지방 토지시장 거래제한 풀리려나

[김성민101-1204]

지난 30년여년 간 토지시장 입구를 틀어막아 온 토지거래허가제가 대폭 풀릴까. IMF 이후 가장 극심하다는 거래 가뭄에 시달리고 있는 요즘 지방 토지시장의 화두다. 특히 지난 10월 30일 수도권 지역에 공장 신·증설을 허용하는 내용의 '국토이용 효율화 방안' 이 발표된 이후 지방 토지거래허가구역 해제를 점치는 전망이 늘고 있다.

정부가 수도권 규제 완화를 두고 '지방 죽이기'라고 반발하는 여론을 무마하기 위해 조만간 지방 토지거래허가구역 해제 카드를 꺼내 들 가능성이 크다는 것이다.

투모컨설팅 강공석 사장은 "최근 토지시장에 수도권과의 형평성 차원에서 지방 토지거래허가구역을 일부 풀지 않겠느냐는 기대감이 커지고 있다. 이 때문인지 요즘 해제 가능성, 예정지, 시기 등을 묻는 문의가 부쩍 늘었다"고 말했다.

전면해제는 어려워

정부가 땅 투기를 막기 위해 1978년 도입한 토지거래허가구역은 현재 전국에 1만9225.6㎢가 지정돼 있다. 이는 남한 전체 면적(10만32㎢)의 19.2%에 해당한다. 비수도권에서만 1만2500㎢가 묶여 있다.

이 곳에선 땅 거래가 제한을 받는다. 외지인의 경우 땅을 사려면 전 가족이 6개월 이상 살아야 하며 취득 자금 계획도 밝혀야 한다. 이 때문에 토지거래허가구역으로 묶인 곳에선 땅 거래가 끊기고, 토지시장이 초토화되기 일쑤다.

특히 경제 자립기반이 취약한 지방에 더 타격이 크다. 충남 서산시의 경우 토지거래허가구역 지정 직전인 2005년 6월 5435필지이던 토지 거래량이 지정 직후인 같은 해 8월 970필지로 82% 가량 급감했다.

토지거래허가구역 지정은 토지시장뿐 아니라 지역 경제의 주름살도 깊게 한다. 서산시 자료에 따르면 2005년 6월 279개이던 부동산중개업소는 2007년 12월 176개로 37%가 줄었으며 음식점·다방 등의 서비스업종도 크게 위축됐다.

이 때문에 각 자치단체의 토지거래허가구역 해제 요구가 봇물을 이루고 있다. 시 전체면적의 84%가 토지거래허가구역인 대전시는 11월 7일 "개인 재산권 행사가 제한돼 주민 민원이 빗발치고 있다"며 국토해양부에 허가구역 전면 해제를 건의했다.

 

▲ 수도권 규제 완화와 형평성을 맞추기 위해 지방 토지거래허가구역을 해제할 것이란 기대감이 높아지고 있다.

사진은 2005년 토지거래허가구역으로 지정된 충남 태안군 근흥면 일대.

대전시 관계자는 "그동안 충남·북과 함께 중앙부처에 여러 번 해제를 요구했으나 반영되지 않았다"면서 "수도권 규제가 완화될 경우 지방 건설·부동산 경기가 지금보다 더 침체할 것으로 우려돼 다시 해제를 요구하게 됐다"고 말했다. 한국공인중개사협회 오상득 전북지부장은 "정부가 돈이 몰리는 수도권에나 적용해야 할 토지거래허가제도를 가난한 지방에 똑같이 시행하는 것은 문제가 있다"며 불만을 토로했다.

하지만 담당부처인 국토해양부는 지방의 토지거래허가구역 전면 해제 요구에는 부정적인 입장이다. 리·동을 최소 단위로 지정되는 토지거래허가구역 지정 시기와 기간이 제각각이라 일괄 해제는 사실상 불가능하다는 것이다.

국토부 토지정책과 관계자는 "토지시장 안정의 핵심 장치인 토지거래허가구역을 전면 해제할 경우 시장에 충격이 너무 크기 때문에 한꺼번에 푸는 것은 어렵다"면서 "그러나 투기 우려가 낮고 너무 오랫동안 지정돼 민원이 많다고 판단되는 곳은 정밀 조사를 통해 개별적으로 해제할 예정"이라고 말했다.

실제로 국토부는 올해 상반기에만 구역별로 총 3193㎢의 토지거래허가구역을 풀었다. 대부분 주변 개발이 완료됐거나 투기 수요 유입 우려가 낮은 농림지역과 자연환경보전지역이다.

지가 변동률 낮은 곳 선별 해제

그러면 토지거래허가구역에서 추가 해제될 만한 곳은 어디일까. 우선 허가구역 지정 이후 평균 지가 변동률이 전국 평균보다 낮아야 한다. 이런 곳 중에서 최근 3개월 연속 지가 변동률이 전국 평균을 밑돌았다면 해제 가능성이 크다.

여기에 최근 1년간 토지 거래량이 전국 평균 이하인 조건을 충족할 경우 토지거래허가구역 지정 만료일이 지나면 정밀 평가를 거친 뒤 해제될 수 있다. 이런 곳으로 울산시 언양읍 어음리 일대 경부고속철도 울산역 예정지 주변 18㎢ , 울산시 울주군 언양읍 반천리 울산 국립대 신설지역 주변 14㎢가 꼽힌다. 이들 지역은 지가 변동률이 올해 들어 9월까지 1.7%로 전국 평균(3.9%)보다 낮다.

