토지수용의 절차

[양각 jin]

어느날 갑자기 내땅이 혹은 내집이 도로에 편입되거나, 재개발. 재건축사업에 편입되거나

또는 택지개발지구에 편입되는 등 여러 가지 사유로 인하여 

국가나 지방자치 단체 또는 공공기관 등 (사업시행자)에게 수용되는 경우에 어떻게 해야 할까요? 

토지수용과 토지수용시 제대로 보상을 받기 위하여

반드시 알아두셔야 할 내용에 대하여 말씀드려 보도록 하겠습니다. 

토지수용이란 특정한 공익사업을 위하여 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체

또는 공공단체(사업시행자) 가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 것을 말합니다.

이러한 토지수용에 관하여는 일반적으로 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 진행됩니다.

【토지수용이 되는 대상】

① 도로, 철도, 주차장, 공공청사, 택지개발지구, 하천, 공원, 운동장, 전기 등의 사업구역 내에

위치한 내 토지와 건축물 

② 재개발사업구역에 위치한 내 토지와 건축물 (단, 조합이 시행하는 재건축 사업은 토지수용이 불가합니다) 

③ 법률에 의하여 사업자 지정을 받은 민간사업자의 도로, 택지개발, 공단조성 등에 필요한 내 토지와 건축물 

등을 대상으로 하고 있습니다.

한편, 토지수용은 개인의 재산을 강제로 취득하고 이를 사용하는 것이 법률로 허용되어 있습니다.

따라서 그 대상을 법률로 명확히 규정해 놓고,

법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업(공익사업)으로 한정시켜 놓았습니다. 

【공익사업의 종류- 토지보상법 제4조】

① 국방 및 군사에 관련된 사업

② 법률에 의하여 인허가를 받아 공익을 목적으로 시행하는 사업 (예 : 철도, 도로, 공항, 항만, 터미널 등) 

③ 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 공공용시설에 관한 사업 (예 : 청사, 공장. 연구소.

운동장. 보건소. 문화시설. 화장장 등) 

④ 법률에 의하여 인허가를 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교, 도서관, 박물관 및 미술관 건립에 관한 사업 

⑤ 국가나 지방자치단체, 공공기관 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나

양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업 

⑥ 위 ① ~⑤ 의 사업을 수행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 통신, 전선로 그 밖의 부속시설에 관한 사업

⑦ 그 밖에 다른 법률에 의하여 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업 

등이 있습니다. 

결국, 토지수용이란는 것은 공익사업을 하는 경우에만 해당되는 것으로 토지보상법

제4조에서 규정되어 있는 사업외에는 토지수용을 할 수 없는 것입니다.

토지수용시 국가나 지방자치단체 또는 공공단체 등 (사업시행자)는 토지 및 물건의 소유자와

먼저 협의를 진행하게 됩니다.

하지만, 현재 부동산의 가치가 많이 오른 상태에서 대부분의 경우 소유자가 원하는 가격대로

협의가 진행되지 않습니다.

그러면, 토지수용과정에서 소유자가 원하는 보상금액을 받지 못하는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

 토지수용절차에 따라 설명드리도록 하겠습니다.

【토지수용의 절차】

①사업인정고시

사업인정을 하였을 경우에는 그 뜻을 사업시행자,

토지소유자 및 이해관계인, 관계 시,도지사에게 통지하고 사업시행자의 명칭, 사업의 종류,

사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목 등을 관보에 고시합니다.

②토지조서 및 물건조서 작성

소유자 별 토지 및 물건 등 기본조사후 조서를 작성하고 조사를 위한 출입전 사전통지를 하게 됩니다.

③보상계획 공고 및 열람

열람기간 14일 이상 일간신문에 게재하고, 토지소유주들에게 개별통지를 하게 됩니다.

이때 열람 후에 이의가 있는 경우 이의신청을 하실 수 있는데,

이의신청을 하실 경우에는 30일 이내에 시,군, 구에 의견서를 제출하셔야 합니다.

의견서를 작성할 때에는

정보공개청구를 하여 해당 물건에 대한 감정평가서를 반드시 받아보셔야 합니다.

그래야 정당한 보상금이 책정되었는지 따져볼 수 있고,

그 근거를 가지고 의견서를 논리적으로 작성할 수 있습니다.

④감정평가업체 추천 및 평가 후 보상액산정

보상계획 열람기간 만료일로부터 30일이내에 사업시행자, 사업주체, 토지소유주의 추천으로

감정평가업체를 선정하고 2개의 감정평가업체가 감정평가를 한 후에 보상액이 산정됩니다.

⑤손실보상협의 요청

보상액에 대하여 협의를 하게됩니다.

협의가 성립되면 소유권이전 및 보상금을 수령하고 보상절차가 종결되지만,

협의가 불성립되면 협의기간 종료 후에 조속재결 신청을 합니다.

이때 토지소유자 등은 사업시행자에게 수용재결을 서면으로 요구하고,

사업시행자는 청구 받은 날부터 60일이내에 수용재결신청을 하게 됩니다.

⑥ 사업시행자의 수용재결신청

사업시행자가 수용재결을 신청하면, 수용재결에 대한 감정평가를 하게되며,

지방토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회로부터 수용재결서를 수령하게 됩니다.

이 경우 재결에 승복하면 보상금을 지급하거나 보상금을 공탁하고 수용절차를 종결하게되나,

수용재결에 불복하면 토지소유자 등은 정보공개를 청구하여 감정평가서를 분석한 후에

이의재결신청을 하거나,또는 이의재결 절차를 거치지 않고 바로 행정소송을 진행하게 됩니다.

이때 주의하실 점은 이의재결신청은 수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에,

행정소송은 수용재결 후 90일 이내에 하셔야 한다는 점입니다.

⑦ 토지소유자의 이의재결신청

토지소유자가 이의재결 신청을 하면, 이의재결 신청서는 지방토지수용위원회를 경유하여

중앙토지수용위원회를 접수됩니다. 이때에도 이의재결에 대한 감정평가를 다시 하게 됩니다. 

⑧중앙토지수용위원회의 이의재결

중앙토지수용위원회의 이의재결에 승복하면 증액보상금을 수령하고 보상절차가 종결됩니다.

하지만, 이의재결에 불복하면 60일 이내에 행정소송을 제기하실 수 있습니다.

수용재결과 이의재결 신청 절차는 토지 등 물건의 소유자가 정당한 보상을 받을 수 있도록

마련되어 있는 합법적인 절차입니다. 

따라서 이러한 절차는 기본적으로 알고 계셔야 합니다. 그래야 국가나 지방자치단체,

공공단체 등에서 특정사업 진행을 위하여 내 소중한 재산을 강제수용할 경우에 최대한 많은

보상금을 받으실 수 있습니다.

모르고 계시면 현재 부동산가치 보다 낮은 보상금액을 받으실 수 밖에 없습니다.