발코니와 베란다…뭐가 다르지?

발코니와 베란다…뭐가 다르지? Q.발코니와 베란다…뭐가 다르지? 같은것 같지만 다르다! 헷갈리는 부동산 용어 “부동산 용어, 거 참 헷갈리네” 부동산 전문가나 투자자 뿐만 아니라 일반인들도 부동산에 대한 관심이 높지만 부동산과 관련된 용어를 제대로 알고 있는 경우가 많지 않다. 하지만 용어를 정확히 이해하지 못하면 부동산 매매 등 일상생활에서 부동산과 관련된 경제활동을 하는데 생각지도 못한 손해를 볼 수가 있다. 같은 말인 것 같지만 알고 보면 달라서 헷갈리는 부동산 관련 용어들을 정리해본다.<편집자주> ◆평/평형/전용면적/공급면적/분양면적/공용면적/계약면적 아파트 분양 등 각종 부동산 면적 계산에 있어 가장 일반적으로 사용하는 단위가 ‘평’(坪)이다. 1평은 3.3058㎡를 나타내는 것으로 하반기부터는 ‘평’이란 단위를 사용할 수 없고 대신 ㎡를 공식단위로 사용해야 한다. 아파트 분양에서 흔히 사용하는 용어 중 헷갈리기 쉬운 것이 ‘전용면적’과 ‘평형’, ‘공급면적’, ‘분양면적’, ‘계약면적’ 등이다. ‘전용면적’은 단독주택의 경우 지하실, 본건물과 분리된 창고, 차고 및 화장실 등의 면적을 제외한 ‘주거전용면적’을 말하고 아파트의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 한 면적, 즉 현관문을 열고 집에 들어섰을 때 주어진 거실, 주방, 방, 욕실 등 세대원들의 고유한 주거공간을 말한다. 아파트에는 ‘전용면적’ 뿐 아니라 엘리베이터, 계단, 복도, 현관 등의 ‘주거공용면적’이 포함되기 마련인데 ‘전용면적’에 ‘공용면적’까지 더한 것을 ‘평형’이라고 한다. ‘전용면적’ 25.7평인 아파트를 분양하면서 32평형 또는 33평형 아파트라고 부르는 것은 7～8평 정도의 ‘공용면적’이 포함됐기 때문이다. ‘공급면적’은 평형과 같이 ‘주거전용면적’과 ‘주거공용면적’의 합계를 말하며 ‘분양면적’은 ‘전용면적’과 ‘주거공용면적’ 및 지하층, 관리사무소 등 ‘기타공용면적’을 합한 면적을 말한다. ‘계약면적’은 ‘분양면적’과 ‘지하주차장면적’의 합계이며 분양평형을 표기하거나 평당 분양가를 계산할 때는 지하대피소의 면적은 제외된다. ◆발코니와 베란다 ‘베란다’와 ‘발코니’는 엄연히 다른 공간임에도 불구하고 구분하지 않고 사용하는 경우가 허다하다. 일반적으로 말하는 ‘아파트 베란다’는 실제 ‘발코니’를 두고 하는 말이라고 볼 수 있다. ‘발코니’는 거실을 연장하기 위해 만든 공간을 말한다. 건물 밖에서 보면 외부로 돌출돼 있다. ‘베란다’는 1층과 2층의 면적 차이로 생긴 공간을 활용한 것을 뜻한다. 1층의 면적이 넓고 2층의 면적이 좁을 경우 1, 2층간 면적 차이로 1층의 지붕 부분이 뚫리게 된다. 이때 비어 있는 공간으로 내어 단 곳이 바로 ‘베란다’다. 따라서 건물 밖에서 봤을 때 돌출된 부분이 없다. ◆단독주택/다가구/다세대/빌라/연립주택 주택은 크게 ‘단독주택’과 ‘공동주택’으로 구분된다. ‘단독주택’에는 ‘단독주택’, ‘다중주택’, ‘다가구주택’ 등으로 나눌 수 있다. ‘단독주택’은 가정보육시설을 포함한 주택으로, 독립된 주거 생활을 영위 할 수 있는 건축물의 전부와 부속 토지를 말한다. ‘다중주택’은 학생이나 직장인 등 다수인이 독립된 주거의 형태가 아니면서 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 연면적 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하인 주택을 말한다. ‘다가구주택’은 각각의 독립된 공간에 여러 가구가 거주하지만 구분등기가 안돼 소유주가 1명인 3층(1층 필로티 구조인 경우 4층 가능) 이하의 건축 연면적이 660㎡ 이하로 19세대 이하의 주택을 말한다. 