UC Merced 대학 기숙사 (Off Campus Student Housing) 건립 EB-5 프로젝트

[그늘집]

미국투자이민 50만불 시대의 종식과 함께 이제는 미국영주권 취득과 함께 고수익성 투자 프로젝트의 시대가 열렸습니다.

캘리포니아 주립 대학 계열인 UC Merced 기숙사 건립 EB-5 미국투자이민 프로젝트는 안정적인 미국영주권 취득은 물론 연 4%의 고정금리를 보장하는 고수익성 EB-5 프로젝트입니다.

​Merced Station 프로젝트는 미국 부동산 중 가장 안정자산으로 인정받는 기숙사(Student Housing) 건립 프로젝트에 90만불을 투자하여 미국영주권과 더불어 5~7년간 연 4%의 고정금리를 보장받는 프로젝트입니다.

​EB-5 미국투자이민 제도가 도입되었던 90년대부터 00년대 초기까지는 투자자 보호정책도 미흡하였고, 프로젝트가 실패하여 원금에 손실이 생기는 경우도 종종 발생하였기 때문에 대부분의 미국투자이민 신청자들은 원금 회수가 안정적이라면 수익율은 0%에 가까워도 마다하지 않았습니다.

​하지만 지난 30년간의 미국투자이민은 상당히 진화하였고 실제로 지난 10년간 투자 실패사례는 거의 찾아볼 수 없을 정도로 대부분의 EB-5 프로젝트들이 매우 정교해졌으며, 무엇보다 투자자 보호장치가 강화되었음을 알 수 있습니다.

​EB-5 투자상품들의 안전성이 높아짐에 따라 이제는 미국영주권과 원금에 대한 안전성 뿐만 아니라 수익율에도 관심을 갖기 시작하였습니다.

​특히 2019년 11월 22일부터 투자금이 90만불로 상향됨에 따라 투자자의 자금 부담이 증가하였습니다.

이에 따라 미국투자이민 전문가들은 EB-5 투자상품들이 일반 투자자들에게도 매력있는 높은 수익율과 더불어 미국영주권까지 받을 수 있는 해외 투자상품으로 진화해 나갈 것이라고 예측하고 있습니다.

UC Merced 기숙사 건립 프로젝트 개요

프로젝트 명	Merced Station
프로젝트 위치	2980 E. Yosemite Ave., Merced, California
사업개요	UC Merced Off-Campus Student Housing Development 머세드 캘리포니아 주립대학 Off-Campus 기숙사 건립 프로젝트 ​대지면적 : 21,117 평 (751,428 ft²) 건평 : 12,124 평 (431,440 ft²) 임대면적 : 9,418 평 (335,145 ft²) ​Unit : 270개 침상 : 885개 주차 : 627대 부대시설 : 상업시설, 스터디룸, 수영장, 배구장, 농구장 등
총 프로젝트 비용	$79,900,000 [토지 $5.6M / 건축 $69.8M / 기타 $4.5M]
자본구조	$12,000,000 [Equity : 개발사 자본 – 투자완료] $12,000,000 [Equity : EB-5 자본 – 24세대 투자완료] $46,900,000 [건설융자 – 확보완료] $ 9,000,000 [EB-5 Loan – 5세대 투자완료 – 잔여 2세대 모집 중]
EB-5 모집구좌 수	총 9구좌 중 7구좌 모집완료
EB-5 투자금액	$900,000 (1구좌)
투자행정비	$65,000 (1구좌)
투자방식	담보대출방식 (Loan)
담보	Equity($24M) 보다 선순위 담보 개발사 상환보증
CBRE 감정평가완료	프로젝트 개발비 : $79,900,000 2021년 완공후 가치 : $104,000,000 2023년 운영후 가치 : $118,509,000
이자	연 4% 고정금리 – 1~2년차 : 연 2.5% – 3년차 이후 : 연 4% + 1~2년차 미지급분을 투자 잔여 기간에 나누어 지급
투자기간	5년 (1년씩 2회 연장옵션 있음)
개발일정	2019년 06월 착공 2021년 09월 기숙사 오픈 2021년 11월 전체공사 완공
건설융자	최대 $67,500,000 확보완료 EB-5 투자자 모집과 상관없이 공사 완공에 대한 보증확보 건설융자최대 $67,500,000 확보완료EB-5 투자자 모집과 상관없이 공사 완공에 대한 보증확보
고용창출	610개의 일자리 창출 EB-5 투자자 1인당 19개의 일자리 창출