KTX 김천역 신설지인 경북 김천시 봉산면과 남면 일대 42㎢도 눈 여겨 볼 만하다. 이곳은 김천역 신설 공사가 완료돼 투기 우려가 사라진 만큼 토지거래허가구역에서 해제될 가능성이 크다. 올해 평균 지가 변동률도 0.7%에 머물고 있다.

지방산업단지 개발이라는 지역 호재가 있는 경남 양산시 상북면 소토리 일대 12.8㎢와 밀양시 하남읍 수산리 일대 11.8㎢, 경북 영천시 채신·괴연·본촌동 일대 16.3㎢에도 관심이 간다.

서귀포 제2관광단지 개발예정지 주변인 제주 서귀포시 동흥동 일대 5.3㎢도 투자 유망지로 꼽힌다. 이들 지역 역시 토지거래허가구역 지정 이후 평균 지가 변동률이 전국 평균을 밑돌아 토지거래허가구역 해제가 유력시된다.

☞토지거래허가구역=토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역에 지정된다. 최대 5년 이내에서 국토해양부장관이 지정·해제한다. 해제 여부는 해당지역 시·도지사(또는 시장·군수·구청장)의 요청이 있을 때 해당 지역의 지가 변동률, 토지 거래량 등을 평가해 결정한다. 토지거래허가구역에서 해제되면 외지인도 현지에 거주하지 않아도 땅을 살 수 있다. 또 토지 전매 의무 기간(농지 3년, 개발사업지 4년 등)에 제한을 받지 않는다.

만료일 앞둔 지방 토지거래허가구역
구역	면적(㎢)	지정일	만료일	지정사유	중개업소  문의
전남 해남군 7읍면, 영암군 4읍면, 무안군 5읍면	854.5	05.3.26	09.8.20	기업도시 건설	061-532-9849
전남 신안군, 무안군 해제면	665.5	05.7.2	09.8.20	무안기업도시건설	061-271-3382
경북 달성군 현풍면 7개리, 유가면 12개리, 구지면 2개리	69.1	08.3.1	09.2.28	테크노폴리건설	053-611-4333
대구시 동구 신서동 등 11개동	7.9	06.1.10	08.12.31	혁신도시 건설	053-963-0015
울산시 언양읍 어음·동부·서부·남부·반송리, 삼남면 교동·신화리	18.06	03.11.19	08.11.18	경부고속철도 울산역 신설	052-263-4441
울산시 북구 무룡동·산하동·정자동	1.37	05.1.1	09.12.3	강동유원지 개발	052-298-3276
울주군 언양읍 반천리, 구수리	14.05	03.11.19	08.11.18	울산 국립대 건설	052-263-4441
강원 원주시 지정면 가곡리·간현리·신평리·월송리·보통리,	77.34	08.5.27	09.5.26	기업도시 건설	033-745-0055
호저면 매호리·무장리·산현리 2개면 8개리
충남 서천군 장항읍 장암,송림,화천리, 마서면 장선,신포,덕암,송내,	17.25	07.11.7	09.11.6	국립생태원, 해양생물자원관 조성	041-956-0625
도삼,당선리
충남 서천군 장항읍 옥남,옥산, 마서면 옥북,남전리	9.99	07.12.5	09.12.4	내륙산단 조성	041-956-0005
전남 신안군 압해면 11개리(고이,매화리 제외)	52	03.10.27	08.10.26	신도시 건설	061-271-0112
전남 여수시 화양면 장수리·이목리·서촌리·화동리·안포리	40.3	03.12.11	08.12.10	여수 종합리조트단지 조성	061-681-4585
전남 해남군 산이면, 화원면 청용리·금평리·영호리·성산리	61.9	04.8.21	09.8.20	서남해안 해양레저타운 조성	061-535-0012
전남 여수시 수정동·공화동·덕충동	3.6	04.11.10	09.11.9	여수 ＇12세계박람회 유치	061-663-4989
전남 여수시 오천동(오천지방산업단지 제외)	5.5	07.6.10	09.6.9	해양경찰학교 이전	061-651-8812
경북 김천시 봉산면 남면, 지좌동·덕곡동	42.29	05.11.17	08.11.16	KTX김천역 신설지역	054-432-0552
경북 김천시 아포읍 9개리(41.5㎢),칠곡군 북삼읍 율리(2.87㎢)	44.37	06.1.3	09.1.2	혁신도시 예정지	054-430-9880
경북 영천시 채신·괴연·본촌동, 금호읍 구암리	16.34	06.3.11	09.3.10	지방산업단지 조성	054-333-1189
경남 진주시 문산읍 소문리,옥산리,금산면 갈전리 전역	18.68	05.11.11	08.11.12	혁신도시건설	055-761-7478
호탄동(일부제외), 상평동(공업지역)
경남 양산시 상북면 소토리,산막동,호계동,북정동,	12.85	05.11.21	08.11.22	지방산업단지 조성지역	055-365-0025
양산시 웅상읍 용당리
경남 밀양시 하남읍 수산리, 대사리,양동리, 귀명리	11.79	06.6.13	09.6.12	지방산업단지 조성지역	055-391-5753
경남 하동군 금성면 가덕리·갈사리·궁항리·고포리,	8.6	06.11.21	09.11.20	광양만 경제자유구역	055-882-3117
금남면 덕천리·진정리·계천리·대송리
제주 서귀포시 동흥동, 서흥동, 토평동	5.3	04.12.29	09.12.28	서귀포 제2관광단지 개발지역	064-762-3141
자료:국토해양부

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[이원규 117-202]

좋은 정보 고맙습니다............^^