이를테면 3층에는 집 주인이 살고 1, 2층 및 옥탑방은 세를 주고 있는 주택이 있다면 ‘다가구주택’으로 보면 된다. ‘원룸’, ‘투룸’, ‘쓰리룸’이라고 부르는 주택들이 ‘다가구주택’이다. ‘공동주택’은 가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정하는데 있어 1층 전부를 필로티구조로 해 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외한다. ‘아파트’, ‘연립주택’, ‘다세대주택’ 등으로 나눌 수 있다. ‘아파트’는 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상의 ‘공동주택’을 말한다. ‘연립주택’은 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외)이 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다. ‘다세대주택’은 독립된 공간과 더불어 각 호수별로 구분 소유권 이전이 가능하다. 4층 이하(1층 필로티 구조일 경우 5층 가능)의 건축 연면적이 660㎡ 이하로 19세대 이하의 주택을 말한다. 보통 ‘빌라’, ‘맨션’이라고 부르는 주택들이 ‘다세대주택’에 속한다. ◆재건축과 재개발 기반시설은 양호하지만 노후∙불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 ‘주택재건축’이라고 한다. 주변의 정비기반시설은 잘 갖춰져 있으나 단지 주택이 노후화돼 주거환경을 개선하고자 하는 것이기 때문에 낡은 주택만 헐어내고 그 자리에 새 주택을 건축하는 방식이다. 주로 ‘아파트’에서 행해지고 있지만 ‘다가구’, ‘다세대주택’ 소유자도 조합을 결성해 재건축을 할 수 있다. 반면 ‘주택재개발사업’은 주택이 낡고 정비기반시설도 열악한 곳의 주거환경을 전체적으로 개선하는 방식이다. ‘아파트’만 새로 짓는 것이 아니라 학교, 도로 등의 기반시설까지 함께 개발해야 한다. ◆분양권과 입주권 ‘분양권’이란 주택청약통장을 가지고 있는 사람들이 그 순위에 따라 아파트 분양공고를 보고 분양받을 아파트의 평형, 동, 호수를 확정하여 청약한 후 완공이 될 경우 입주할 수 있는 권리를 갖는 것을 말한다. 미분양 및 20가구 미만 주택의 경우 선착순 수의계약으로도 이 권리를 가질 수 있다. ‘입주권’은 소위 ‘딱지’ 또는 ‘특별분양권’이라고도 불리는데 국가 공공기관이 시행하는 도시계획사업, 택지개발사업, 도시개발사업 등으로 가옥이 철거되는 소유주(원주민)들이 단순히 아파트를 공급받을 수 있는 권리를 지칭한다. 동, 호수, 평형, 입주일 등이 확정돼 있는 ‘분양권’과는 구분되며 언제 몇평형의 아파트를 받을 수 있는지는 알 수가 없다. ‘입주권’은 전매가 법으로 금지돼 있어 이를 위반할 경우 공급계약을 취소할 수 있고 3년 이하 징역이나 3천만원 이하의 벌금이 부과된다. ◆분양권 전매와 미등기 전매 ‘미등기 전매’는 등기 의무자가 등기이전을 하지 않고 주택을 전매하는 것으로 불법이다. 세금을 내지 않거나 전매 차익을 얻기 위해 잔금 지급 후 소유권 이전 등기를 하지 않고 매매계약을 하는 경우가 여기에 해당한다. ‘미등기 전매’로 적발되면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금형을 받게 된다. ‘미등기 전매’로 생긴 차익에 대해서는 양도소득세율 75%의 무거운 세금이 적용된다. ‘분양권 전매’는 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약에 해당하므로 등기의무 대상이 아니라는 것이 정부의 해석이다. 따라서 잔금을 치르기 전에 분양권을 남에게 파는 것은 ‘미등기 전매’가 아니기 때문에 등기는 맨 나중에 분양권을 산 사람만 하면 된다. 반면 잔금을 낸 뒤 소유권 이전등기를 하지 않고 전매한 것이 적발되면 부동산등기특별법에 따라 처벌받게 된다.