부동산 침체기 갭투자 신중해야…깡통전세 위험 커져 |
[K그로우 이연진 기자] 최근 입지가 우수해 실수요 및 투자자들의 선호도가 높은 서울 등 수도권 주요 지역에서도 갭투자를 주의해야 한다는 인식이 높아지고 있다.
갭투자는 주택의 매매가격과 전셋값의 갭 차이를 활용한 투자 방법으로 주로 투자자들이 많이 활용하는 방식이다.
다만 최근 2~3년간 집값이 연일 상승세를 이어가면서 자금이 부족한 실수요자들도 내 집 마련을 위해 갭투자에 나서는 경우가 많았다.
실제로 그동안 소형 다세대연립이나 지방 아파트에서 갭투자 많이 발생을 했지만, 최근에는 서울 아파트에서도 갭투자가 늘었다.
11일 업계에 따르면, 최근 1년간 서울에서 갭투자가 많았던 단지 상위 3곳이 모두 송파구에 위치한 것으로 나타났다. 진입장벽이 높은 강남·서초구 대신 상승 잠재력이 있는 강남권 아파트를 투자처로 선택한 것으로 해석된다.
부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 지난해 9월부터 8월 초까지 서울에서 최근 1년간 갭 투자 매매거래가 증가한 아파트를 살펴본 결과 송파구 신천동 파크리오가 1위를 차지했다.
문제는 현재 시점에서 집값이 하락세를 보이고 있고 집주인들이 전세금을 되돌려줄 능력이 되지 않으면서 '깡통주택'에 대한 심각성이 커지고 있어 주의가 필요하다.
실제로 올해 들어 주택시장의 침체가 커지면서 이런 현상은 더 두드러지고 있다. 서울 뿐 만 아니라 지방은 더 극심하고, 소형 빌라 위주로 우려가 커지고 있다.
특히 갭투자자들에게는 전셋값이 하락하고 있다는 점은 큰 부담이 될 전망이다. 갭투자는 기본적으로 전셋값을 활용하는 부동산 투자 방식인 만큼 전세가격이 하락세를 이어가면 집주인은 부담이 커진다.
실제로 전국 부동산 시장이 반등의 기미없이 침체를 이어가고 있다. 서울 아파트값은 10주째 하락했고 전셋값도 약세를 이어가고 있다.
한국부동산원이 발표한 '8월 1주 전국 주간 아파트가격 동향' 자료에 따르면, 서울 매매가격은 지난주에 이어 0.07% 하락하며 10주 연속 하락세를 기록했다.
또한 서울 아파트 전셋값은 지난주와 마찬가지로 0.03% 내렸고, 경기(-0.08%)와 인천(-0.11%)은 지난주보다 낙폭이 0.01%포인트(p) 확대됐다.
만약 이런 상황에서 갭투자자들이 전세 세입자를 찾지 못한다거나 전셋값이 하락해 보증금을 세입자에게 돌려 주지 못하는 상황이 되면 문제가 발생할 가능성이 높기 때문이다.
부동산 전문가들은 현재 금리 인상 여파와 대내외적인 경제 불확실성이 이어지면서 여러 모로 갭투자 수요가 줄어들고 투자를 하기에 좋지 않은 시장 환경이 이어질 가능성이 높다는 의견이다.
현재 부동산시장이 침체된 상황에서 대출과 자기 자본을 활용해 갭투자에 나서려는 사람은 철저한 입지 분석과 리스크에 대비한 전략이 필요하다.
아울러 깡통전세의 근본적 원인인 '갭투자'로부터 임차인을 보호해야 한다는 지적도 나온다. 특히 집이 소형일수록 집값 조정기에 하방 위험이 상대적으로 크기 때문에 깡통 전세 위험에 더 많이 노출될 수밖에 없다.
세입자의 경우에는 전세가율이 높으면 집주인이 주택담보대출을 제때 갚지 못해 경매로 넘어갈 경우 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 부족해질 수 있는 만큼 전세보증금반환보증에 가입하는 것도 방법이 될 수 있다.
#k그로우 #갭투자 #아파트 #주택 #전세 #매매 #전셋값 #깡통전세 #보증금 #전세가율 #부동산
출처 : K그로우(http://www.kgrow.co.kr)