미국에서 가장 안전한 상업용 부동산인 STUDENT HOUSING(대학 기숙사)에 투자

2005년 설립된 머세드 캘리포니아 주립대학(UC MERCED)의 재학생을 수용할 OFF-CAMPUS 기숙사에 투자하여 완공후 임대걱정이 없습니다.

UC MERCED는 현재 8,544 명의 학생이 재학 중이며, 이 중 ON-CAMPUS 기숙사 수용인원은 3,547명입니다.

5,000명 가량의 재학생이 학교로부터 8 KM 이상 떨어진 다운타운에서 통학하고 있습니다.

UC MERCED는 완공전 100% 임대계약을 희망하고 있습니다.

투자 원금에 대한 3중 출구전략

​1. 재융자

대부분의 부동산 개발 프로젝트는 완공 후 운영이 시작되면 저금리 재융자를 진행합니다.

이를 통해 건설융자금과 EB-5 투자금을 우선적으로 상환합니다.

​2. 매각

MERCED STATION 개발사는 완공 후 3~4 년 뒤에 매각을 추진할 계획입니다.

미국 최대감정평가 회사인 CBRE의 감정평가 결과 MERCED STATION의 프로젝트 가치는 총 $118,900,000 로 EB-5 투자금($9,000,000)과 건설융자금을 충분히 상환할 수 있습니다.

​3. 개발자 지급보증

순자산 $67M을 보유한 MERCED STATION 개발사인 SHAMROCK ACQUISITION LLC 가 EB-5 투자금에 대한 원리금상환 지급보증을 제공합니다.

TEA 지역조건 100% 충족

​MERCED COUNTY 2018년도 실업율 8.3%

2018년 전미 평균 실업율 3.9%의 150%인 TEA 지역기준 조건인 5.9%를 상회하는 실업율

고정이자 4% 지급보증

​투자 후 첫 1~2년간 연 2.5%의 고정이자를 지급하고 3년차부터는 연 4% + 미지급된 1~2년차 이자를 나누어 지급합니다.

미국 최대 기숙사 운영기업, PEAK CAMPUS의 독립적인 위탁 운영방식

​미국에서 두번째로 큰 기숙사 전문관리 기업인 PEAK CAMPUS의 독립적인 위탁운영 계약을 체결하였습니다.

개발사와 운영사를 분리하여 전문적인 경영과 투명한 자금관리 구조를 갖추고 있습니다.

건설사의 완공보증

​MERCED STATION 프로젝트는 건설인허가 및 건설융자 확보가 완료되었습니다.

개발사의 준공보증을 통해 EB-5 투자금 유치와 상관없이 완공될 에정입니다.

캘리포니아 주립대학교 머세드

UC Merced는 10번째 캘리포니아 주립대학교 계열입니다.

2005년에 개교한 이래 현재 22개 전공, 24개 부전공, 14개의 대학원 과정이 운영되고 있으며, 총 재학생은 8,847명입니다.

UC Meced는 UC 계열 대학 중 가장 빠르게 학생수가 증가하고 있습니다.

머세드 캘리포니아 주립대학교는 2020년 ‘U.S. News & World Report’ 가 발표한 미국 대학 순위에서 104위, 공립 대학 순위에서 44위를 기록했고, 사회적 유동성 순위에서는 7위, 학부 교육 순위에서는 40위를 기록했습니다.

