불량 상가분양계약서 주의

[후다닥]

불량 상가분양계약서 주의

중앙일보조인스랜드 2007/06/14 08:59

전국 상가 동향을 체크하고 투자자 관점에서 시장을 분석하는 게 주요 업무다. 지상파 DMB '상가레이다' 코너에 고정 출연중이다.

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불량 상가분양계약서 주의

분쟁 끊이지 않는 상가시장

상가분양시장 반사이익도 극과 극

상가분양계약서 확인을 소홀히 해 낭패를 보는 사례가 줄지 않고 있어 각별한 주의가 요구되고 있다.

소위 ‘불량 상가분양계약서’라고 불리는 계약서내에는 수분양자를 위한 주요 조항은 축소 또는 배제돼었고 공급자 위주로만 유리하게 돼 있어 사후문제 발생시 권리구제가 막막할 수 밖에 없기 때문이다.

그러나 전문가들은‘불량 분양계약서’내용중에서도 충분히 예측가능한 문제점을 미리 점검함으로써 얼마든지 손해를 피할 수 있다고 말한다.

입주지연 보상 언급 없고 계약자 해지권한 축소 등

분당에 사는 가정주부 최모씨는 2006년 봄 수도권 남부 B상가에 투자했으나 오픈 예정이 일년 가까이 연기돼 입점 지연에 따른 기회비용 손실로 골머리를 앓고있다.

설상가상 업체측은 불가항력적인 사유를 들어 지체상금 산정 기준일도 반년이나 늦추고 지급률도 대폭 낮춰 보상한다고 해 분양업체측과의 예정된 분쟁을 놓고 어떻게 대처해야 할지 좌불안석이다.

이처럼 수분양자와 분양업체간에 가장 빈도 높게 발생하는 마찰거리중 대표적인 사항은 공사지연(매도자측 귀책사유 발생시)에 따른 지체상금 보상여부다.

공정위의 상가분양계약서 표준약관 제2조 4항에 따르면“‘갑’은 본 계약서 전문에서 정한 입점예정일을 지연하였을 경우 기 납부한 대금에 대하여 제2항에서 정한 연체요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 잔여대금에서 공제한다“고 돼있다.

하지만 일부‘불량 분양계약서’ 상에는 천재지변, 행정명령, 건설자재공급 파동등의 불가항력적인 사유로 인해 수분양자에게 통보를 하면 이에 대해 수분양자는 지체상금을 요구하거나 이의를 제기하지 아니한다고만 해놓고 자신들의 귀책사유에 대한 구체적인 사항은 명시해 두지 않고 있다.

계약해제와 관련해서도 일반적인 계약서상에는 매수자의 중도금, 잔금 연체, 잔금납부전 매도자의 승인없는 물건의 양도, 임대, 담보설정, 공동시설과 공용면적 또는 공유대지를 부당하게 사용하여 상가 전체의 운영에 지장을 줄 우려에 대해 ‘갑’은 계약해지를 할 수 있으며 이때 수분양자는 분양업체에게 분양대금 총액의 10%를 위약금으로 물도록 했다.

이에 반해 수분양자가 자신의 사정으로 계약을 해제할 시에는 중도금 납부후 공급업자가 인정하는 경우에 한한다고 명시는 돼 있으나 공급자의 귀책사유로 인해 입점이 당초 예정일보다 3개월을 초과한 경우나 공급자의 계약이행이 불능하게 된때에는 본 계약 해지할 수 있다는 조항이 일부‘불량 상가분양계약서’에는 없다.

계약서 자세히 확인 안 하면 손해볼 수도

올초 대형마트내 상가를 분양받아놓고 분양 전과 분양 후 다른 설계상 변화에 대해 어떻게 대처해야 할지 몰라 난감해야하는 박모씨.

건축물의 분양에 관한 법률에 따르면 분양 계약서내에 건축물의 공급가격 인상을 초래하는 변경, 공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소되는 변경, 내장재료 및 외장재료의 변경, 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경, 건축물의 층수 그리고 연면적이 10%이상 증감되는 경우등 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 설계변경등에는 필히 수분양자의 전원 동의를 받도록 해뒀지만 박씨는 미처 계약서상으로 확인을 해두지 못했다.

통상 분양계약서는 계약금 입금 후 공개되다보니 실상 투자자들이 사전 파악하기 어려운 실정이고 기존의 공정위 표준 약관도 현실성이 다소 떨어져 추가 보완될 필요성이 있다.

그러나 당사자간에 성립된 권리와 의무 관계인 계약서의 중요성을 간과하는 투자군도 많다는 점도 문제다. 계약전 민감한 사안에 대한 사전 점검도 투자자의 정당한 권리임을 알고 매도자에게 당당히 요구하고 불공정한 불량 계약서라면 투자를 재고할 필요가 있는 것이다.