﻿[2013년 경매시장은?] (주) 이웰에셋 이영진 부사장/부동산연구소장

[2013년 경매시장은?] 1. 경매물건 큰 폭 증가해 입찰자 물건 선택 여지 넓어질 듯 우선 경매물건이 대폭 늘어날 것으로 예상된다. 비록 저금리 기조가 유지되고 있지만 부동산 가격 하락과 거래 침체 지속으로 담보가치가 하락하면서 원리금 상환에 대한 부담 매물이 경매시장으로 쏟아질 가능성이 크다. 게다가 부동산시장 침체와 경매물건 증가는 낙찰가율 하락을 유발하고 이는 곧 부실채권을 대량 보유하고 있는 유동화전문회사의 부담을 가중시킴으로써 경매물건 증가세에 일조할 것으로 예상된다. 또한 침체의 골이 깊은 주택 경매물건 증가세가 속도를 더하고 그간 경매물건 감소에 큰 역할을 했던 지방 역시 주택시장 호조세가 한계에 봉착하면서 2013년 경매물건은 다시금 2011년 수준을 넘어 2010년의 근사치인 30만건까지 다다를 수 있다. 2. 낙찰가율 저점 형성 후 상승세 탄다. 2012년 경매시장의 특징 중 하나는 평균 낙찰가율이 80%를 넘는 종목이 하나도 없었다는 점이다. 2011년 이전까지만 해도 당해 연도의 부동산시장 흐름을 타서 어느 해에는 아파트나 연립ㆍ다세대가 또 어느 해에는 토지가 낙찰가율 80%를 넘거나 100%를 넘었으나 2012년에는 그런 종목 없이 죄다 80% 이하를 기록했다. 문제는 이보다 낙찰가율이 더 떨어질 수 있다는 점이다. 2012년 12월 대선 이후 신정부의 정책 구상이 구체화될 때까지 적어도 2013년 상반기까지의 관망세 작용, 주택시장 침체 여전, 지방 주택시장의 침체 전환, 드러날 대로 다 드러난 개발호재, 정책적 변수의 부재, 대내외 경제여건의 불확실성 등 악재만이 수두룩한 탓이다. 반면 2013년 상반기까지 낙찰가율이 더 조정을 거친 뒤 점차 저점을 찍었다는 인식 형성으로 투자자들이 몰리면서 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 등 3대 지표가 다시 상승세로 전환될 수 있다. 3. 상가, 오피스텔 등 임대수익형 부동산 투자 인기 지속 오피스텔, 도시형생활주택을 중심으로 과잉공급 논란을 일으키고 있지만 1인 가구의 급증, 2011년부터 은퇴가 본격화된 베이비부머 세대의 노후대비 수단으로 임대수익형 부동산 선호 현상이 갈수록 심해지면서 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 투자에 대한 인기는 지속될 것으로 보인다. 특히 일반 매물을 통해 임대수익형 부동산을 구입하는 경우 임대수익률은 3~5%에 불과하지만 경매를 통해 구입하는 경우에는 6%~9%(대출 활용 시 7%~12%)에 이를 수 있다는 점에서 경매시장에서의 임대수익형 부동산에 대한 투자자들의 발길이 상당히 분주할 것으로 예상된다. 비록 임대수익형 경매물건의 낙찰가율이 상승하고 있는 추세이지만 아직은 수도권 기준하여 평균적으로 오피스텔은 70%대, 상가는 60% 내외 형성돼 있어 가격 경쟁력이 확보돼 있다는 점도 강점이다. 일반 매물의 경우 3%~5% 수익률이더라도 경매를 통해 구입하는 경우에는 6%~9%(대출 활용 시 7%~12%) 수익률을 바라볼 수 있는 상황이다. 다만 오피스텔이나 도시형생활주택은 공급과잉 논란을 일으키고 있는 상품이기 때문에 같은 유형의 상품이라 해도 브랜드와 입지에 따른 양극화는 더욱 심해질 것으로 본다. 또한 상가는 모든 종목 중에 낙찰가율이 가장 낮게 형성돼 있어 가격 메리트는 있지만 권리관계의 복잡함, 배후 인구구조, 접근성 등 기본적인 상권구조의 우열에 따라 투자자의 선호도가 극명하게 갈릴 것으로 전망된다. 4. 부실채권(NPL)시장 관심은 증대되지만 활성화는 아직! 2012년 말까지 한시적으로 적용됐던 주택 취득세 50% 추가 감면 효과 덕택에 4/4분기 주택 경매시장이 반짝 상승세로 돌아섰지만 취득세 감면이 종료되면 다시금 10월 이전의 경매시장으로 회귀할 가능성이 없지 않다. 물론 대선 후보들이 앞 다투어 취득세 감면 연장을 내걸었기 때문에 취득세 감면은 연장되겠지만 그렇다고 부동산시장이 곧장 회복세로 전환될 리 만무하다. 이로 인해 반짝 상승했던 경매시장도 다시금 낙찰가율이 하락할 여지가 있다. 경매물건 증가가 낙찰가율 하락에도 일조할 것은 뻔한 이치이다. 이런 상황에서 경매 투자자들은 차순위와의 격차를 최소화하면서 안정적으로 낙찰받기를 원하는 속성이 강해진다. 그만큼 일반적인 입찰 방식보다는 입찰, 즉 낙찰에 대한 확실성을 담보하기 위한 수단으로 부실채권을 매입하고자 하는 열망이 커진다는 얘기다. 더불어 부동산시장 장기 침체와 더불어 낙찰가율 하락 현상이 지속되면 자산유동화전문회사나 저축은행 등 소위 부실채권 도매상들이 부실채권 보유에 대한 한계를 느낀 나머지 부실채권을 털어내려는 움직임이 활발해질 수 있다. 그러나 아직까지 부실채권시장은 경매시장과 달리 그리 공개된 시장이 아니기 때문에 경매정보와 같이 손쉽게 부실채권에 대한 정보를 얻을 수 있는 채널이 많은 것이 아니다. 그 정보에 대한 접근성이 개선되지 않는 한 부실채권이 쏟아진다고 해도 그 수확은 기관 투자자나 자산운용사, 부실채권 거래 경로를 알고 있는 금융기관 종사자 및 경매 전문가의 몫이 될 공산이 크다. 부실채권에 대한 관심은 갈수록 증폭되지만 일반 투자자들의 접근성 미흡으로 여전히 제한된 거래에 머물 수밖에 없을 것으로 전망된다. 여하튼 부동산시장이 침체되고 미래가 불투명할수록 좀 더 안정적인 상품, 좀 더 저렴한 가격에 부동산을 구입하고자 하는 것이 수요자들의 절대적인 사명이 되었다. 이러한 사명을 어렵지 않게 완수할 수 있는 장이 바로 2013년 경매시장이다. 경매물건이 늘어나고, 낙찰가율 저점이 형성되고, 부실채권을 통해 경매투자방식이 다양화될 수 있는 여지가 2013년에 마련돼 있기 때문이다.