미국 공립 대학 순위 44위

​미국 대학 순위 104위

​2030년까지 학생 25,000명, 직원 6,500명 상주 예정

​7000에이커(약 860만평) 규모의 캠퍼스

​UC Merced 2020 Plan 으로 13억불 투자 확정

프로젝트 개발일정

부지매입 완료

각종인허가 취득 완료

건설융자 및 사업자금 조달 완료

공사착공 : 2019년 06월

수평공사 : 2019년 12월

수직공사 : 2020년 06월

건설완공 : 2021년 07월

입주시작 : 2021년 09월

CBRE 감정평가

미국 최대 감정평가 법인인 CBRE는 Merced Station의 사업성 및 프로젝트 가치에 대해서 다음과 같이 감정평가하였습니다

​	2021	2022	2023	2024
임대 및 운영수입	$ 9,651,290	$ 10,110,883	$ 10,616,427	$ 10,934,920
지출	$ 3,587,182	$ 3,691,381	$ 3,802,123	$ 3,916,186
영업이익	$ 6,064,108	$ 6,419,502	$ 6,814,305	$ 7,018,734
프로젝트가치	$ 105,462,751	$ 111,643,511	$ 118,509,645	$ 122,064,935
건축융자	ㅡ $ 79,914,595	ㅡ $ 79,914,595	ㅡ $ 79,914,595	ㅡ $ 79,914,595
차익가치	$ 25,548,156	$ 31,728,916	$ 38,595,050	$ 42,150,340

CBRE의 평가보고서에 따르면, 투자후 5년(공후 3년)째의 연간 순 임대료 수입은 $6,814,000 로 추정 되며, 이 때의 자산 가치는 보수적으로 $118,500,000 입니다.

즉, 총 투자비 $79,900,00 중 EB-5 투자금을 포함한 부채 총액은 $56,000,000 이므로 LTV 200% 로서 매우 안전한 사업입니다.

UC Merced 기숙사 프로젝트 Q&A

Q1. 사업이 중도에 포기 또는 중단될 위험은 없는가?

​A1. Merced Station은 건축 및 등록 인허가를 모두 받았으며 건설 자금이 모두 조달 완료된 상황이므로 천재지변이 없는한 사업이 지연되거나 중단될 가능성은 없습니다. 뿐만아니라 EB-5 자금이 모집 되지 않아도 사업 진행에는 전혀 지장이 없습니다.

​Q2. 미국 영주권을 못 받을 위험은?

​A2. 사업이 중단되지 않는한 영주권은 받게 됩니다. 그리고 EB-5 미국투자이민 조건해지를 위해서는 투자자 1세대 당 10명의 고용을 창출해야 하는데, Merced Station 프로젝트는 투자자 1인당 19명 이상의 고용이 창출된다.

​Q3. 어떻게 타 프로그램보다 높은 4% 의 고정이자를 지급할 수있는가?

A3. 이자수익은 리저널센터와 EB-5 투자자간에 어떻게 배분하느냐의 문제입니다.

타 프로그램들의 PPM을 분석해 보면 EB-5 투자금에 대한 이자 수익은 평균 5~9% 입니다.

이 중에서 EB-5 투자자에게는 약 0.25~1% 정도의 이자를 지급하고 나머지는 리저널센터의 몫으로 돌아갔습니다.

즉, 지금까지 거의 모든 EB-5 프로젝트들은 리저널센터가 대부분의 이자를 가져가는 구조였기 때문에 투자자에게는 상대적으로 적은 이자가 배당되었습니다.

Merced Station 프로젝트는 리저널센터의 몫을 줄이고 EB-5 투자자에게 더 많은 이자를 배분합니다.

​Q4. 일반적으로 이자율이 높으면 투자 리스크가 크다고 하는데…?

​A4. 위에 설명드린대로, 프로젝트가 부담하는 전체 이자지급액은 대부분 비슷합니다.

전체 이자수익에서 EB-5 투자자에게 얼마를 배분하느냐의 문제이므로 투자자에게 지급하는 이자율이 프로젝트의 투자 리스크를 판별하는 척도가 될수없습니다.

​Q5. 개발사의 자기자본 비중이 높을수록 안전한 투자인가?

​A5. 임대 부동산(Rental Property : 임대 아파트 , 기숙사)의 경우 은행들이 70%까지 융자를 해주므로 통상적으로 개발사(Developer)는 30% 정도의 투자를 합니다. 대부분의 부동산 개발 융자비율이 50%인데 비해 70%까지 융자가 가능한 것은 그만큼 임대 부동산이 안전 자산으로 인정받기 때문입니다.이다. 그러므로 단순히 자기자본 비율만을 가지고 투자의 안전성을 비교할 수 없습니다.

