가산동 지식산업센터 분양 이야기 (가산 아스크타워 상가 분양)

[지식산업센터1]

요즘 부동산 경기가 말이 아닌 것 같습니다.

주택 부문은 말할 것도 없으며 비주택 부문까지도 침체를 겪고 있습니다.

부동산 경기의 흐름은 10년 주기설이 있습니다.

지금의 현상은 이 흐름의 싸이클에 들어 있다고 보는 시각이 우세합니다.

가산동 지식산업센터에 대하여 분석해 보면.........

지식산업센터 준공기준으로 볼때 2022년 부터 2024년까지 총 공급 물량이 무려 24여만평에 달하고 있습니다.

이같은 공급량은 가산지역에서의 년간 수요가 약7만~8만평 정도로 볼 때 약 3년간의 수요량에 해당됩니다.

2024년까지는 공급량이 수요량 보다 월등히 많다고 볼 수 있습니다.

수요 공급의 법칙에 따라 당분간 매매, 전매, 임대 등 부동산 거래에서 수급지수는 수요자 우위가 될 수 밖에 없습니다.

즉, 거래가격이 내려갈 수 있다는 의미입니다.

그러나 금리인상, 원자재 가격 급등 등으로 2022년 하반기 부터 지식산업센터의 신축이 거의 진행되지 않고 있는 실정입니다.

현재 가산동 지역에서 올해 하반기 신축 중인 현장(계약서 발행 기준)은 1곳(SK V1 3차, S&T중공업 부지) 밖에 없습니다.

또한 2023년에 신축 예정된 현장도 그리 많지는 않습니다.

이는 2024년 이후의 공급량에 영향을 미칠 수도 있습니다.

올해들어 토지가 상승, 원자재가격 상승, 금리인상 등의 요인으로 가산동 지역의 분양가는 크게 상승하고 있습니다.(평당가 2,950만원)

수요자 입장에서 보면 분양 물건에 대한 당장의 현상이 부담감으로 작용할 수 있습니다.

작은 면적의 수요자라면 매매 또는 전매 등을 통하여 기 분양 현장의 물건으로 접근하는 방법도 있습니다만

넓은 면적을 필요로 하는 수요자들은 기 분양 물건의 전매 또는 매매 건은 큰 면적이 나오기 어렵기 때문에

분양가가 높더라도 신규 분양쪽을 알아 보실 수 밖에 없습니다.

가산동 상가에 대하여 분석해 보면.......

상가는 상권에 크게 좌우됩니다.

가산동에는 마리오사거리 상권 외에는 이렇다할 상권이 존재하지 않습니다.

가산동의 상가는 대부분 지식산업센터 내에 있다고 보시면 됩니다.

몇몇 상가는 독립된 상가건물에 있지만 거의 대부분 지산 상가입니다.

그렇다 보니 상가의 경우 지식산업센터내 상주인구에 크게 의존하는 형국입니다.

점심 매출은 지산 내 상주인구로 인하여 잘 오르는 편이나 저녁, 주말, 휴일 등의 매출은 저조할 밖에 없습니다.

주 5일 장사라 볼 수 있겠죠.

가산동에서 유일한 상권은 위에서 언급했듯이 마리오사거리 상권입니다.

마리오아울렛, W몰, 현대아울렛 등 3개의 대형 쇼핑몰이 자리잡고 있으며 주변에 대규모 오피스텔 및 대단위 아파트 단지가

위치해 있고 중소 규모의 오피스텔도 약 15개동이 즐비합니다.

또한 후면으로는 일반 거주민 주택들이 있어 총 8,000세대의 배후수요가 있는 상권으로 가산동 유일의 상권이라 할 수 있습니다.

즉, [오피스 근무자 수요+오피스텔 거주자 수요+아파트 단지 거주자 수요+일반주택 거주자 수요+쇼핑객 수요]가

어우러지는 명실상부한 핵심 상권입니다.

가산 아스크타워 상가에 대하여 분석해 보면........

지식산업센터 가산 아스크타워는 마리오사거리 상권에 위치한 지식산업센터로 2021년 11월에 공장(오피스)과 업무시설은

D+1월에 완판될 만큼 인기리에 분양완료되었으며, 이번에 2층 상가를 분양하고 있습니다.

위에서 언급한 바와 같이 배후 수요가 풍부한 상권에 위치하였기에 일반 지식산업센터의 상가와는 완전히 차별화된 상가입니다.

즉,

-. 점심 매출 : 지식산업센터 내 상주인구(약 2,000~2,200명 예상) 수요로 인한 견조한 매출 유지

-. 저녁 매출 : 상주인구 수요+인근 거주자(오피스텔, 아파트 등) 수요에 의한 매출 창출

-. 주말, 휴일 매출 : 인근 거주자 수요+쇼핑몰 쇼핑객 수요에 의한 매출 상승

이 같이 주 7일, 1년 365일 내내 장사할 수 있는 가산동 유일의 상가입니다.

또한 분양가격에 대하여 분석해 보면,

근린생활시설(상가)임에도 불구하고 요즘 분양하고 있는 현장의 공장 분양가에도 미치지 못하는 분양가로

상당히 경쟁력이 있습니다.

(A현장 공장 평당 분양가 2,950만원 > 아스크타워 상가 평당 분양가 2,300~2,500만원)

▲ 2층 상가이지만,

1층 공개공지에서 전용 에스컬레이터 및 전용 엘리베이터, 야외 계단을 통하여 쉽게 접근이 가능하고

건물 1층으로 집입은 건물 중앙의 문을 통한 진입 방법과 건물 양쪽측면에서 진입하는 방법이 있어

건물내 진입 후 내부 전용 에리베이터 또는 내부 계단을 통하여 2층으로 접근이 가능합니다.

▲ 2층 전체 면적 중 약 1/3에 해당하는 면적이 병원 등으로 분양 되었기 때문에

실제 식당, 카페 등이 들어올 수 있는 공간은 그리 넓지 않습니다.

따라서 구내식당도 없고, 가게의 숫자가 많지 않아 가게간 경쟁이 덜하여

매출 올리기에는 이 만한 상가는 없습니다.