뉴타운소식 10월 분양 앞둔 은평뉴타운을 가다

[권경욱]

10월 분양 앞둔 은평뉴타운을 가다

 

고분양가 논란으로 2006년 한차례 연기됐던 은평뉴타운 분양이 한달 앞으로 다가왔다. 은평뉴타운의 현재 사업 진행과 분위기, 주변 부동산에 미치는 영향을 알아본다.

 

■ 은평뉴타운은 지금

 

태양이 뜨겁게 내리쬐는 8월 마지막주 주말, 한창 공사가 진행중인 은평뉴타운을 찾았다.

 

서울지하철 3호선 구파발역에서 송추 방향으로 향하면 현재는 운영하지 않는 은평뉴타운 주택전시관이 나오고 더 직진하면 은평뉴타운 1지구 공사현장이 나타난다.

 

은평뉴타운은 1~3지구로 이뤄져 있는데 이중 1지구는 A, B, C 3개 공구로 이뤄져있다. SH공사에 따르면 1지구는 현재 70% 정도 공정이 진행됐고 2지구는 30~40% 정도, 3지구는 터닦기 공사가 진행 중이다. 공정률이 80%에 이르게 되는 10월경 1지구 분양을 예정하고 있다.

 

은평뉴타운은 환경 친화적인 리조트형 생태전원도시로 개발되는 곳으로, 동쪽에 북한산국립공원, 지구 중심에 진관 근린공원, 남쪽 갈현 근린공원, 서쪽 서오릉 자연공원 등으로 둘러싸여 쾌적성이 매우 뛰어나다. 서울 서북부의 핵심지역으로 고양 삼송지구, 지축지구와 함께 강북권 최대 주거지역이 되는 곳이다.

 

 

 

은평뉴타운은 최근 은평 재정비촉진계획 변경안 발표에서 기자촌 일대 주거용지 할당 및 3지구 용적률 5% 상향 조정으로 주택공급물량이 9백72가구 늘어났다. 1지구는 4천5백83가구에서 4천6백60가구로 77가구 늘어나고, 3지구는 8백95가구 늘어난다. 2지구는 5천1백34가구로 변동이 없다.

 

<은평뉴타운 아파트 공급 물량 변동>  

구   분		계	1지구	2지구	3지구
기정	수용인구 (인)	42,560	12,832	14,375	15,353
	주택공급 (호)	15,200	4,583	5,134	5,483
변경	수용인구 (인)	45,281	13,048	14,375	17,858
	주택공급 (호)	16,172	4,660	5,134	6,378

           자료제공: 은평구(http://www.eunpyeong.seoul.kr/)  

<은평뉴타운 지구별 주택공급 계획 변경안>

주택유형	가구수 (호)
	임대				분양				계
	소계	1지구	2지구	3지구	소계	1지구	2지구	3지구	전체	1지구	2지구	3지구
계	4,835	1,697	1,730	1,408	11,337	2,963	3,404	4,970	16,172	4,660	5,134	6,378
단독주택	-	-	-	-	248	-	-	248	248	-	-	248
아파트	4,835	1,697	1,730	1,408	11,089	2,963	3,404	4,722	15,924	4,660	5,134	6,130
전용면적60㎡이하	2,727	1,446	926	355	840	114	447	279	3,567	1,560	1,373	634
60㎡초과~85㎡이하	2,108	251	804	1,053	4,869	1,136	1,372	2,361	6,977	1,387	2,176	3,414
85㎡초과	-	-	-	-	5,380	1,713	1,585	2,082	5,380	1,713	1,585	2,082

                                                       자료제공: 은평구(http://www.eunpyeong.seoul.kr/)

 

은평구청 도시정비과에서는 변경안의 공람기간이 8월 16일로 끝났고 이 변경안대로 사업이 추진될 계획이라고 말했다. 10월 분양할 1지구는 총 3공구 14개 단지 4천6백60가구로 이중 일반분양은 112~214㎡ 2천9백63가구다. A공구는 롯데건설ㆍ삼환기업이 B공구는 현대산업개발ㆍ태영, C공구는 대우건설ㆍSK건설이 컨소시엄을 구성해 공사하고 있다.

 

이중 A공구는 구파발역과 가장 가까워 지하철, 대중교통, 상업시설 이용이 가장 편리할 것으로 보인다. 게다가 유치원과 초ㆍ중ㆍ고교를 끼고 있으며 진관근린공원을 남쪽에 접하고 있어 가장 선호도가 높을 것으로 예상된다. B, C공구는 생활편의성보다는 쾌적성에 비중이 더 크다.

 

■ 1지구는 후분양 단지, 분양가 상한제 적용 안돼

 

은평뉴타운은 당초 지난해 공급 예정이었지만 고분양가 논란으로 연기돼, 후분양제 적용을 받게 됐다.