​Q6. 어떻게 경기침체(Recession)에 대비하는가?

​A6. 미국은 현재 10년 이상 부동산 호황이 지속되고 있습니다. 경제흐름으로 볼때 이러한 부동산 호황이 앞으로 5-7년후에도 계속될지는 의문입니다. 만약 부동산 경기가 침체될 경우, 제일 먼저 타격을 받는 사업은 고급주택 및 콘도, 개발 토지 분양, 리조트 개발 등의 분야입니다. 아파트나 기숙사(Student Housing)와 같은 임대부동산(Rental Property)은 경기침체(Recession)의 영향을 가장 적게 받습니다. 특히 학생들이 이용하는 Student Housing 시설은 경기침체에도 수요 변동이 없는 안전한 사업이며, 이러한 사실은 2008년 서브프라임 금융위기 사태 때에도 확인된 바 있습니다.

​Q7. UC Merced 대학과의 장기 임대 계약 가능성과 그 효과는 ?

​A7. In-Campus Student Housing 은 현재 전체학생의 1/3 정도 수용가능하여 기숙사가 매우 부족하며, 5 마일 떨어진 Merced City 역시 아파트 공실율이 2% 미만이라 숙박시설이 매우 부족한 상황입니다. 그러한 이유로 UC Merced 대학 측은 Merced Station 기숙사 완공 전에 20년 장기 계약을 희망하고있으며 성사 가능성이 매우 높습니다.

​Q8. 개발사의 원리금 상환 보증은 어떻게?

​A8. 개발사의 상환 보증은 미이민법 상 문제가 없다는 것은 여러 프로젝트들을 통해 입증되어 왔습니다.

Merced Station의 보증형식은 투자자 개인별 보증이 아닌, 기숙사 프로젝트에서 EB-5 투자금을 상환할 자금이 부족할 경우, 개발사가 추가 자금을 투입(Capital Contribution)하여 투자원리금을 상환하겠다는 지급 보증입니다.

개발사인 Shamrock Acquisition LLC는 순자산 $70M 이상을 보유한 재정이 건전한 건설회사입니다.

​Q9. 출구전략은 ?

​A9. 임대 부동산 개발 프로젝트들은 대부분 완공 후 3-4년내 매각을 목표로 시행합니다. 특히 임대 부동산 중 기숙사는 양도세가 연기되는 1031 Exchange 수요, 연기금, 기관투자자 등의 수요가 많아 매각이 아주 용이합니다.

​Q10. 세금문제(Tax Issue)는?

​A10. 투자 후 처음 2년간은 외국인 신분으로 세금 원천 징수 공제(한미조세협정에 의거 Federal 연 10%, California 7%) 혜택을 받습니다. 미국 영주권을 받은 후에는 일반 미국인과같은 소득세율을 적용합니다.

Merced Station이 지급하는 연이자 소득 $36,000 정도는 부부 합산 소득 신고시 세금이 10% 미만입니다.

Merced Station 개발사

Shamrock Acquistitions LLC는 2008년에 설립된 부동산 개발 회사로 미시건, 오하이오, 인디애나, 플로리다, 캘리포니아에서 상업용 건물과 다세대 주택 개발 사업을 하고 있습니다, 미국 전역에 걸쳐 약 6천 7백만 달러 상당의 순자산을 보유하고 있습니다.

Merced Station 건설사

Biltmore Development 는 Shamrock Acquisitiions 의 자회사로 90년의 기업 역사를 통해 단독주택용지와 주택용지의 개발에 주력해 왔습니다. 빌트모어와 그 파트너들은 10억 달러 이상의 부동산을 매입, 매각, 개발하는데 관여했는데, 여기에는 3만 가구 이상의 주거단지, 1만 가구 이상의 단독주택, 5000가구 이상의 임대아파트, 71만 1천 평방피트 이상의 사무실 공간, 62만 평방피트 이상의 소매점이 포함됩니다.

