농가 주택 신축절차와 정보

[메와들]

농가 주택 신축

주택건축은 [입지선정 → 건축규모에 따른 건축설계 → 관할관청의 건축허가 또는 건축신고 → 실제 건축을 시작할 때 착공신고]의 절차를 거칩니다. 건축이 완공되면 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용승인을 받은 후 사용할 수 있다.

농지에 주택을 신축하기 위해서는 농지전용신고를 하여 지목을 대지로 전환해야 한다.

1. 주택 신축

주택건축 절차

-주택건축 절차 사전준비

-입지선정[입지와 규모의 사전결정(「건축법」 제10조)]

-도지역(지구, 구역)에서의 건축 제한(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조)

-설계 및 허가

   *건축물의 설계(「건축법」 제23조) 및 설계 시 고려사항

   *건축허가 또는 신고(「건축법」 제11조 또는 「건축법」 제14조)

   *허가(신고)사항의 변경(「건축법」 제16조)

-건축시공

   * 착공신고 및 공사감리(「건축법」 제21조 및 제25조)

-건축완료

-사용승인(「건축법」 제22조)

-취득세 납부(「지방세법」 제20조)

-건물의 소유권보존등기(「부동산등기법」 제131조)

2. 농지전용신고

농지에 주택을 신축하기 위해서는 농지전용신고를 하여 지목을 대지로 전환해야 합니다.

농지전용

- “농지의 전용”이란농지를 농작물 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말합니다(「농지법」 제2조제7호 본문).

농지전용은 농작물 경작 외의 목적으로 농지를 사용하기 위한 것인데, 통상 농지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 등의 행위를 하기 위한 것입니다.

농지전용신고

- 농지를 농업인 주택, 어업인 주택의 부지로 전용하려는 자는 다음의 서류를 시장·군수 또는 자치구 구청장에게 제출하여 신고해야 합니다(「농지법」 제35조제1호, 「농지법 시행령」 제35조 및 「농지법 시행규칙」 제31조).

농지전용신고서(「농지법 시행규칙」 별지 제22호서식)

전용목적 및 시설물의 활용계획 등을 명시한 사업계획서

전용하려는 농지의 소유권을 증명하는 서류(토지 등기사항증명서로 확인할 수 없는 경우에 한함) 또는 사용승낙서·사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 증명하는 서류

해당 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서

※ 주택을 건축하려면 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아야 합니다. 이러한 건축허가를 받으면 「농지법」 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제11조제5항제7호).

3. 각종 세금

- 면허세의 부담

전용면적 3,000제곱미터 이상인 농지의 전용허가를 받은 사람은 면허세를 부담합니다(「지방세법」 제23조제2호, 「지방세법 시행령」 제139조 및 별표 <제1종> 35).

- 농지보전부담금

농지전용신고를 하고 농지를 전용하려는 자는 농지의 보전·관리 및 조성을 위한 부담금(이하 “농지보전부담금”이라 함)을 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 내야 합니다(「농지법」 제38조제1항제5호).

농지보전부담금의 감면

농림수산식품부장관은 농업인 주택, 농축산업용 시설(「농지법」 제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설 제외), 농수산물 유통·가공 시설이나 그 밖에 「농지법 시행령」 별표 2의 시설을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우에 「농지법 시행령」 별표 2의 감면비율에 따라 농지보전부담금을 감면할 수 있습니다(「농지법」 제38조제5항제3호 및 「농지법 시행령」 제52조).

※ 농지전용에 관한 자세한 사항은 이 사이트의 『농지 이용·전용 - 농지전용』에서 확인할 수 있습니다.

4. 농어촌주택신축 자금 융자 지원

정부와 지방자치단체는 농어촌주택 개량을 효율적으로 시행하기 위하여 농어촌주택개량자금을 조성해야 합니다(「농어촌정비법」 제67조).

지원자격 및 요건 등

- 대상 지역

농어촌주택개량사업의 대상 지역은 읍·면 지역 중 상업지역 및 공업지역을 제외한 지역과 광역시 및 시에 소재하는 동 지역 중 주거지역·상업지역 및 공업지역을 제외한 지역입니다.

- 융자 대상자

농어촌으로 이주하려는 사람 중 시장·군수·구청장이 추천한 사람입니다.

-대출 기준

대출대상은 주거전용면적 100㎡ 이하인 주택입니다. 다만, 전원마을 조성사업 지역의 주택은 세대당 주거전용면적 150㎡ 이하인 주택이 대상이 됩니다.

이 경우 세대별로 독립적인 주거공간을 확보하고, 세대별 소유권 등기가 가능한 경우에는 다세대형 주택도 허용됩니다.

주거전용면적의 산정은 「주택법 시행규칙」 제2조(주거전용면적의 산정방법)에 따릅니다.

대출한도는 세대당 5,000만원 이내입니다.

대출기간은 5년 거치 15년 분할상환이며, 대출금리는 3%입니다.

- 신청 방법

농어촌주택개량자금으로부터 농어촌주택 신축 자금을 융자받으려는 사람은 해당 시·군 또는 구청에 신청하면 됩니다.