 

1지구는 지난 2006년 사업승인을 받아 분양가 상한제, 전매 제한 대상이 아니다. 다만 9월 1일 이후 입주자 모집공고가 나므로 청약가점제 적용은 받는다. SH공사에 따르면 현재 10월 말 경 분양을 계획하고 있으나 늦어지면 11월 초 분양도 가능하다고 했다. 분양시에는 주택전시관을 다시 개관하지 않고, 현장에 견본주택을 마련해 청약자에게 공개할 예정이다.

 

도시개발방식으로 서울시에서 조성하는 사업이기 때문이 서울시 거주자에게 1순위 청약 우선권이 있다. 따라서 수도권 및 지방 청약통장 가입자는 청약기회는 있으나 당첨은 어려울 것으로 보인다.

 

전용면적 85㎡ 이하는 SH공사가 짓는 국민주택으로 청약저축 대상이며 나머지 물량은 청약예금 가입자에게 자격이 주어져 청약가점제로 당첨자를 뽑는다. 청약예금 6백만원, 1천만원, 1천5백만원 통장이 필요하다.

 

후분양으로 분양되는 만큼 입주(2009년 5월)가 빨라 분양 뒤 자금마련 기간이 짧지만 분양가 상한제가 적용되지 않아 입주 후 전매가 가능하다는 장점도 있다.

 

■ 당첨 가능 커트라인은?

 

은평뉴타운은 지난해부터 청약대기자들의 높은 관심을 받아왔던 지역으로 닥터아파트 청약플래너 시뮬레이션 결과에 따르면 상위 10%인 청약가점 53점 이상은 돼야 당첨권에 들것으로 보인다.

 

앞으로 결정될 분양가가 관건인데 지난 해 10월 분양계획 당시 3.3㎡당 1천1백51만~1천5백23만원으로 고분양가 논란이 뜨거웠다.

 

은평 재정비촉진계획 변경안으로 평균 용적률이 2% 정도 높아지면서 3.3㎡당 분양가가 낮춰질 수 있다는 예상도 나오지만 1년 동안의 금융비용, 땅값 인상 등을 고려하면 지난해 분양가에서 크게 조정되지는 않을 것이라는 전망이 우세하다.

 

■ 단점은 없나?

 

은평뉴타운이 갖고 있는 단점이라면 고질적인 교통문제가 최대로 꼽힌다. 통일로, 의주로 가 상습 정체구간으로, 한번 차가 막히면 서울 도심까지 진입하는데 어려움을 겪는다.

 

지난 8월 3일 서울시가 은평뉴타운에서 도심 진입을 수월하게 하기 위해 세검정~진관외동간, 신영삼거리~성북동간 민자도로 건설 계획을 발표했다. 하지만 민자도로인 만큼 유료로 이용되며 세검정~진관외동간 도로는 2013년, 신영삼거리~성북동 노선과 가회동~정릉동 노선은 2014년 개통 예정이다. 2009년부터 입주를 시작하는 은평뉴타운은 이 도로를 이용하는데 4년 정도를 더 기다려야한다.

 

은평뉴타운은 분양아파트와 임대아파트를 혼합 배치하는 소셜믹스 형태로 가구수의 절반 가까이를 임대아파트가 차지한다는 특징도 있다. 임대아파트의 혼재가 주거 가치에는 악재가 될 수 있다.

 

아직 부족한 편의시설도 문제다. 서울지하철 3호선 구파발역을 중심으로 상업지구가 들어설 계획이지만 그 외에는 연신내, 불광역 주변, 일산신도시를 이용해야 한다.

 

뉴타운 내 자립형사립고를 포함해 초등학교 5곳, 중학교 2곳, 고등학교 4곳이 추가 건립지만 학교 시설이 모두 확충 되는데는 5~10년 정도의 기간이 소요되므로 입주가 시작돼도 당분간은 학군이 약하다는 단점도 있다.

 

■ 주변 부동산 영향은 아직

 

분양을 앞둔 은평뉴타운 주변 불광동, 갈현동 부동산 시장은 아직 잠잠한 상태다. 하지만 부동산플러스공인 관계자는 “후광효과가 예상되는 주변 지역은 간간히 거래가 성사되고 있다”고 말한다.

 

후분양제로 바뀌고 고분양가 논란이 일면서 분양가는 당초보다 조금 낮아질 것으로 예상하고 있지만 큰 폭 조정은 없을 것으로 보인다.

 

연초대비 은평구 아파트값은 2.97% 올라 서울 전체 0.33%에 비해 높은 상승률을 보이고 있다. 불광동 북한산대창센시티 136㎡는 1월 시세보다 1억1천만원 상승한 5억5백만원을 형성하고 있다.

 

불광동 라이프미성 155㎡ 역시 연초보다 5천만원 오른 6억1천5백만원이다. 현대홈타운1차 109㎡ 역시 3천만원 오른 5억1천5백만원.

 

한때 많았던 입주권 딱지 문의는 이제는 프리미엄이 높아 끊긴 상태. 가격이 높은데다 불법이라 취급하지 않는 중개업소가 대부분이었다.