ProWest Constructors는 캘리포니아에 위치한 건설 관리 회사로 의료, 교육 시설 및 공공 기관 건설 전문기업입니다. ProWest는 UC Davis, UC Riverside, UC San Diego, UC San Francisco, UC Santa Barbara, UC Santa Cruz 및 UC Merced의 캠퍼스 내 기숙사를 건설했습니다.

Merced Station 운영관리사

Peak Campus는 미국에서 두번째로 큰 전문 기숙사 운영 기업으로 현재 관리중인 학생 주택 침대가 52,000개 이상, 부동산 96개로 총 65개 대학에서 30억 달러 이상의 부동산을 관리하고 있습니다.

가족동반

미국투자이민 신청자는 가족을 동반할 수 있으므로 배우자와 만21세 미만의 자녀들은 함께 미국영주권을 취득할 수 있습니다.

이 때 동반가족은 범죄경력이나 신체검사 상 결격사유가 없으면 됩니다.

학비혜택 및 전공선택

미국 영주권을 취득한 자녀들은 미국공립학교 무료혜택과 연방 및 주정부 지원금을 통해 대학등록금 절감 혜택을 누릴 수 있습니다.

또한 미국 대학들의 장학금 재원은 대부분 영주권 또는 시민권자에게 배정하고 있으므로 유학생 대비 폭넓은 학비 절감혜택을 누릴 수 있습니다.

또한 유학생들은 입학이 어려운 의대, 치대, 법내 등의 전공선택이 가능합니다.

자유로운 거주지역 선택

미국투자이민을 통해 영주권을 취득하는 경우, 투자처의 위치와 상관없이 거주지역을 선택할 수 있습니다.

한국에서의 경제활동이 가능합니다.

미국투자이민을 통해 미국영주권 취득 후, 자유롭게 한국에서의 경제활동을 영위할 수 있습니다.

단, 미국 영주권이 소멸되지 않으려면 1년 이상 미국 외 지역에서 거주하지 않아야 합니다.

1년 이상 미국 외 지역에서 거주하고자 하는 겨우에는 재입국허가(RE-ENTRY PERMIT)을 발급받아 최대 2년까지 미국 외 지역에서의 체류가 가능합니다.

증여 및 상속세 절세 혜택을 누릴 수 있습니다.

미국은 2020년 수정된 개인세법에 따라 1인당 1158만 달러(약 137억원)까지 증여/상속세가 부가되지 않으므로 절세 혜택을 누릴 수 있습니다.

가족초청

미국 영주권자는 배우자와 미혼자녀를 초청할 수 있습니다.

미국 시민권자는 부모와 형제 자매, 기혼자녀 까지 초청할 수 있습니다.

EB‐5 투자신청금 융자 프로그램( EB‐5 Loan Fund)

투자자가 $450,000 을 투자하면 나머지 $450,000 은 Manager 가 운영하는 미국 펀드에서 대여한다 ( USCIS 인정)
EB‐5 투자금 ( limited Partnership 지분) 은 직접 담보가 될수 없다.

신청인의 자금 출처가 증명되는 부동산 기타 자산을 담보로 제공하고 근저당 설정한다.( 적어도 6 억원 이상의 감정가치).

무담보 신용 융자도 가능하다.

해외차입에대해서는 한국은행에 신고하고 지정외국환은행에 입금된 후, 국세청의승인을받아 다시 해외 투자금으로 송금한다.

융자금으로 투자 되어 프로젝트에서 생기는 소득 부분( 전체의 50%)은 대여자에게 Sweep (이전) 한다.

융자 이율은 연 4‐8%이자 ( 담보조건에따라 차등), Loan fee $5,000, Underwriting Fee 3%, 매년 사용료 $2,500 의 수수료를 지급한다.

융자금에대한 이자는 투자자의 추가 자금 부담없이도 본인 EB‐5 투자금 $450,000 에서 수령하는 우선 배당금 5% 에서 대개 충당가능하다.

Regency Court 개발사의 예측 모델에의하면 , Lender 에대한 대출 이자와 수익금 배분이후 순수 본인 투자 포션 $450,00 에대하여 5 년간 약 $400,000 정도의 수익( 연 15% 이상의 투자 수익) 이 예상된다. (원하실 경우 수익 계산 모델 Excel File 보내드림)

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