟁에 휘말릴 우려가 없음. 보통 수준으로 준공됨으로써 프리미엄 기대곤란. 주택경기 상승이 기대되거나 시공사 이미지 선전장으로 활용될 때는 고품질 기대가능. 조합은 시공에 관여할 수 없고 해서도 않됨. 공사중 민원이 발생했을 때 책임소재에 따라 인허가관련사항은 조합이, 시공관련사항은 시공사 책임으로 해결함. |
공사기간 |
계약도서대로 추진될 경우 절대공사기간(약28개월)만 소요됨, 시공변경시 조합원 합의 지체될 경우는 예외적으로 늘어남 시공사와의 이견은 계약도서에 정한 기준으로 처리될 수 있어 공기에 악영향은 없음. |
자재조달비용이 급등하는 등 공사 여건이 변경될 경우 시공사 내부 의사결정이
지체될 수 있어 공사 지연될 수 있음. 주택경기가 좋아질 것 같으면 고급화로, 주택가격이 떨어질 것 같으면 하도급단가 삭감조정 등으로 품질저하될 수 있고 준공 지연될 수 있음. |
사업손익 |
사업관리능력이 없다면 시공사에게 역이용 당할 수 있어 손실이 발생하거나 사업이익이 감소할 수도 있음.
정비업체와는 별도로 공사관리전문업체를 선정하여 중요사항을 확인하고 결정하도록 한다면 사업이익율
제고 가능함. 사업결과에 따른 손익은 100% 조합원에게 귀속됨
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사업이익율 확정하여 시행하는 것임으로 사업이익율만 입증할 수 있으면 그만인데
예외적으로 주택가격이 상승될 것으로 예상된다면 보다 우수한 품질로서 고가 분양을 유도하기 위해 시공사 스스로 자발적인 노력을
경주함. 계약 지분외의 이익은 100% 시공사에게 귀속됨. 사업비 증가로 지분율이 저하될지라도 청구불가 |
증감요인 |
토지 감정평가액의 증감, 용적율의 증감, 건축비의 증감, 부대비용의 증감. 일반분양 수입의 증감 | |
비고 |
공사관리경험이 풍부한 조합원들이
중심체가 되어 미리부터 재건축을 준비한다면 큰 이익을 낼 수 있음 반대로 관리능력이 없다면 분쟁에 휘말릴 우려가 높아 득보다 손실이 많아질 수도 있음.
조합이 시공사를 확실히 제어할 수 있어야지 그렇지 못하면 조합관계자를 매수하여 필요이상의 고급사양과 물량을 늘려 시공사의 이익을 챙기는데 급급할 수도 있음.
조합관계자가 공사관리경험이 풍부하고 양심적인 자들로 구성되었고 추진력이 있다면 우수한 품질의 주택을 확보하면서도 큰 이익도 기대할 수 있음. 유사한 건축공사실적이 많아 우수한 현장의 실적자료를 기준으로 삼는다면 큰 문제될 것도 없을 것임.
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분쟁에 휘말릴 우려는 적으나 헌집 줄께 새집 다오라는 식으로 시공사의 처분만을 기다려야 함.
주택경기가 좋아질 때만 우수한 품질의 주택을 기대할 수 있으나 반대로 위축될 것으로 예상되면 약정된 지분을 챙겨주기 위한 술수를 쓸 수 밖에 없고 이를 사전에 적출해 낼만한 제도적 장치도 없고 방지할 만한 권한도 조합에게 없음.
하도급업체를 통해 품질수준을 시공사 임의로 주택경기에 연동시킬 수 있어 주택경기에 상관없이 시공사
입장에선 선호하는 방식임. 당초 예상치보다 높은 가격으로 분양에 성공할 경우 발생된 추가이익은 몽땅 시공사에게 귀속됨으로써
시장상황에 따라 공사품질이 크게 변동될 수 있음.
무상지분율은 종전 건축물의 감정가를 낮추고 분양주택가격을 높히는 것만으로도 지분율이 높아짐. |